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1、下列關(guān)于價值類型的表述中,錯誤的是( )。
A、估價對象房地產(chǎn)的抵押價值是在估價時假定未設(shè)立優(yōu)先受償權(quán)下的市場價值
B、價值類型是指所評估的估價對象的某種特定價值或價格,包括價值或價格的名稱、定義或內(nèi)涵
C、被征收房屋價值不考慮被征收房屋租賃、抵押、查封等因素的影響
D、估價對象房地產(chǎn)的抵押價值是在估價時假定未設(shè)立優(yōu)先受償權(quán)利下的市場價值(或有限市場價值)扣除法定優(yōu)先受償款后的余額
2、抵押估價報告中,估價結(jié)果中應(yīng)該披露的價值不包括( )。
A、抵押價值
B、法定優(yōu)先受償款
C、市場價值
D、投資價值
3、估價技術(shù)報告的內(nèi)容不包括( )。
A、估價對象描述與分析
B、實(shí)地查勘期
C、市場背景描述與分析
D、估價測算過程
4、在假設(shè)開發(fā)法的最佳開發(fā)經(jīng)營方式的選擇中,要搞清楚土地的區(qū)位狀況,下列不屬于土地區(qū)位狀況的是( )。
A、土地的位置
B、土地的通達(dá)性
C、土地的開發(fā)程度
D、土地的周圍環(huán)境
5、當(dāng)估價對象的實(shí)際用途與登記用途、規(guī)劃用途均不一致時,應(yīng)根據(jù)( )確定估價所依據(jù)的用途。
A、最高最佳利用分析
B、估價目的
C、價值時點(diǎn)
D、價值類型
6、下列各選中,不屬于附件應(yīng)該包括的內(nèi)容的是( )。
A、估價委托書復(fù)印件
B、專業(yè)幫助情況和相關(guān)專業(yè)意見
C、估價對象變現(xiàn)能力分析
D、估價對象法定優(yōu)先受償款調(diào)查情況
7、假設(shè)開發(fā)法中運(yùn)用比較法測算開發(fā)完成后房地產(chǎn)價值時,選取的可比實(shí)例規(guī)模一般應(yīng)在估價對象規(guī)模的( )倍范圍內(nèi)。
A、0.2~1.5
B、0.3~2
C、0.5~1.5
D、0.5~2
8、下列有關(guān)假設(shè)開發(fā)法的運(yùn)用,描述錯誤的是( )。
A、投資利息只有靜態(tài)分析法中才需要測算
B、銷售稅費(fèi)一般不計算利息
C、開發(fā)完成后的價值不能采用成本法求取
D、假設(shè)開發(fā)法與成本法無法同時采用
9、在成本法估價中,下列不屬于功能折舊的是( )。
A、功能缺乏折舊
B、功能先進(jìn)折舊
C、功能落后折舊
D、功能過剩折舊
10、在成本法估價中,土地補(bǔ)償費(fèi),是指征收耕地的土地補(bǔ)償費(fèi),為該耕地被征收前3年平均年產(chǎn)值的( )倍。
A、3
B、3~5
C、4~6
D、6~10
11、某房地產(chǎn)開發(fā)商欲參加一宗規(guī)劃用途為公寓、寫字樓的出讓地塊的投標(biāo),委托房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)評估該宗土地的公開市場價值,供其確定投標(biāo)價格時參考。作為房地產(chǎn)估價人員,在全面了解地塊的基本情況(包括位置、四至、用途、面積、容積率等)和地塊所在區(qū)域基本情況(包括市政基礎(chǔ)設(shè)施和公共配套設(shè)施狀況、商業(yè)繁華程度、人文環(huán)境和區(qū)域的總體規(guī)劃等)之后,還需做哪些專業(yè)工作?
1、【正確答案】 A
【答案解析】 本題考查的是房地產(chǎn)估價報告示例。選項(xiàng)A錯誤,估價對象房地產(chǎn)的抵押價值是在估價時假定未設(shè)立優(yōu)先受償權(quán)利下的市場價值(或有限市場價值)扣除法定優(yōu)先受償款后的余額。參見教材P15。
2、【正確答案】 D
【答案解析】 本題考查的是估價結(jié)果報告的寫作。抵押估價報告應(yīng)披露市場價值、法定優(yōu)先受償款、抵押價值等三種價值。
3、【正確答案】 B
【答案解析】 本題考查的是估價技術(shù)報告的寫作。房地產(chǎn)估價技術(shù)報告應(yīng)包括以下內(nèi)容:(1)估價對象描述與分析;(2)市場背景描述與分析;(3)估價對象最高最佳利用分析;(4)估價方法適用性分析;(5)估價測算過程;(6)估價結(jié)果確定。參見教材P19。
4、【正確答案】 C
【答案解析】 本題考查的是估價技術(shù)報告的寫作。選項(xiàng)C屬于實(shí)物狀況描述與分析的內(nèi)容。參見教材P19~20。
5、【正確答案】 B
【答案解析】 本題考查的是估價對象最高最佳利用分析。當(dāng)估價對象的實(shí)際用途與登記用途、規(guī)劃用途均不一致時,應(yīng)根據(jù)估價目的確定估價所依據(jù)的用途。參見教材P22。
6、【正確答案】 C
【答案解析】 本題考查的是房地產(chǎn)估價報告的寫作。選項(xiàng)C,當(dāng)出具房地產(chǎn)抵押估價報告時,需要進(jìn)行估價對象變現(xiàn)能力分析與風(fēng)險提示,但是變現(xiàn)能力分析不屬于附件的內(nèi)容。參見教材P23。
7、【正確答案】 D
【答案解析】 本題考查的是假設(shè)開發(fā)法確定估價對象市場價值。假設(shè)開發(fā)法中運(yùn)用比較法測算開發(fā)完成后房地產(chǎn)價值時,選取的可比實(shí)例規(guī)模一般應(yīng)在估價對象規(guī)模的0.5~2倍范圍內(nèi)。
8、【正確答案】 D
【答案解析】 本題考查的是假設(shè)開發(fā)法確定估價對象市場價值。選項(xiàng)D錯誤,假設(shè)開發(fā)法與成本法可以同時采用,只是運(yùn)用假設(shè)開發(fā)法估價時,開發(fā)完成后的價值不能采用成本法求取。
9、【正確答案】 B
【答案解析】 本題考查的是成本法確定估價對象市場價值。功能折舊包括:功能缺乏折舊、功能落后折舊和功能過剩折舊。
10、【正確答案】 D
【答案解析】 本題考查的是成本法確定估價對象市場價值。征收耕地的土地補(bǔ)償費(fèi),為該耕地被征收前3年平均年產(chǎn)值的6~10倍。
11、【參考答案】
考點(diǎn)分析:假設(shè)開發(fā)法+比較法的方法的選用和技術(shù)路線。
(1)選用假設(shè)開發(fā)法和比較法進(jìn)行估價;
(2)了解類似公寓、寫字樓的市場售價、租金、房地產(chǎn)狀況及租售成本;
(3)分析確定土地的最佳開發(fā)方案;
(4)了解房地產(chǎn)開發(fā)成本及開發(fā)完成后的市場經(jīng)營模式,(租或售),運(yùn)用比較法或收益法預(yù)測建成后房地產(chǎn)總價值,調(diào)查了解類似房地產(chǎn)的開發(fā)成本費(fèi)用等,如前期費(fèi)用、建安工程費(fèi)用、專業(yè)費(fèi)等,測算土地價格;
(5)了解類似土地近期公開招標(biāo)地塊的若干成交實(shí)例的價格、房地產(chǎn)狀況;
(6)選取可比實(shí)例進(jìn)行因素比較修正,確定土地比準(zhǔn)價格;
(7)綜合兩種方法的結(jié)果,確定最終估價結(jié)果;
(8)根據(jù)《房地產(chǎn)估價規(guī)范》的要求,撰寫并出具估價報告。
試題總結(jié):土地的估價經(jīng)常在問答題中出現(xiàn),??脊纼r價值的性質(zhì),估價的方法、注意事項(xiàng)。
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(責(zé)任編輯:)
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