2012年土地估價師考試備考已經(jīng)拉開帷幕，為了幫助考生順利通過2012年土地估價師考試，小編特編輯整理了2012年土地估價師考試科目《土地估價實務(wù)基礎(chǔ)》知識點，希望在2012年土地估價師考試中，助您一臂之力！

1、初步確定具體的地塊位置，并分析其用途及收益率。在此項工作中，律師主要是對所選地塊的合法性進(jìn)行考證，并提供法律意見。

2、獲得土地使用權(quán)。依照法律規(guī)定，開發(fā)商可以以出讓方式或劃撥方式從政府土地管理部門取得國有土地的使用權(quán)。律師介入的房地產(chǎn)開發(fā)項目多試以出讓方式取得國有土地使用權(quán)。

3、處理征地、拆遷安置與補(bǔ)償事宜。如果采取劃撥方式取得的土地使用權(quán)，而該土地使用權(quán)是國家征用集體土地后提供的，開發(fā)商就需要支付征地費用，處理征地事宜。如果采取出讓方式取得的土地使用權(quán)，該開發(fā)項目又屬舊城改造項目，開發(fā)商就需要處理拆遷安置補(bǔ)償事宜。征地土地依《土地管理法》及其實施條例辦理，拆遷房屋依《城市服務(wù)拆遷管理條例》辦理。

4、與規(guī)劃管理部門協(xié)商，獲得規(guī)劃許可。值得注意的是，規(guī)劃許可證有兩個，一個是《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》，一個是《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》。這兩個證在開發(fā)的不同階段申領(lǐng)，是保障開發(fā)項目合法、順利進(jìn)行的重要條件之一。

5、按規(guī)劃和出讓合同的要求委托建筑設(shè)計并制訂建設(shè)方案。開發(fā)商要通過與設(shè)計單位簽訂委托設(shè)計合同的方式，確定與設(shè)計者的法律關(guān)系，律師要負(fù)責(zé)起草或?qū)彶楹贤?/p>

6、辦理“七通一平”或“三通一平”手續(xù)，實施施工現(xiàn)場的“七通一平”或“三通一平”。“七通”是指上水、下水、道路、煤氣、電、熱力、電訊要通到工地。“三通”是指水、電、路通到工地。“一平”指場地平整。

7、籌集開發(fā)資金。資金問題，歷來都是開發(fā)商最為關(guān)切和頗費心機(jī)的問題。籌集資金渠道大致有以下幾個方面：

(1)匯集自有資金。開發(fā)商的自有資金包括現(xiàn)金和其他流動資產(chǎn)，以及在近期內(nèi)可以收回的各種應(yīng)收款，總額一般不得低于年度投資量的30%.

(2)銀行貸款。房地產(chǎn)開發(fā)中貸款的比例一般應(yīng)少于總投資的70%，，貸款的方式有短期信用擔(dān)保貸款、存款抵押貸款和房地產(chǎn)抵押貸款。其中以開發(fā)項目本身的抵押貸款為主。

(3)發(fā)行公司債券和股票。

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