第七章 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同

第四節(jié) 新建商品房銷售代理合同

新建商品房銷售代理合同是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)為房地產(chǎn)開發(fā)商提供新建商品房預(yù)售、現(xiàn)售代理服務(wù)，雙方就委托代理關(guān)系及相關(guān)權(quán)利義務(wù)的設(shè)立、變更、終止所簽訂的書面協(xié)議。

一、新建商品房銷售代理合同的主要內(nèi)容

1.新建商品房銷售代理合同雙方當(dāng)事人的名稱、地址等情況

合同中標(biāo)明委托方房地產(chǎn)開發(fā)商和受托方房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的注冊地址、法人代表(或授權(quán)代表)、營業(yè)執(zhí)照、聯(lián)系電話等信息。銷售代理合同雙方法人代表或授權(quán)人簽字，單位蓋章后，合同生效。

2.新建商品房的基本情況

合同中標(biāo)明新建商品房的基本情況，包括項目名稱、位置、性質(zhì)和代理范圍、建設(shè)批文等。

3.房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)的項目、內(nèi)容、要求以及完成的標(biāo)準(zhǔn)

對于新建商品房銷售代理商而言，目前已經(jīng)有很多將服務(wù)內(nèi)容向開發(fā)前期延伸，直至發(fā)展為從市場調(diào)研、產(chǎn)品定位、商品房預(yù)(現(xiàn))售到代收售房款、代辦商品房預(yù)告登記等的全過程營銷服務(wù)。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)應(yīng)通過與開發(fā)商的協(xié)商，來確定這些內(nèi)容是全部納入商品房銷售代理合同，還是針對不同的服務(wù)內(nèi)容分別簽訂合同。對于大型房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)而言，由于不同的服務(wù)內(nèi)容常常是由不同的部門甚至下屬企業(yè)提供，針對不同服務(wù)內(nèi)容分別簽訂合同可以減少經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)內(nèi)部核算的麻煩，同時也可避免房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)利用其相對強(qiáng)勢的地位減少對延伸服務(wù)的費(fèi)用支付。

銷售代理合同要對各項服務(wù)項目、具體內(nèi)容、要求及完成標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行詳細(xì)約定。如對于商品房預(yù)(現(xiàn))售代理的基本服務(wù)，應(yīng)約定項目開盤條件、房源室號、分戶定價表(具體金額或價格范圍)，并且明確代理指標(biāo)和成功銷售的標(biāo)準(zhǔn)。

4.委托期限與方式

房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和委托人可以約定一段時間作為服務(wù)時間，或者明確合同終止的標(biāo)準(zhǔn)，并約定在委托期限內(nèi)是否為獨(dú)家委托。

5.經(jīng)紀(jì)服務(wù)費(fèi)用及其支付方式

銷售代理的服務(wù)一般包括傭金和營銷費(fèi)用。傭金一般為代理銷售價格的一定比率，并隨銷售進(jìn)度分批支付?？梢约s定根據(jù)銷售批次采取不同的傭金比率。營銷費(fèi)用應(yīng)包括項目銷售中投入的媒體廣告、樓書、售樓處樣板房裝修、銷售案場的辦公費(fèi)用等。

6.委托方的權(quán)利義務(wù)

委托方按照約定的時間交付委托項目，并且達(dá)到交付標(biāo)準(zhǔn)。委托方提供(預(yù))銷售房屋相關(guān)的文件和證書及詳細(xì)數(shù)量表，并對提供的文件和證書的真實性負(fù)責(zé);落實項目的個人住房抵押貸款銀行;及時審查宣傳廣告文稿和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的銷售節(jié)奏要求;派專員辦理收款、開具發(fā)票，出具預(yù)告登記抵押登記中需委托方提供的各類資料;交房時派專員辦理入戶手續(xù);及時和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)結(jié)算款項。

7.房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的權(quán)利義務(wù)

房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)實施營銷企劃方案中發(fā)布的廣告、樓書和銷售道具等必須經(jīng)委托方確認(rèn)后方可發(fā)布;教育、約束機(jī)構(gòu)內(nèi)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員不得采取誤導(dǎo)或其他不當(dāng)行為給當(dāng)事人或委托方造成任何損失;明確項目的市場定位、營銷企劃方向;制定、實施本項目的媒體安排、推廣方案、廣告內(nèi)容、銷售道具;制定、實施現(xiàn)場銷售方案和預(yù)(現(xiàn))售合同的簽訂、按揭貸款的收件工作等;實施銷售現(xiàn)場(售樓處)與樣板房的日常維護(hù)。

8.違約責(zé)任

合同履行期間，任何一方如出現(xiàn)單方無故終止或解除本合同的嚴(yán)重違約行為

致使本合同無法繼續(xù)履行，給對方造成損失的，須賠償對方因此遭受的相應(yīng)

損失。

9.合同變更與解除

合同履行期間，任何一方要求變更合同條款，應(yīng)書面通知對方。經(jīng)雙方協(xié)商一致，可達(dá)成補(bǔ)充協(xié)議。補(bǔ)充協(xié)議是商品房銷售代理合同的組成部分，與合同具有同等效力。

合同履行期間，任何一方如有確鑿證據(jù)證明對方的行為嚴(yán)重影響自己的利益，必須終止合同的，可于委托期限屆滿前，書面通知對方解除本協(xié)議，并結(jié)清相關(guān)費(fèi)用，或追償違約金。

10.合同糾紛解決方式

合同發(fā)生爭議，雙方應(yīng)協(xié)商解決。協(xié)商不成的，可以向相關(guān)部門申請調(diào)解、仲裁、司法訴訟等。

二、新建商品房銷售委托書

新建商品房銷售委托書是開發(fā)商基于新建商品房銷售代理合同，而向與其簽訂合同的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)出具的商品房銷售代理授權(quán)書，以便于房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)向購房者等第三方明示其所具有的商品房代理銷售權(quán)。根據(jù)《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法》的規(guī)定，代理銷售商品房項目的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)在銷售現(xiàn)場明顯位置明示商品房銷售委托書。

新建商品房銷售委托書的主要內(nèi)容有：

(1)委托方與受托方情況。

委托方房地產(chǎn)開發(fā)商和受托方房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的名稱、注冊地址、法人代表(或授權(quán)代表)。

(2)新建商品房的基本情況。

新建商品房的項目名稱、位置、性質(zhì)等。

(3)授權(quán)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)代理事務(wù)的項目名稱、內(nèi)容。

(4)委托期限。

復(fù)習(xí)思考題

1.房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同的含義、作用和特點是什么?

2.房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同的基本內(nèi)容有哪些?

3.哪些事項可以作為補(bǔ)充內(nèi)容列入房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同?

4.房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)在與委托人簽訂房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同前對哪些事項具有告知義務(wù)?

5.房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)在與委托人簽訂房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同前的驗證義務(wù)是什么?

6.房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)在與委托人簽訂房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同后應(yīng)如何對合同的履行進(jìn)行監(jiān)督?

7.為什么房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)必須較長時間地保存房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同文本?

8.委托人在與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)簽訂房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同時有哪些義務(wù)?

9.房屋出售經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同有哪些特殊內(nèi)容?

10.房屋承購經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同有哪些特殊內(nèi)容?

11.房屋出租經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同有哪些特殊內(nèi)容?

12.房屋承租經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同有哪些特殊內(nèi)容?

13.新建商品房銷售代理合同的主要內(nèi)容有哪些?

14.什么是新建商品房銷售委托書?

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