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房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人考試經(jīng)紀(jì)實(shí)務(wù)講義筆記

可行性研究

1.可行性研究的概念

(1)可行性問(wèn)題的范圍：可行性研究人員在做可行性研究時(shí)，往往根據(jù)他們的專業(yè)背景，選擇他們所熟悉的方法。因此，建筑師關(guān)注的焦點(diǎn)往往在于項(xiàng)目所在地的自然條件和工程結(jié)構(gòu)，規(guī)劃師關(guān)心的是土地利用規(guī)劃和城市建設(shè)規(guī)劃。

同樣，投資分析師往往從金融角度來(lái)回答項(xiàng)目的可行性問(wèn)題。而一個(gè)項(xiàng)目可行必須是：在項(xiàng)目所在地的各種限制條件下，滿足自然可行;在法律、法規(guī)和土地利用限制條件下，滿足法律可行;財(cái)務(wù)方面的可行及技術(shù)可行。

(2)可行性研究的價(jià)值：最初的決策一旦錯(cuò)誤，項(xiàng)目一旦定下來(lái)，接下來(lái)的項(xiàng)目策劃和銷售策劃不管做得多么高明，都回天乏力了。這就是房地產(chǎn)，投入資金數(shù)額巨大，表現(xiàn)能力差，一旦錯(cuò)了第一步，那就步步錯(cuò)。

這也就是房地產(chǎn)可行性研究的價(jià)值所在，避免開(kāi)發(fā)不該開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目。

(3)可行性研究應(yīng)盡量避免以下問(wèn)題：

①房地產(chǎn)投資企業(yè)的領(lǐng)導(dǎo)主觀意志影響研究的客觀性;

②項(xiàng)目研究人員的專業(yè)水平低;

③可行性研究人員與項(xiàng)目有利益關(guān)系;

④房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商不重視可行性研究。

2.可行性研究的過(guò)程

可行性研究從廣義上來(lái)講包括投資機(jī)會(huì)研究、初步可行性研究、詳細(xì)可行性研究和項(xiàng)目的評(píng)估和決策4個(gè)工作階段，從狹義上來(lái)講是指詳細(xì)可行性研究。

(1)投資機(jī)會(huì)研究：在可行性分析專業(yè)人士考慮企業(yè)目標(biāo)和項(xiàng)目可能產(chǎn)出的結(jié)果之前，投資目標(biāo)本身應(yīng)給予明確界定。

美國(guó)房地產(chǎn)投資分析專家詹姆斯·格拉斯坎普認(rèn)為可以將房地產(chǎn)可行性分析分解成三類問(wèn)題：

①在預(yù)先確定的地塊上，研究開(kāi)發(fā)類型。這時(shí)，企業(yè)已經(jīng)選定了一個(gè)地塊，要研究的是在各種開(kāi)發(fā)類型中選擇一個(gè)最能滿足企業(yè)目標(biāo)的開(kāi)發(fā)類型。在這種情況下，地塊的自然條件和法律約束以及根據(jù)經(jīng)濟(jì)環(huán)境確定的區(qū)位條件就構(gòu)成了分析的出發(fā)點(diǎn);

②預(yù)先確定的投資類型，尋找合適的地塊;

③在投資資金確定的情況下尋找投資機(jī)會(huì)。投資機(jī)會(huì)研究階段投資估算的精確度為±30%。

(2)初步可行性研究：對(duì)某投資項(xiàng)目產(chǎn)生投資意向后，房地產(chǎn)投資商應(yīng)要求對(duì)方提供較詳細(xì)的項(xiàng)目背景資料，然后派人到項(xiàng)目所在地組織專家進(jìn)行周密的調(diào)查取證，先進(jìn)行初步可行性分析，然后才進(jìn)行全面的項(xiàng)目前分析。

具體分析內(nèi)容有：

①初步可行性研究的角度與方法。項(xiàng)目分析的角度與方法決定了房地產(chǎn)項(xiàng)目前分析的質(zhì)量?？尚行匝芯康慕Y(jié)論能否更接近事實(shí)，關(guān)鍵就在于怎樣選取項(xiàng)目分析的角度;

②識(shí)別各種限制條件;

③初步財(cái)務(wù)可行性。

(3)詳細(xì)可行性研究：是開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目投資決策的基礎(chǔ)，是在分析項(xiàng)目在技術(shù)上、財(cái)務(wù)上、經(jīng)濟(jì)上的可行性后作出投資與否決策的關(guān)鍵步驟。

主要內(nèi)容有：

①項(xiàng)目概況;

②開(kāi)發(fā)項(xiàng)目用地的現(xiàn)狀調(diào)查;

③市場(chǎng)需求和競(jìng)爭(zhēng)分析。這部分內(nèi)容是整個(gè)可行性研究的重中之重，市場(chǎng)需求預(yù)測(cè)和競(jìng)爭(zhēng)情況分析準(zhǔn)確與否直接關(guān)系項(xiàng)目的發(fā)展前景;

④成本估算;

⑤項(xiàng)目開(kāi)發(fā)組織機(jī)構(gòu)形式研究;

⑥開(kāi)發(fā)建設(shè)計(jì)劃及銷售計(jì)劃;

⑦項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)及社會(huì)效益分析;

⑧結(jié)論及建議。

(4)項(xiàng)目的評(píng)估和決策：按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定，對(duì)于大中型和限額以上的項(xiàng)目及重要的小型項(xiàng)目，必須經(jīng)有權(quán)審批單位委托有資格的咨詢?cè)u(píng)估單位就項(xiàng)目可行性研究報(bào)告進(jìn)行評(píng)估論證。

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