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對(duì)房屋租賃案件中增添物的處理（一）

近年來隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，人們生活水平的提高，房屋租賃市場(chǎng)相當(dāng)活躍，房屋租賃糾紛案件與過去相比，也呈現(xiàn)出一些新的特點(diǎn)。突出表現(xiàn)為新類型的酒樓、商場(chǎng)、發(fā)廊等房屋租賃糾紛不斷增加，這些糾紛的承租方為了給顧客提供一個(gè)良好、舒適的服務(wù)環(huán)境，往往對(duì)承租房屋進(jìn)行大規(guī)模的裝修及增加服務(wù)設(shè)備，動(dòng)輒數(shù)萬、幾十，多的甚至上百萬元。但由于雙方在訂立房屋租賃合同時(shí)對(duì)這些增添物的處理約定不明或未作約定，加之相關(guān)的法律、法規(guī)對(duì)此缺乏明確、具體的規(guī)定，一旦發(fā)生糾紛，法院處理起來難度很大，處理結(jié)果也不盡相同，影響了法院判決的嚴(yán)肅性和統(tǒng)一性。對(duì)此，筆者有一些不成熟的看法，擬在本文淺作探討。

一、裝修物和增添物的區(qū)別

在探討房屋租賃糾紛案件中增添物的處理之前，筆者認(rèn)為應(yīng)首先區(qū)分裝修物和增添物兩個(gè)概念。根據(jù)建設(shè)部發(fā)布的《建筑裝飾裝修管理規(guī)定》（1995年9月1日施行）第二條第三款的規(guī)定：“本規(guī)定所稱的建筑裝飾裝修，是指為使建筑物、構(gòu)筑物內(nèi)、外空間達(dá)到一定的環(huán)境質(zhì)量要求，使用裝飾裝修材料，對(duì)建筑物、構(gòu)筑物外表和內(nèi)部進(jìn)行修飾處理的工程建筑活動(dòng)”?？梢?，裝修物應(yīng)是指安裝、修飾在建筑物或構(gòu)筑物上的裝飾裝修材料，它不應(yīng)包括增設(shè)在建筑物或構(gòu)筑物上的中央空調(diào)、電梯、水、電等服務(wù)設(shè)施或設(shè)備。但現(xiàn)在訴訟到法院的房屋租賃糾紛案件中需要處理的承租人損失，不僅包括裝修物的損失，多數(shù)還包括前述的增加設(shè)備損失。這些設(shè)備由于需嵌裝在房屋中，安裝、拆除費(fèi)用都很高，一旦拆除會(huì)嚴(yán)重影響其本身的價(jià)值，而且還會(huì)損壞房屋本身。所以，法院一般也將這些設(shè)備判決由出租人承擔(dān)，由出租人適當(dāng)補(bǔ)償承租人損失。但在法律文書中有的法院將承租人的設(shè)備損失和裝修物損失統(tǒng)稱為裝修物損失是不科學(xué)的。因?yàn)楦鶕?jù)建設(shè)部的規(guī)定，裝修物的內(nèi)容不包括增加的電梯、空調(diào)等配套設(shè)備，而“增加的設(shè)備”這一概念也不能完全包括裝修物所指內(nèi)容。筆者認(rèn)為上述的兩種損失應(yīng)統(tǒng)稱為增添物或增添損失。因?yàn)椋鶕?jù)有關(guān)法律、法規(guī)，如《城市房屋租賃管理辦法》第二十三條、《城市公有房屋管理規(guī)定》第二十五條都是使用“增添”一詞來概括上述兩項(xiàng)內(nèi)容，為了和法律、法規(guī)的規(guī)定相一致，筆者認(rèn)為使用“增添物”這一概念來概括裝修物和增加的設(shè)備這兩項(xiàng)內(nèi)容比較合適。

二、增添物的性質(zhì)和特點(diǎn)

在民法理論中，動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)可以因添附中的附合而取得。附合是指不同所有權(quán)人的物相結(jié)合成為一物，形成新的財(cái)產(chǎn)。附合可以分為動(dòng)產(chǎn)與不動(dòng)產(chǎn)的附合，動(dòng)產(chǎn)與動(dòng)產(chǎn)的附合兩種。動(dòng)產(chǎn)與不動(dòng)產(chǎn)附合的一般原則是，依不動(dòng)產(chǎn)為主物，由不動(dòng)產(chǎn)之所有權(quán)人取得附合其上的從物的所有權(quán)。對(duì)從物物主的損失，法律一般依其是否具有善意而定，從物所有權(quán)人為善意附合，有權(quán)依不當(dāng)?shù)美姆梢?guī)定要求主物物主賠償損失；從物所有權(quán)人為非善意附合的（如在承租的住房內(nèi)設(shè)置不利于房屋的建筑物），則反而應(yīng)承擔(dān)排除損害的責(zé)任。①如“臺(tái)灣民法”第811條規(guī)定：動(dòng)產(chǎn)因附合而為不動(dòng)產(chǎn)之重要成分者，不動(dòng)產(chǎn)所有人，取得動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)。但原動(dòng)產(chǎn)所有人可依不當(dāng)?shù)美囊?guī)定請(qǐng)求其動(dòng)產(chǎn)價(jià)值相當(dāng)?shù)难a(bǔ)償（臺(tái)灣民法第816條）?！兜聡穹ǖ洹返?46條規(guī)定：“動(dòng)產(chǎn)與土地附合成為土地之同一體的構(gòu)成部分者，土地所有權(quán)擴(kuò)充到該動(dòng)產(chǎn)”。但應(yīng)補(bǔ)償動(dòng)產(chǎn)所有人的損失（第951條）。在英美法中，動(dòng)產(chǎn)也同樣可以成為不動(dòng)產(chǎn)的附合物。對(duì)于動(dòng)產(chǎn)與不動(dòng)產(chǎn)的附合，我國法律沒有直接規(guī)定，但最高法院關(guān)于貫徹執(zhí)行《民法通則》若干間題的意見（試行）（下稱《意見》）第86條的規(guī)定基本上體現(xiàn)了上述理論，該條規(guī)定：“非產(chǎn)權(quán)人在使用他人的財(cái)產(chǎn)上增添附屬物，財(cái)產(chǎn)所有人同意增添，并就財(cái)產(chǎn)返還時(shí)附屬物如何處理有約定的，按約定辦理；沒有約定又協(xié)商不成，能夠拆除的，可以責(zé)令拆除；不能拆除的，也可以折價(jià)歸財(cái)產(chǎn)所有人；造成財(cái)產(chǎn)所有人損失的，應(yīng)當(dāng)負(fù)賠償責(zé)任”。

在房屋租賃糾紛案件中，增添物和原租賃房屋之間就屬于動(dòng)產(chǎn)與不動(dòng)產(chǎn)的附合。增添物是從物，房屋是主物，增添物因其附合于作為不動(dòng)產(chǎn)的主物房屋上，其所有權(quán)由房屋所有權(quán)人取得。

在房屋租賃活動(dòng)中，增添物具有如下特點(diǎn)：

1、增添物為承租人所有。因增添物是承租人投資進(jìn)行增添行為的產(chǎn)物，其所有權(quán)當(dāng)然歸承租人所有。

2、增添物與承租的房屋附合后雖能辨明原物，但己達(dá)到不可分離的程度。

3、如強(qiáng)行將增添物與房屋分離，則可能導(dǎo)致該財(cái)產(chǎn)損毀或花費(fèi)過大。

本文所稱的增添物即是同時(shí)具有上述特點(diǎn)的裝修物或增加設(shè)備，對(duì)于能夠拆除，又不會(huì)嚴(yán)重影響該物本身價(jià)值的，不屬于本文所稱的增添物。

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