重新購建價(jià)格的概念

重新購建價(jià)格是假設(shè)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)重新取得或者重新開發(fā)建設(shè)全新狀況的估價(jià)對象所必要的支出和應(yīng)獲得的利潤之和。

在這里，應(yīng)特別記住下列3點(diǎn)：

(1)重新購建價(jià)格是估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的。

新開發(fā)區(qū)土地的分宗估價(jià)公式如下：

新開發(fā)區(qū)某宗土地的單價(jià)=(取得開發(fā)區(qū)用地的總成本+土地開發(fā)總成本+總管理費(fèi)用+總投資利息+總銷售費(fèi)用+總銷售稅費(fèi)+總開發(fā)利潤)÷(開發(fā)區(qū)用地總面積X開發(fā)完成后可轉(zhuǎn)讓土地面積的比率)X用途、區(qū)位等因素調(diào)整系數(shù)的國家財(cái)稅制度和市場價(jià)格體系下，按照估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的房地產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成內(nèi)容來測算的。但估價(jià)時(shí)點(diǎn)并非總是“現(xiàn)在”，也可能為“過去”。

(2)重新購建價(jià)格是客觀的。具體來說，重新取得或者重新開發(fā)建設(shè)全新狀況的估價(jià)對象所必要的支出，不是個(gè)別單位或個(gè)人的實(shí)際耗費(fèi)，而是社會(huì)一般的平均耗費(fèi)，即是客觀成本，不是實(shí)際成本。如果超出了社會(huì)一般的平均耗費(fèi)，超出的部分不能形成價(jià)格，而是一種浪費(fèi);而低于社會(huì)一般平均耗費(fèi)的部分，不會(huì)降低價(jià)格，只會(huì)形成個(gè)別單位或個(gè)人的超額利潤。

(3)建筑物的重新購建價(jià)格是全新狀況下的價(jià)格，未扣除折舊;土地的重新購建價(jià)格(具體為重新取得價(jià)格或重新開發(fā)成本)是在估價(jià)時(shí)點(diǎn)狀況下的價(jià)格。

重新購建價(jià)格的求取思路

求取房地的重新購建價(jià)格，是先求取土地的重新取得價(jià)格或重新開發(fā)成本，再求取建筑物的重新購建價(jià)格，然后相加。在實(shí)際估價(jià)中，也可以采用類似于評估新建房地價(jià)格的成本法來求取。

求取土地的重新購建價(jià)格，通常是假設(shè)土地上的建筑物不存在，再采用市場法、基準(zhǔn)地價(jià)修正法(有關(guān)內(nèi)容詳見本書第9章第3節(jié)“宗地價(jià)格評估和基準(zhǔn)地價(jià)修正法”)等求取其重新取得價(jià)格，這特別適用于城市建成區(qū)內(nèi)的土地難以求取其重新開發(fā)成本時(shí)。求取土地的重新購建價(jià)格，也可采用成本法求取其重新開發(fā)成本。

求取建筑物的重新購建價(jià)格，是假設(shè)舊建筑物所在的土地已取得，且此土地為空地，但除了舊建筑物不存在之外，其他的狀況均維持不變，然后在此空地上重新建造與舊建筑物完全相同或具有同等效用的新建筑物所需的一切合理、必要的費(fèi)用、稅金和正常利潤，即為建筑物的重新購建價(jià)格;或是設(shè)想將建筑物發(fā)包給建筑承包商建造，由建筑承包商將直接可使用的建筑物移交給發(fā)包人，在這種情況下發(fā)包人應(yīng)支付給建筑承包商的費(fèi)用，再加上發(fā)包人應(yīng)負(fù)擔(dān)的正常費(fèi)用、稅金和利潤，即為建筑物的重新購建價(jià)格。

建筑物重新購建價(jià)格的求取方式

建筑物的重新購建價(jià)格有重置價(jià)格和重建價(jià)格兩種：

(1)重置價(jià)格又稱重置成本，是采用估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的建筑材料、建筑構(gòu)配件、建筑設(shè)備和建筑技術(shù)等，按照估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的價(jià)格水平，重新建造與估價(jià)對象建筑物具有同等效用的新建筑物的正常價(jià)格。

(2)重建價(jià)格又稱重建成本，是采用與估價(jià)對象建筑物相同的建筑材料、建筑構(gòu)配件、建筑設(shè)備和建筑技術(shù)等，按照估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的價(jià)格水平，重新建造與估價(jià)對象建筑物完全相同的新建筑物的正常價(jià)格。這種重新建造方式可形象地稱為“復(fù)制”。重建價(jià)格進(jìn)一步來說，是在原址，按照原規(guī)模和建筑形式，使用與原建筑材料、建筑構(gòu)配件和建筑設(shè)備相同的新的建筑材料、建筑構(gòu)配件、建筑設(shè)備，采用原建筑技術(shù)和工藝等，按照估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的價(jià)格水平，重新建造與原建筑物完全相同的新建筑物的正常價(jià)格。

通常重置價(jià)格要比重建價(jià)格低。

建筑物重新購建價(jià)格的求取方法

1.單位比較法

單位比較法是以建筑物為整體，選取與建筑物價(jià)格或成本密切相關(guān)的某種計(jì)量單位為比較單位，通過調(diào)查了解類似建筑物的這種單位價(jià)格或成本，并對其做適當(dāng)?shù)男拚?、調(diào)整來求取建筑物重新購建價(jià)格的方法。主要有單位面積法和單位體積法。

單位面積法是根據(jù)當(dāng)?shù)亟诮ǔ傻念愃平ㄖ锏膯挝幻娣e造價(jià)，對其做適當(dāng)?shù)男拚?、調(diào)整(有關(guān)修正、調(diào)整的內(nèi)容和方法類似于市場法)，然后乘以估價(jià)對象建筑物的面積來測算建筑物的重新購建價(jià)格。這是一種常用、簡便迅速的方法，但比較粗略。

單位體積法與單位面積法相似，是根據(jù)當(dāng)?shù)亟诮ǔ傻念愃平ㄖ锏膯挝惑w積造價(jià)，對其做適當(dāng)?shù)男拚?、調(diào)整，然后乘以估價(jià)對象建筑物的體積來測算建筑物的重新購建價(jià)格。這種方法適用于成本與體積關(guān)系較大的建筑物，如儲油罐、地下油庫等。

2.分部分項(xiàng)法

分部分項(xiàng)法是以建筑物的各個(gè)獨(dú)立構(gòu)件或工程的單位價(jià)格或成本為基礎(chǔ)來求取建筑物重新購建價(jià)格的方法。即先測算各個(gè)獨(dú)立構(gòu)件或工程的數(shù)量，然后乘以相應(yīng)的單位價(jià)格或成本，再將它們相加。

3.指數(shù)調(diào)整法

指數(shù)調(diào)整法是運(yùn)用物價(jià)指數(shù)、建筑成本(造價(jià))指數(shù)或變動(dòng)率，將估價(jià)對象建筑物的原始價(jià)值調(diào)整到估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的現(xiàn)行價(jià)值來求取建筑物重新購建價(jià)格的方法。這種方法主要用于檢驗(yàn)其他方法的測算結(jié)果。

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