第八章 房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究

第二節(jié) 可行性研究的內(nèi)容與步驟

1.可行性研究的內(nèi)容：

由于房地產(chǎn)開發(fā)項目的性質(zhì)、規(guī)模和復(fù)雜程度不同，所以可行性研究的內(nèi)容也不盡相同，各有側(cè)重，一般應(yīng)包括以下主要內(nèi)容：

(一)項目概況

具體內(nèi)容包括：項目名稱、開發(fā)建設(shè)單位;項目的地理位置，如項目所在城市、區(qū)和街道，項目周圍主要建筑物等;項目所在地周圍的環(huán)境狀況，主要從工業(yè)、商業(yè)及相關(guān)行業(yè)現(xiàn)狀及發(fā)展?jié)摿Α㈨椖拷ㄔO(shè)的時機和自然環(huán)境等方面說明項目建設(shè)的必要性和可行性;項目的性質(zhì)及主要特點;項目開發(fā)建設(shè)的社會、經(jīng)濟意義;可行性研究工作的目的、依據(jù)和范圍。

(二)開發(fā)項目用地現(xiàn)狀調(diào)查

具體內(nèi)容包括：開發(fā)項目用地所處區(qū)位和具體位置，用地范圍與四至情況，地質(zhì)和土壤條件，土地面積和規(guī)劃用途，包括上水管線、雨水管線、污水管線、熱力管線、燃?xì)夤芫€、電力和電訊管線等主要市政管線的現(xiàn)狀，當(dāng)前土地開發(fā)狀況和地上物狀況，場地平整狀況等。

(三)市場分析和建設(shè)規(guī)模的確定

具體內(nèi)容包括：市場供給現(xiàn)狀分析及預(yù)測，市場需求現(xiàn)狀分析及預(yù)測，市場交易的數(shù)量與價格分析及預(yù)測，服務(wù)對象分析，租售計劃制定，項目建設(shè)規(guī)模的確定。

(四)規(guī)劃設(shè)計方案的選擇

(1)市政規(guī)劃方案選擇。

(2)項目構(gòu)成及平面布置。

(3)建筑規(guī)劃方案選擇。

(五)資源供給條件分析

主要內(nèi)容包括：建筑材料的需要量、采購方式和供應(yīng)計劃，施工力量的組織計劃，項目施工期間的動力、水等供應(yīng)方案，項目建成投入生產(chǎn)或使用后水、電、熱力、煤氣、交通、通訊等供應(yīng)條件。

(六)環(huán)境影響評價

主要內(nèi)容包括：建設(shè)地區(qū)的環(huán)境現(xiàn)狀，主要污染源和污染物，項目可能引起的周圍生態(tài)變化，設(shè)計采用的環(huán)境保護標(biāo)準(zhǔn)，控制污染與生態(tài)變化的初步方案，環(huán)境保護投資估算，環(huán)境影響的評價結(jié)論和環(huán)境影響分析，存在問題及建議。

(七)項目開發(fā)組織機構(gòu)和管理費用的研究

主要內(nèi)容包括：擬定項目的管理體制、機構(gòu)設(shè)置及管理人員的配備方案，擬定人員培訓(xùn)計劃，估算年管理費用支出情況。

(八)開發(fā)建設(shè)計劃的編制

(九)項目經(jīng)濟及社會效益分析

(十)結(jié)論及建議

2.可行性研究的步驟：

可行性研究按以下五個步驟進行。

(一)接受委托

在項目建議被批準(zhǔn)之后，開發(fā)商即可委托咨詢評估公司對項目進行可行性研究。雙方簽訂合同協(xié)議，明確規(guī)定可行性研究的工作范圍、目標(biāo)意圖、進度安排、費用支付辦法及協(xié)作方式等內(nèi)容。承擔(dān)單位接受委托時，應(yīng)獲得項目建議書和有關(guān)項目背景介紹資料，搞清楚委托者的目的和要求，明確研究內(nèi)容，制定計劃，并收集有關(guān)的基礎(chǔ)資料、指標(biāo)、規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)等基本數(shù)據(jù)。

(二)調(diào)查研究

主要從市場調(diào)查和資源調(diào)查兩方面進行。市場調(diào)查應(yīng)查明和預(yù)測市場的供給和需求量、價格、競爭能力等，以便確定項目的經(jīng)濟規(guī)模和項目構(gòu)成。資源調(diào)查包括建設(shè)地點、項目用地、交通運輸條件、外圍基礎(chǔ)設(shè)施、環(huán)境保護、水文地質(zhì)、氣象等方面的調(diào)查，為下一步規(guī)劃方案設(shè)計、技術(shù)經(jīng)濟分析提供準(zhǔn)確的資料。

(三)方案選擇和優(yōu)化

根據(jù)項目建議書的要求，結(jié)合市場和資源調(diào)查，在收集到的資料和數(shù)據(jù)的基礎(chǔ)上，建立若干可供選擇的開發(fā)方案，進行反復(fù)的方案論證和比較，會同委托單位或部門明確方案選擇的重大原則問題和優(yōu)選標(biāo)準(zhǔn)，采用技術(shù)經(jīng)濟分析的方法，評選出合理的方案。研究論證項目在技術(shù)上的可行性，進一步確定項目規(guī)模、構(gòu)成、開發(fā)進度。

(四)財務(wù)評價和綜合評價

對經(jīng)上述分析后所確定的最佳方案，在估算項目投資、成本、價格、收入等基礎(chǔ)上，對方案進行詳細(xì)財務(wù)評價和綜合評價。研究論證項目在經(jīng)濟上的合理性和盈利能力，進一步提出資金籌措建議和項目實施總進度計劃。

(五)編制可行性研究報告

經(jīng)過上述分析與評價，即可編制詳細(xì)的可行性研究報告，推薦一個以上的可行方案和實施計劃，提出結(jié)論性意見、措施和建議，供決策者作為決策依據(jù)。

編輯推薦:

2017年年房地產(chǎn)估價師《經(jīng)營與管理》章節(jié)知識點

2017年房地產(chǎn)估價師考試網(wǎng)絡(luò)課堂

房地產(chǎn)估價師考試輔導(dǎo)用書

房地產(chǎn)估價師模擬試題

2017年房地產(chǎn)估價師考試時間

房地產(chǎn)估價師考試成績查詢?nèi)肟陂_通

（責(zé)任編輯：lqh）

共2頁,當(dāng)前第1頁  第一頁  前一頁  下一頁