為了幫助考生系統(tǒng)的復(fù)習(xí)房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人考試課 程，全面的了解房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人考 試教材的相關(guān)重點(diǎn)，小編特編輯匯總了2011年房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人考試相關(guān)知識的輔導(dǎo)資料，希望對您參加本次考試有所幫助! 第六章 房地產(chǎn)估價

一、房地產(chǎn)估價：房地產(chǎn)估價師和房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)根據(jù)估價目的，遵守估價原則，按照估價程序，運(yùn)用估價方法，對估價對象在估價時點(diǎn)的特定價值進(jìn)行分析、測算和判斷并提供相關(guān)專業(yè)意見的活動。

房地產(chǎn)估價要素：

1、估價當(dāng)事人。估價師、估價機(jī)構(gòu)(主體)、估價委托人(對象)。

2、估價目的：一個房地產(chǎn)項(xiàng)目中估價委托人對估價報告的預(yù)期用途。

3、估價對象：被估價房地產(chǎn)、估價標(biāo)的

4、估價時點(diǎn)：(價值時間)一個房地產(chǎn)估價項(xiàng)目中由估價目的決定的需要評估的價值所對應(yīng)的時間。

5、價值類型：市場價值、快速變現(xiàn)價值、謹(jǐn)慎價值、在用價值、清算價值和投資價值。

6、估價依據(jù)：指一個房地產(chǎn)估價項(xiàng)目中估價所依據(jù)的相關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)章、政策和標(biāo)準(zhǔn)。

7、估價假設(shè)：指一個房地產(chǎn)估價項(xiàng)目中估價師對那些估價所必要、但尚不能肯定、而又必須予以明確的前提條件作出的某種假定，以及對于由估價目的決定的評估的估價對象狀況與估價對象現(xiàn)狀不同之處作出的說明。

8、估價原則：獨(dú)立、客觀、公正原則;合法原則;最高最佳利用原則;估價時點(diǎn)原則;替代原則;謹(jǐn)慎原則。

9、估價程序：指完成一個房地產(chǎn)估價項(xiàng)目所需做的各項(xiàng)工作按照它們之間的內(nèi)在聯(lián)第排列的先后次序。獲取估價業(yè)務(wù);受理估價委托;制定估價作業(yè)方案;

搜集估價所需資料;實(shí)地查看估價對象;分析估價對象價值;測算估價對象價值;判斷估價對象價值;撰寫估價報告;撰寫估價報告;內(nèi)部審核估價報告;交付估價報告;估價資料歸檔。

10、估價方法：采用科學(xué)的方法進(jìn)行嚴(yán)謹(jǐn)?shù)臏y算，不能單憑估價師的經(jīng)驗(yàn)進(jìn)行主觀判斷。市場法、成本法、收益法。

11、估價結(jié)果：指估價師通過估價活動得出的估價對象價值的專業(yè)結(jié)論。

房地產(chǎn)估價的現(xiàn)實(shí)需要：

1、國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓的需要;

2、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的需要;

3、房地產(chǎn)抵押貸款的需要;

4、房地產(chǎn)征收征用補(bǔ)償?shù)男枰?/p>

5、房地產(chǎn)損害賠償?shù)男枰?還有：房地產(chǎn)分割、房地產(chǎn)稅收、房地產(chǎn)保險、房地產(chǎn)爭議調(diào)處和司法鑒定，以及企業(yè)對外投資、合資、合作，分立、改制、資產(chǎn)重組、產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓、清算等經(jīng)濟(jì)行為。)

二、房地產(chǎn)價格：是和平地獲得他人的房地產(chǎn)所必須付出的代價--貨幣額、商品或其他有價物。

房地產(chǎn)價格形成的條件：具備有用性、稀缺性和有效需求。

房地產(chǎn)價格的特征：01、房地產(chǎn)價格既有交換代價的價格雙有使用代價的租金。02、受區(qū)位影響很大。03、實(shí)質(zhì)上是房地產(chǎn)權(quán)益的價格。04、形成的時間通常較長。05、房地產(chǎn)價格容易受交易者的個別情況的影響。

房地產(chǎn)價格的構(gòu)成：

1、土地取得成本：是指取得房地產(chǎn)開發(fā)用地所必要的支出。(取得途徑：通過市場購買取得;通過征收集體土地取得;通過城市房屋拆遷取得。)

2、開發(fā)成本：指在取得的房地產(chǎn)開發(fā)用地上進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、房屋建設(shè)所必要的直接費(fèi)用、稅金等。(勘察設(shè)計和前期工程費(fèi);基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi);公共服務(wù)設(shè)施建設(shè)費(fèi);商品房建筑安裝工程費(fèi);其他工程費(fèi)。)

3、管理費(fèi)用：指為組織和管理房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動所必要的費(fèi)用，包括房地產(chǎn)開發(fā)商的人員工資及福利費(fèi)、辦公費(fèi)、差旅費(fèi)。

4、銷售費(fèi)用：指預(yù)售未來開發(fā)完成的房地產(chǎn)或者銷售已經(jīng)完成的房地產(chǎn)所必要的費(fèi)用。(包括廣告費(fèi)、銷售資料制作費(fèi)、樣板房或樣板間建設(shè)費(fèi)、銷售人員費(fèi)用或銷售代理費(fèi)。)

5、投資利息：指在房地產(chǎn)開發(fā)完成或?qū)崿F(xiàn)銷售之前發(fā)生的所有必要的費(fèi)用應(yīng)計算的利息，而不僅僅是借款的利息和手續(xù)費(fèi)。

6、銷售稅費(fèi)：指預(yù)售未來開發(fā)完成的房地產(chǎn)或銷售已經(jīng)開發(fā)完成的房地產(chǎn)應(yīng)當(dāng)由賣方繳納的稅費(fèi)。(兩稅一費(fèi)：營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅，教育費(fèi)附加。)

7、開發(fā)利潤：是由銷售收入(售價)減去各項(xiàng)成本、費(fèi)用和稅金后的余額。

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