二、收益法

(一)收益法概述

收益法是預(yù)測估價(jià)對象的未來收益，利用報(bào)酬率或資本化率、收益乘數(shù)將未來收益轉(zhuǎn)換為價(jià)值得到估價(jià)對象價(jià)格的方法。將未來收益轉(zhuǎn)換為價(jià)值，類似于根據(jù)利息倒推出本金，稱為資本化。根據(jù)將未來收益轉(zhuǎn)換為價(jià)值的方式不同，收益法分為報(bào)酬資本化法和直接資本化法。報(bào)酬資本化法是一種現(xiàn)金流量折現(xiàn)法，即預(yù)測估價(jià)對象未來各年的凈收益，利用報(bào)酬率將其折現(xiàn)到價(jià)值時(shí)點(diǎn)后相加得到估價(jià)對象價(jià)格的方法。直接資本化法是預(yù)測估價(jià)對象未來第一年的收益，將其除以資本化率或乘以收益乘數(shù)得到估價(jià)對象價(jià)格的方法。其中，預(yù)測估價(jià)對象未來第一年的收益，將其乘以收益乘數(shù)得到估價(jià)對象價(jià)格的方法，稱為收益乘數(shù)法。

收益法是以預(yù)期原理為基礎(chǔ)的。預(yù)期原理揭示，決定房地產(chǎn)當(dāng)前價(jià)值的因素，主要是未來的因素而不是過去的因素，即房地產(chǎn)當(dāng)前的價(jià)格，通常不是基于其過去的價(jià)格、開發(fā)成本、收益或市場狀況，而是基于市場參與者對其未來所能產(chǎn)生的收益或能夠得到的滿足、樂趣等的預(yù)期。歷史資料的作用，主要是用來推知未來，解釋預(yù)期的合理性。

從收益法的觀點(diǎn)看，房地產(chǎn)價(jià)格的高低主要取決于3個(gè)因素：①未來凈收益的大小——未來凈收益越大，房地產(chǎn)價(jià)格就越高，反之就越低;②獲取凈收益期限的長短——獲取凈收益期限越長，房地產(chǎn)價(jià)格就越高，反之就越低;③獲取凈收益的可靠程度一一獲取凈收益越可靠，房地產(chǎn)價(jià)格就越高，反之就越低。

收益法適用的估價(jià)對象是有收益或有潛在收益的房地產(chǎn)，如住宅(特別是公寓)、寫字樓、商鋪、賓館、停車場等。這些估價(jià)對象不限于其本身目前是否有收益，只要其同類房地產(chǎn)有收益即可。例如，估價(jià)對象目前為自用或空置的住宅，雖然目前沒有收益，但因同類住宅以出租方式獲取收益的情形很多，所以可將該住宅設(shè)想為出租的情況下來運(yùn)用收益法估價(jià)，即先根據(jù)有租賃收益的類似住宅的有關(guān)資料，采用比較法求取該住宅的租金水平、空置率和運(yùn)營費(fèi)用等，再利用收益法來估價(jià)。

運(yùn)用收益法估價(jià)一般分為5個(gè)步驟：①選擇具體估價(jià)方法，即在報(bào)酬資本化法、直接資本化法、收益乘數(shù)法中選擇適用的估價(jià)方法;②估計(jì)收益期或持有期;③預(yù)測未來收益;④確定報(bào)酬率或資本化率;⑤計(jì)算收益價(jià)格。

(二)報(bào)酬資本化法主要公式

1. 收益期為有限年且凈收益每年不變的公式

式中V——房地產(chǎn)的收益價(jià)格;

A——房地產(chǎn)的凈收益;

Y——房地產(chǎn)的報(bào)酬率或折現(xiàn)率;

n——房地產(chǎn)的收益期，是自價(jià)值時(shí)點(diǎn)起至未來不能獲取凈收益時(shí)止的時(shí)間，通常為收益年限。

此公式的假設(shè)前提(也是應(yīng)用條件，下同)是：①凈收益每年不變?yōu)锳;②報(bào)酬率為Y且不等于零;③收益期為有限年n。

上述公式的假設(shè)前提是其在數(shù)學(xué)推導(dǎo)上的要求(后面的公式均如此)，報(bào)酬率Y在現(xiàn)實(shí)中是大于零的，因?yàn)閳?bào)酬率也表示一種資金的時(shí)間價(jià)值或機(jī)會(huì)成本。從數(shù)學(xué)上看，當(dāng)Y=0時(shí)，V=A×n。

【例5-6】某辦公用房是在有償出讓的土地上開發(fā)建設(shè)的，當(dāng)時(shí)獲得的土地使用年限為50年，至今已使用了6年;預(yù)計(jì)該辦公用房正常情況下每年的凈收益為8萬元;該類房地產(chǎn)的報(bào)酬率為8. 5%。請計(jì)算該辦公用房的收益價(jià)格。

【解】該辦公用房的收益價(jià)格計(jì)算如下：

2.收益期為無限年且凈收益每年不變的公式

此公式的假設(shè)前提是：①凈收益每年不變?yōu)锳;②報(bào)酬率為Y且大于零;③收益期為無限年。

【例5-7】某宗房地產(chǎn)的收益期可視為無限年，預(yù)計(jì)其未來每年的凈收益為8萬元，該類房地產(chǎn)的報(bào)酬率為8. 5%。請計(jì)算該房地產(chǎn)的收益價(jià)格。

【解】該房地產(chǎn)的收益價(jià)格計(jì)算如下：

與例5-6中44年土地使用年限的辦公用房價(jià)格91.5萬元相比，例5-7中無限年的房地產(chǎn)價(jià)格要高2.6萬元(94. 12-91. 52=2. 60)。

3.預(yù)知未來若干年后價(jià)格的公式

預(yù)測房地產(chǎn)未來t年的凈收益分別為A1，A2，…，At，第t年末的價(jià)格為Vt，則該房地產(chǎn)現(xiàn)在的價(jià)格為：

此公式的假設(shè)前提是：①已知房地產(chǎn)未來t年(含第t年)的凈收益(簡稱期間收益);②已知房地產(chǎn)在未來第t年末的價(jià)格為Vt(或第t年末的市場價(jià)值，或第t年末的殘值。如果購買房地產(chǎn)的目的是為了持有一段時(shí)間后轉(zhuǎn)售，則Vt為預(yù)期的第t年末轉(zhuǎn)售時(shí)的價(jià)格減去銷售稅費(fèi)后的凈值);③期間報(bào)酬率和期末報(bào)酬率相同，為Y。

如果凈收益在未來t年內(nèi)每年相同(為A)，則上述公式變?yōu)椋?/p>

預(yù)知未來若干年后價(jià)格的公式，一是適用于房地產(chǎn)目前的價(jià)格難以知道，但根據(jù)發(fā)展前景較易預(yù)測其未來的價(jià)格或未來價(jià)格相對于當(dāng)前價(jià)格的變化率時(shí)，特別是在某地區(qū)將會(huì)出現(xiàn)較大改觀或房地產(chǎn)市場行情預(yù)期有較大變化的情況下;二是對于收益期較長的房地產(chǎn)，有時(shí)不是按其收益期來估價(jià)，而是先確定一個(gè)合理的持有期，然后預(yù)測持有期間的凈收益和持有期末的價(jià)格，再將它們折算為現(xiàn)值。

【例5-8】預(yù)測某宗房地產(chǎn)未來兩年的凈收益分別為55萬元和60萬元，兩年后的價(jià)格比現(xiàn)在的價(jià)格上漲5%。該類房地產(chǎn)的報(bào)酬率為10%。請求取該房地產(chǎn)現(xiàn)在的價(jià)格。

【解】該房地產(chǎn)現(xiàn)在的價(jià)格求取如下：

(三)凈收益求取

運(yùn)用收益法估價(jià)(無論是報(bào)酬資本化法還是直接資本化法)，需要預(yù)測估價(jià)對象的未來收益。可用于收益法中轉(zhuǎn)換為價(jià)值的未來收益主要有潛在毛收入、有效毛收入、凈收益和期末轉(zhuǎn)售收益。

潛在毛收入是指估價(jià)對象在充分利用、沒有空置和收租損失情況下所能獲得的歸因于估價(jià)對象的總收入。有效毛收入是指潛在毛收入減去空置和收租損失后的收入?？罩煤褪兆鈸p失是指因空置或承租人拖欠租金(延遲支付租金、少付租金或不付租金)等造成的收入損失。凈收益是指有關(guān)收入(如有效毛收入)減去費(fèi)用(如運(yùn)營費(fèi)用)后歸因于估價(jià)對象的收益。運(yùn)營費(fèi)用是指維持估價(jià)對象正常使用或營業(yè)的必要支出。期末轉(zhuǎn)售收益是指預(yù)計(jì)在持有期末轉(zhuǎn)售房地產(chǎn)時(shí)可獲得的凈收益。

收益性房地產(chǎn)獲取收益的方式，主要有出租和營業(yè)兩種。據(jù)此，求取凈收益的途徑可分為兩種：一是基于租賃收入求取凈收益，如有大量租賃實(shí)例的住宅、寫字樓、商鋪等;二是基于營業(yè)收入求取凈收益，如旅館、娛樂場所、影劇院等。對于那些既有大量租賃實(shí)例又有營業(yè)收入的房地產(chǎn)，如商鋪、餐館等。

出租的房地產(chǎn)是收益法估價(jià)的典型對象，其凈收益通常為租賃收入減去由出租人負(fù)擔(dān)的費(fèi)用后的余額。租賃收入包括租金和租賃保證金或押金的利息收入等收入。出租人負(fù)擔(dān)的費(fèi)用，根據(jù)真正的房租構(gòu)成因素(地租、房屋折舊費(fèi)、維修費(fèi)、管理費(fèi)、投資利息、保險(xiǎn)費(fèi)、房地產(chǎn)稅、租賃費(fèi)用、租賃稅費(fèi)和利潤)，一般為其中的維修費(fèi)、管理費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)、房地產(chǎn)稅、租賃費(fèi)用、租賃稅費(fèi)。但在實(shí)際中，房租可能包含真正的房租構(gòu)成因素之外的費(fèi)用，也可能不包含真正的房租構(gòu)成因素的費(fèi)用。如果出租人負(fù)擔(dān)的費(fèi)用項(xiàng)目多，名義租金就會(huì)高一些;如果承租人負(fù)擔(dān)的費(fèi)用項(xiàng)目多，名義租金就會(huì)低一些。因此，確定出租人負(fù)擔(dān)的費(fèi)用時(shí)，要注意與租金水平相匹配。

(四)報(bào)酬率求取

1.報(bào)酬率的含義

報(bào)酬率是指將估價(jià)對象未來各年的凈收益轉(zhuǎn)換為估價(jià)對象價(jià)格的折現(xiàn)率，是與利率、內(nèi)部收益率同類性質(zhì)的比率。進(jìn)一步搞清楚報(bào)酬率的內(nèi)涵，需要搞清楚一筆投資中投資回收與投資回報(bào)的含義及其之間的區(qū)別。投資回收是指所投入資本的回收，即保本。投資回報(bào)是指所投入資本全部回收以后的額外所得，即報(bào)酬。以向銀行存款為例，投資回收就是向銀行存人本金的收回，投資回報(bào)就是從銀行得到的利息。因此，投資回報(bào)不包含投資回收，報(bào)酬率為投資回報(bào)與所投入資本的比率。

可以將購買收益性房地產(chǎn)視為一種投資行為：這種投資所需投入的資本是房地產(chǎn)價(jià)格，預(yù)期獲取的收益是房地產(chǎn)的凈收益。投資既要獲取收益，又要承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)。在一個(gè)完善的市場中，投資者之間競爭的結(jié)果是，若要獲取較高的收益，就要承擔(dān)較大的風(fēng)險(xiǎn)。從全社會(huì)來看，投資遵循收益與風(fēng)險(xiǎn)相匹配原則，報(bào)酬率與投資風(fēng)險(xiǎn)正相關(guān)，風(fēng)險(xiǎn)大的投資，其報(bào)酬率也高，反之則低。例如，將資金購買國債，風(fēng)險(xiǎn)小，但利率低，收益也就低;而將資金購買股票甚至搞投機(jī)冒險(xiǎn)，報(bào)酬率雖然高，但風(fēng)險(xiǎn)也大。認(rèn)識到了報(bào)酬率與投資風(fēng)險(xiǎn)的上述關(guān)系，實(shí)際上就在觀念上把握了求取報(bào)酬率的方法，即估價(jià)采用的報(bào)酬率應(yīng)等同于與獲取估價(jià)對象凈收益具有同等風(fēng)險(xiǎn)的投資的報(bào)酬率。例如，兩宗房地產(chǎn)的凈收益相等，但其中一宗房地產(chǎn)獲取凈收益的風(fēng)險(xiǎn)大，從而要求的報(bào)酬率高，另一宗房地產(chǎn)獲取凈收益的風(fēng)險(xiǎn)小，從而要求的報(bào)酬率低。由于房地產(chǎn)價(jià)格和價(jià)值與報(bào)酬率負(fù)相關(guān)，所以風(fēng)險(xiǎn)大的房地產(chǎn)的價(jià)格和價(jià)值低，風(fēng)險(xiǎn)小的房地產(chǎn)的價(jià)格和價(jià)值高。

2.報(bào)酬率的求取方法

求取報(bào)酬率的方法主要有累加法和市場提取法。累加法是以安全利率加風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值作為報(bào)酬率。安全利率是指沒有風(fēng)險(xiǎn)或極小風(fēng)險(xiǎn)的投資報(bào)酬率。風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值是承擔(dān)額外風(fēng)險(xiǎn)所要求的補(bǔ)償，即超過安全利率以上部分的報(bào)酬率，應(yīng)根據(jù)估價(jià)對象及其所在地區(qū)、行業(yè)、市場等存在的風(fēng)險(xiǎn)來確定。

累加法的一個(gè)細(xì)化公式為：

報(bào)酬率=安全利率十投資風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償率十管理負(fù)擔(dān)補(bǔ)償率+缺乏流動(dòng)性補(bǔ)償率一投資帶來的優(yōu)惠率

其中：①投資風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償率，是指當(dāng)投資者投資于收益不確定、具有一定風(fēng)險(xiǎn)性的房地產(chǎn)時(shí)，他必然會(huì)要求對所承擔(dān)的額外風(fēng)險(xiǎn)有所補(bǔ)償，否則就不會(huì)投資。②管理負(fù)擔(dān)補(bǔ)償率，是指一項(xiàng)投資所要求的操勞越多，其吸引力就會(huì)越小，從而投資者必然會(huì)要求對所承擔(dān)的額外管理有所補(bǔ)償。房地產(chǎn)要求的管理工作一般超過存款、證券。③缺乏流動(dòng)性補(bǔ)償率，是指投資者對所投入的資金由于缺乏流動(dòng)性所要求的補(bǔ)償。房地產(chǎn)與存款、股票、基金、債券等相比，出售要困難，變現(xiàn)能力弱。④投資帶來的優(yōu)惠率，是指由于投資房地產(chǎn)可能獲得某些額外的好處，如易于獲得融資(如可以抵押貸款)，從而投資者會(huì)降低所要求的報(bào)酬率。

市場提取法是利用與估價(jià)對象具有類似收益特征的可比實(shí)例房地產(chǎn)的價(jià)格、凈收益、收益期或持有期等數(shù)據(jù)，選用相應(yīng)的報(bào)酬資本化法公式，計(jì)算出報(bào)酬率。例如：

(1)在 的情況下，是通過 來求取Y，即可將類似房地產(chǎn)的凈收益與其價(jià)格的比率作為報(bào)酬率。

(2)在 的情況下，是通過

來求取Y。

(五)直接資本化法

直接資本化法的一個(gè)常用公式是：

式中V——房地產(chǎn)價(jià)格;

NOI——房地產(chǎn)未來第一年的凈收益;

R——資本化率。

資本化率是指房地產(chǎn)未來第一年的凈收益與其價(jià)格的百分比，通常是采用市場提取法求取，公式為：

利用收益乘數(shù)將未來收益轉(zhuǎn)換為價(jià)值的直接資本化法的公式為：

房地產(chǎn)價(jià)格=年收益×收益乘數(shù)

收益乘數(shù)是指房地產(chǎn)價(jià)格與其未來第一年的收益的比值，包括潛在毛收入乘數(shù)、毛租金乘數(shù)、有效毛收入乘數(shù)、凈收益乘數(shù)。因此，收益乘數(shù)法具體有潛在毛收入乘數(shù)法、毛租金乘數(shù)法、有效毛收入乘數(shù)法和凈收益乘數(shù)法。其中，毛租金乘數(shù)法是將估價(jià)對象未來第一年的毛租金乘以相應(yīng)的毛租金乘數(shù)來求取估價(jià)對象價(jià)格的方法，即：

房地產(chǎn)價(jià)格=毛租金×毛租金乘數(shù)

毛租金乘數(shù)是指房地產(chǎn)價(jià)格與其未來第一年的毛租金的比值，即：

未來第一年的毛租金有時(shí)用當(dāng)前的市場租金近似代替。毛租金乘數(shù)法的優(yōu)點(diǎn)是：①方便易行，在市場上較容易獲得房地產(chǎn)的價(jià)格和租金資料;②由于在同一市場上，相似房地產(chǎn)的租金和價(jià)格同時(shí)受相同的市場力量影響，所以毛租金乘數(shù)是一個(gè)比較客觀的數(shù)值;③避免了由于多層次測算可能產(chǎn)生的各種誤差的累計(jì)。毛租金乘數(shù)法的缺點(diǎn)是：①忽略了房地產(chǎn)租金以外的收入;②忽略了不同房地產(chǎn)空置率和運(yùn)營費(fèi)用的差異。

三、成本法

(一)成本法概述

成本法是測算估價(jià)對象在價(jià)值時(shí)點(diǎn)的重置成本或重建成本和折舊，將重置成本或重建成本減去折舊得到估價(jià)對象價(jià)格的方法，為敘述上簡便，將重置成本和重建成本合稱為重新購建價(jià)格，是指假設(shè)在價(jià)值時(shí)點(diǎn)重新取得全新狀況的估價(jià)對象的必要支出，或者重新開發(fā)全新狀況的估價(jià)對象的必要支出及應(yīng)得利潤。其中，重新取得可簡單地理解為重新購買，重新開發(fā)可簡單地理解為重新生產(chǎn)。折舊是指各種原因造成的估價(jià)對象價(jià)值減損，其金額為估價(jià)對象在價(jià)值時(shí)點(diǎn)的重新購建價(jià)格與在價(jià)值時(shí)點(diǎn)的市場價(jià)值之差。

成本法特別適用于很少發(fā)生交易而限制了比較法運(yùn)用，又沒有經(jīng)濟(jì)收益或沒有潛在經(jīng)濟(jì)收益而限制了收益法運(yùn)用的房地產(chǎn)估價(jià)。運(yùn)用成本法估價(jià)一般分為4個(gè)步驟：①選擇具體估價(jià)路徑;②測算重置成本或重建成本;③測算折舊;④計(jì)算成本價(jià)格。

(二)房地產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成

運(yùn)用成本法估價(jià)的一項(xiàng)基礎(chǔ)工作，是要搞清楚房地產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成。下面以房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得房地產(chǎn)開發(fā)用地進(jìn)行商品房建設(shè)，然后銷售所建成的商品房這種典型的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營方式為例，將房地產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成分為下列7大項(xiàng)。

1.土地取得成本

簡稱土地成本或土地費(fèi)用，是指購置土地的必要支出，或開發(fā)土地的必要支出及應(yīng)得利潤。

2.建設(shè)成本

這是指在取得的土地上進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、房屋建設(shè)所必要的直接費(fèi)用、稅金等，主要包括前期費(fèi)用、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)、公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)、其他工程費(fèi)和開發(fā)期間稅費(fèi)。

3.管理費(fèi)用

這是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為組織和管理房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動(dòng)的必要支出。

4.銷售費(fèi)用

這是指銷售開發(fā)完成后的房地產(chǎn)的必要支出。

5.投資利息

這是指在房地產(chǎn)開發(fā)完成或?qū)崿F(xiàn)銷售之前發(fā)生的所有必要費(fèi)用應(yīng)計(jì)算的利息。

6.銷售稅費(fèi)

這是指銷售開發(fā)完成后的房地產(chǎn)應(yīng)由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)(此時(shí)作為賣方)繳納的稅費(fèi)。

7.開發(fā)利潤

這是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的應(yīng)得利潤。

(三)成本法基本公式

把房地產(chǎn)作為一個(gè)整體采用成本法估價(jià)的基本公式為：

房地產(chǎn)價(jià)格一房地產(chǎn)重新購建價(jià)格一房地產(chǎn)折舊

例如，求取某存量房的價(jià)格，通過比較法得到同類新房的價(jià)格(即房地產(chǎn)重新購建價(jià)格，通常為單價(jià))，然后減去存量房的建筑物陳舊、土地使用期限縮短等造成的價(jià)值減損(即房地產(chǎn)折舊)。

成本法估價(jià)具體有“房地合估”路徑和“房地分估”路徑?！胺康睾瞎馈甭窂绞前淹恋禺?dāng)作原材料，模擬房地產(chǎn)開發(fā)過程，測算房地產(chǎn)重置成本或重建成本，其基本公式為：

房地產(chǎn)價(jià)格=土地取得成本+建設(shè)成本+管理費(fèi)用+銷售費(fèi)用+投資利息+銷售稅費(fèi)+開發(fā)利潤—建筑物折舊

“房地分估”路徑是把土地和建筑物當(dāng)作各自獨(dú)立的物，分別測算土地重置成本、建筑物重置成本或重建成本，其基本公式為：

房地產(chǎn)價(jià)格=土地重新購建價(jià)格十建筑物重新購建價(jià)格一建筑物折舊

(四)房地產(chǎn)重新購建價(jià)格

把握重新購建價(jià)格的內(nèi)涵，應(yīng)注意以下3點(diǎn)：①重新購建價(jià)格是在價(jià)值時(shí)點(diǎn)的重置成本或重建成本。②重新購建價(jià)格是客觀的重置成本或重建成本。具體來說，重新購置的必要支出或重新開發(fā)的必要支出及應(yīng)得利潤，不是某個(gè)單位或個(gè)人的實(shí)際支出和實(shí)際利潤，而是正常的支出和利潤，應(yīng)能體現(xiàn)社會(huì)或行業(yè)的平均水平。③建筑物的重新購建價(jià)格是全新狀況的建筑物的重置成本或重建成本，土地的重新購建價(jià)格是價(jià)值時(shí)點(diǎn)狀況的土地的重置成本。

建筑物重置成本是采用價(jià)值時(shí)點(diǎn)的建筑材料、建筑構(gòu)配件和設(shè)備及建筑技術(shù)、工藝等，在價(jià)值時(shí)點(diǎn)的國家財(cái)稅制度和市場價(jià)格體系下，重新建造與估價(jià)對象中的建筑物具有相同效用的全新建筑物的必要支出及應(yīng)得利潤。建筑物重建成本是采用與估價(jià)對象中的建筑物相同的建筑材料、建筑構(gòu)配件和設(shè)備及建筑技術(shù)、工藝等，在價(jià)值時(shí)點(diǎn)的國家財(cái)稅制度和市場價(jià)格體系下，重新建造與估價(jià)對象中的建筑物完全相同的全新建筑物的必要支出及應(yīng)得利潤。土地重置成本是在價(jià)值時(shí)點(diǎn)重新購置土地的必要支出，或重新開發(fā)土地的必要支出及應(yīng)得利潤。

(五)建筑物折舊

1.建筑物折舊的含義和內(nèi)容

估價(jià)上的建筑物折舊是指各種原因造成的建筑物價(jià)值減損，等于建筑物在價(jià)值時(shí)點(diǎn)的重置成本或重建成本與在價(jià)值時(shí)點(diǎn)的市場價(jià)值之差，包括物質(zhì)折舊、功能折舊和外部折舊。

(1)物質(zhì)折舊。這是指因自然力作用或使用導(dǎo)致建筑物老化、磨損或損壞造成的建筑物價(jià)值減損。導(dǎo)致物質(zhì)折舊的原因可分為以下4種：①自然經(jīng)過的老化。它主要是隨著時(shí)間的流逝由于自然力作用而引起的，如風(fēng)吹、日曬、雨淋等引起的建筑物腐朽、生銹、風(fēng)化、基礎(chǔ)沉降等。這種折舊與建筑物的實(shí)際年齡正相關(guān)，并且要看建筑物所在地的氣候和環(huán)境條件，如酸雨多的地區(qū)，建筑物的老化就快。拿人來做比喻，自然經(jīng)過的老化類似于人隨著年齡增長的衰老。②正常使用的磨損。它主要是由于正常使用而引起的，與建筑物的使用性質(zhì)、使用強(qiáng)度和使用時(shí)間正相關(guān)。例如，工業(yè)用途的建筑物磨損要大于居住用途的建筑物磨損。受腐蝕的工業(yè)用途的建筑物磨損，因受到使用過程中產(chǎn)生的有腐蝕作用的廢氣、廢液等的不良影響，要大于不受腐蝕的工業(yè)用途的建筑物磨損。拿人來做比喻，正常使用的磨損類似于是體力勞動(dòng)還是腦力勞動(dòng)，體力勞動(dòng)中是重體力勞動(dòng)還是輕體力勞動(dòng)等工作性質(zhì)的不同對人的損害。③意外破壞的損毀。它主要是由于突發(fā)性的天災(zāi)人禍而引起的，包括自然方面的，如地震、水災(zāi)、風(fēng)災(zāi)、雷擊等;人為方面的，如失火、碰撞等。即使對這些損毀進(jìn)行了修復(fù)，但可能仍然有“內(nèi)傷”。拿人來做比喻，意外破壞的損毀類似于曾經(jīng)得過大病對人的損害。④延遲維修的損壞殘存。它主要是由于未適時(shí)地采取預(yù)防、養(yǎng)護(hù)措施或者修理不夠及時(shí)而引起的，它造成建筑物不應(yīng)有的損壞或提前損壞，或者已有的損壞仍然存在，如門窗有破損，墻面、地面有裂縫等。拿人來做比喻，延遲維修的損壞殘存類似于人平時(shí)不注意休養(yǎng)生息，有病不治。

(2)功能折舊。這是指因建筑物功能不足或過剩造成的建筑物價(jià)值減損。導(dǎo)致功能折舊的原因可能是科學(xué)技術(shù)進(jìn)步，人們的消費(fèi)觀念改變，過去的建筑標(biāo)準(zhǔn)過低，建筑設(shè)計(jì)上的缺陷等。功能折舊分為功能不足折舊和功能過剩折舊。功能不足折舊是指因建筑物中某些部件、設(shè)施設(shè)備、功能等缺乏或低于市場要求的標(biāo)準(zhǔn)造成的建筑物價(jià)值減損，又可分為功能缺乏折舊和功能落后折舊。在功能缺乏方面，如住宅沒有衛(wèi)生間、暖氣(北方地區(qū))、燃?xì)狻㈦娫捑€路、有線電視等;辦公樓沒有電梯、集中空調(diào)、寬帶等。在功能落后方面，如設(shè)備、設(shè)施陳舊落后或容量不夠，建筑式樣過時(shí)，空間布局欠佳等。具體以住宅為例，現(xiàn)在時(shí)興“三大、一小、一多”住宅，即起居室、廚房、衛(wèi)生間大，臥室小，壁櫥多的住宅，過去建造的臥室大、起居室小、廚房小、衛(wèi)生間小的住宅相對就過時(shí)了。再如高檔辦公樓，現(xiàn)在要求有較好的智能化系統(tǒng)，如果某個(gè)所謂高檔辦公樓的智能化程度不夠，則其功能相對就落后了。功能過剩折舊是指因建筑物中某些部件、設(shè)施設(shè)備、功能等超過市場要求的標(biāo)準(zhǔn)而對房地產(chǎn)價(jià)值的貢獻(xiàn)小于其成本造成的建筑物價(jià)值減損。

(3)外部折舊。這是指因建筑物以外的各種不利因素造成的建筑物價(jià)值減損。不利因素可能是經(jīng)濟(jì)因素(如市場供給過量或需求不足)、區(qū)位因素(如周圍環(huán)境改變，包括原有的較好景觀被破壞、自然環(huán)境惡化、環(huán)境污染、交通擁擠、城市規(guī)劃改變等)，也可能是其他因素(如政策變化等)。例如，一個(gè)高級居住區(qū)的附近興建了一座工廠，使得該居住區(qū)的房價(jià)下降，這就是一種外部折舊。再如，在經(jīng)濟(jì)不景氣時(shí)期房價(jià)下降，這也是一種外部折舊，但這種外部折舊不會(huì)永久下去，當(dāng)經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇后就會(huì)消失。

【例5-9】某舊住宅的重置成本為55萬元，門窗、墻面等破損引起的物質(zhì)折舊為5萬元，戶型設(shè)計(jì)不好、沒有獨(dú)用衛(wèi)生間、燃?xì)獾纫鸬墓δ苷叟f為8萬元，位于城市衰落地區(qū)引起的外部折舊為3萬元。請計(jì)算該舊住宅的折舊總額和現(xiàn)值。

【解】(1)該舊住宅的折舊總額計(jì)算如下：

該舊住宅的折舊總額=物質(zhì)折舊十功能折舊十外部折舊

=5+8+3

=16(萬元)

(2)該舊住宅的現(xiàn)值計(jì)算如下：

該舊住宅的現(xiàn)值=重置成本一折舊=55 -16=39(萬元)

2.測算建筑物折舊的年限法

年限法也稱為年齡一壽命法，是根據(jù)建筑物的有效年齡和預(yù)期經(jīng)濟(jì)壽命或預(yù)期剩余經(jīng)濟(jì)壽命來測算建筑物折舊的方法。

建筑物的年齡分為實(shí)際年齡和有效年齡。建筑物的實(shí)際年齡是建筑物自竣工時(shí)起至價(jià)值時(shí)點(diǎn)止的年數(shù)，類似于人的實(shí)際年齡。建筑物的有效年齡是根據(jù)價(jià)值時(shí)點(diǎn)的建筑物實(shí)際狀況判斷的建筑物年齡，類似于人看上去的年齡。建筑物的有效年齡可能大于或小于其實(shí)際年齡。類似于有的人看上去比實(shí)際年齡大，有的人看上去比實(shí)際年齡小。有效年齡通常是在實(shí)際年齡的基礎(chǔ)上進(jìn)行適當(dāng)?shù)恼{(diào)整得出：①當(dāng)建筑物的施工、使用、維護(hù)為正常的，其有效年齡與實(shí)際年齡相當(dāng);②當(dāng)建筑物的施工、使用、維護(hù)比正常的施工、使用、維護(hù)好或者經(jīng)過更新改造的，其有效年齡小于實(shí)際年齡;③當(dāng)建筑物的施工、使用、維護(hù)比正常的施工、使用、維護(hù)差的，其有效年齡大于實(shí)際年齡。

建筑物的壽命分為自然壽命和經(jīng)濟(jì)壽命。建筑物的自然壽命是指建筑物自竣工時(shí)起至其主要結(jié)構(gòu)構(gòu)件自然老化或損壞而不能保證建筑物安全使用時(shí)止的時(shí)間。建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命是指建筑物對房地產(chǎn)價(jià)值有貢獻(xiàn)的時(shí)間，即建筑物自竣工時(shí)起至其對房地產(chǎn)價(jià)值不再有貢獻(xiàn)時(shí)止的時(shí)間。建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命短于其自然壽命。如果建筑物經(jīng)過了更新改造，其自然壽命和經(jīng)濟(jì)壽命都有可能得到延長。

建筑物的剩余壽命分為剩余自然壽命和剩余經(jīng)濟(jì)壽命。建筑物的剩余自然壽命是指建筑物的自然壽命減去實(shí)際年齡后的壽命。建筑物的剩余經(jīng)濟(jì)壽命是指建筑物經(jīng)濟(jì)壽命減去有效年齡后的壽命，即自價(jià)值時(shí)點(diǎn)起至建筑物經(jīng)濟(jì)壽命結(jié)束時(shí)止的時(shí)間。因此，如果建筑物的有效年齡比實(shí)際年齡小，就會(huì)延長建筑物的剩余經(jīng)濟(jì)壽命;反之，就會(huì)縮短建筑物的剩余經(jīng)濟(jì)壽命。建筑物的有效年齡是從價(jià)值時(shí)點(diǎn)向過去推算的時(shí)間，剩余經(jīng)濟(jì)壽命是自價(jià)值時(shí)點(diǎn)起至建筑物經(jīng)濟(jì)壽命結(jié)束的時(shí)間，兩者之和等于建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命。

利用年限法測算建筑物折舊時(shí)，建筑物的年齡應(yīng)為有效年齡，壽命應(yīng)為經(jīng)濟(jì)壽命，或者剩余壽命應(yīng)為剩余經(jīng)濟(jì)壽命。因?yàn)橹挥羞@樣，求出的建筑物折舊和價(jià)格才符合實(shí)際。例如，兩幢同時(shí)建成的相同的建筑物，如果使用、維護(hù)狀況不同，其價(jià)格就會(huì)不同，但如果采用實(shí)際年齡、自然壽命來計(jì)算折舊，則它們的價(jià)格就會(huì)相同。進(jìn)一步來說，新近建成的建筑物未必完好，從而其價(jià)格未必高;而較早建成的建筑物未必?fù)p壞嚴(yán)重，從而價(jià)格未必低。例如，新建成的房屋可能由于存在設(shè)計(jì)、施工質(zhì)量缺陷或使用不當(dāng)，竣工沒過幾年就已成了“嚴(yán)重?fù)p壞房”。

年限法中最主要的是直線法。直線法是最簡單的一種測算折舊的方法，它假設(shè)在建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命期間每年的折舊額相等。直線法的年折舊額計(jì)算公式為：

式中Di——第i年的折舊額，也稱為第i年的折舊。在直線法下，每年的折舊額Di是一個(gè)常數(shù)D。

C——建筑物的重新購建價(jià)格。

S——建筑物的凈殘值，是預(yù)計(jì)建筑物達(dá)到經(jīng)濟(jì)壽命不宜繼續(xù)使用時(shí)，經(jīng)拆除后的舊料價(jià)值減去清理費(fèi)用后的余額。清理費(fèi)用是拆除建筑物和搬運(yùn)廢棄物所發(fā)生的費(fèi)用。

N——建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命。

R——建筑物的凈殘值率，簡稱殘值率，是建筑物的凈殘值與其重新購建價(jià)格的比率。

有效年齡為t年的建筑物折舊總額的計(jì)算公式為：

式中Et——建筑物的折舊總額。

采用直線法折舊下的建筑物現(xiàn)值的計(jì)算公式為：

式中V——建筑物的現(xiàn)值。

【例5-10】某建筑物的建筑面積lOOrT12，單位建筑面積的重置成本為500元/m2，判定其有效年齡為10年，經(jīng)濟(jì)壽命為30年，殘值率為5%。請用直線法計(jì)算該建筑物的年折舊額、折舊總額，并計(jì)算其現(xiàn)值。

【解】已知：C=500×100=50 000(元);R=5%; N=30年;t= 10年。

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