A——估價(jià)對(duì)象交易情況指數(shù)/比較實(shí)例交易情況指數(shù);

B——估價(jià)對(duì)象估價(jià)基準(zhǔn)日地價(jià)指數(shù)/比較實(shí)例交易期日地價(jià)指數(shù);

C——估價(jià)對(duì)象區(qū)域因素條件指數(shù)/比較實(shí)例區(qū)域因素條件指數(shù);

D——估價(jià)對(duì)象個(gè)別因素條件指數(shù)/比較實(shí)例個(gè)別因素條件指數(shù)。

(2)基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法的基本原理

基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法是利用城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)和基準(zhǔn)地價(jià)修正系數(shù)表等評(píng)估成果，按照替代原則，對(duì)估價(jià)對(duì)象的區(qū)域條件和個(gè)別條件等與其所處區(qū)域的平均條件相比較，并對(duì)照修正系數(shù)表選取相應(yīng)的修正系數(shù)對(duì)基準(zhǔn)地價(jià)進(jìn)行修正，進(jìn)而求取估價(jià)對(duì)象在估價(jià)基準(zhǔn)日價(jià)格的方法。

基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法計(jì)算公式為：

宗地價(jià)格=宗地所處區(qū)域基準(zhǔn)地價(jià)×(1+ ∑Ki)×相關(guān)修正系數(shù)

式中：∑Ki-影響地價(jià)的個(gè)別因素修正系數(shù)之和。

(3)成本逼近法的基本原理

成本逼近法是以土地取得費(fèi)、土地開(kāi)發(fā)所耗各項(xiàng)費(fèi)用之和為主要依據(jù)，再加上一定的利潤(rùn)、利息、應(yīng)繳納的稅金和土地使用權(quán)出讓金或土地增值收益來(lái)確定土地價(jià)格。其計(jì)算公式為：

土地價(jià)格=土地取得費(fèi)+土地開(kāi)發(fā)費(fèi)+土地稅費(fèi)+投資利息+投資利潤(rùn)+土地增值收益

其中：

土地取得費(fèi)，指征用農(nóng)地或者購(gòu)買(mǎi)土地的費(fèi)用，包括土地補(bǔ)償和人員安置補(bǔ)償及相關(guān)稅費(fèi);

土地開(kāi)發(fā)費(fèi)，指為使土地達(dá)到能夠使用狀況的改良投入，比如平整費(fèi)用、道路修建費(fèi)用、水電費(fèi)用等;

土地稅費(fèi)，是指征地中發(fā)生的相關(guān)稅費(fèi)，比如耕地占用稅、菜田基金等等，各地不同;

投資利息，指土地取得費(fèi)及土地開(kāi)發(fā)費(fèi)實(shí)際投入資金按照當(dāng)時(shí)利息率計(jì)算的利息，是一種機(jī)會(huì)利息，或者是利息損失，開(kāi)發(fā)商或土地購(gòu)買(mǎi)者并不需要另外支付;

投資利潤(rùn)，指以土地取得費(fèi)及土地開(kāi)發(fā)費(fèi)的投入量為基礎(chǔ)，按照土地開(kāi)發(fā)市場(chǎng)平均收益率計(jì)算的利潤(rùn);

土地增值收益，指集體土地轉(zhuǎn)變?yōu)閲?guó)有土地后在各種因素作用下帶來(lái)的土地增值，以土地取得費(fèi)及土地開(kāi)發(fā)費(fèi)為基礎(chǔ)計(jì)算。

(二)估價(jià)過(guò)程(略)

問(wèn)題(每小題3分)：

1.這段關(guān)于估價(jià)方法選擇的敘述比較完整。參照這段敘述并結(jié)合你自己的理解，用最簡(jiǎn)潔的語(yǔ)言進(jìn)行總結(jié)，估價(jià)報(bào)告中關(guān)于估價(jià)方法選擇的敘述一般應(yīng)該包括哪幾方面?

2.從上述內(nèi)容看，一宗土地的具體估價(jià)方法的選擇需要考慮哪些方面的因素?

3.以上述內(nèi)容為基礎(chǔ)，用簡(jiǎn)短的語(yǔ)言說(shuō)明，決定選擇基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法估價(jià)之前，一般需要對(duì)其進(jìn)行哪幾個(gè)方面的分析和考察?

4.上述內(nèi)容選擇了成本逼近法。你認(rèn)為成本逼近法中，關(guān)于土地增值收益的來(lái)源，一般表現(xiàn)在哪幾個(gè)方面?

5.在基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法計(jì)算公式中，除正常的個(gè)別因素修正外，還有相關(guān)修正一項(xiàng)，根據(jù)你的經(jīng)驗(yàn)，一般包括哪些方面的內(nèi)容?

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