市場監(jiān)測與預(yù)警指標

【指標一】土地轉(zhuǎn)化率

·土地轉(zhuǎn)化率=當期政府批準新建商品房預(yù)售和銷售面積/當期出讓土地規(guī)則建筑面積

·監(jiān)測土地供應(yīng)與住房供應(yīng)之間關(guān)系，反映土地轉(zhuǎn)化為房屋的效率

【指標二】土地開發(fā)強度系數(shù)

·開發(fā)強度系數(shù)=房地產(chǎn)開發(fā)投資/GDP或固定資產(chǎn)投資

·反映房地產(chǎn)開發(fā)投資與宏觀經(jīng)濟協(xié)調(diào)發(fā)展的狀況

【指標三】開發(fā)投資杠桿率

·開發(fā)投資杠桿率=房地產(chǎn)開發(fā)投資/自有資金或權(quán)益資本

·反映企業(yè)財務(wù)風險水平，值越高，說明自有資金越少，風險越大

【2017年真題】某房地產(chǎn)開發(fā)項目總投資為10000萬元，其中自有資金為4000萬元，通過發(fā)行債券獲得2000萬元，其余為銀行貸款，該項目開發(fā)投資杠桿率為(　)。

A.0.40

B.0.60

C.2.50

D.5.00

『正確答案』C

『答案解析』本題考查的是市場監(jiān)測與預(yù)警指標。開發(fā)投資杠桿率是指房地產(chǎn)開發(fā)投資與開發(fā)商投入的權(quán)益資本的比率，開發(fā)投資杠桿率=10000/4000=2.50。參見教材P43。

【2016年真題】下列市場監(jiān)測與預(yù)警指標中，反映房地產(chǎn)開發(fā)投資與宏觀經(jīng)濟協(xié)調(diào)發(fā)展總體狀況的是(　)。

A.開發(fā)強度系數(shù)

B.土地轉(zhuǎn)化率

C.住房可支付性指數(shù)

D.住房市場指數(shù)

『正確答案』A

『答案解析』本題考查的是市場監(jiān)測與預(yù)警指標。開發(fā)強度系數(shù)，是指房地產(chǎn)開發(fā)投資與GDP或固定資產(chǎn)投資的比例，反映房地產(chǎn)開發(fā)投資與宏觀經(jīng)濟協(xié)調(diào)發(fā)展的總體狀況。參見教材P43。

【指標四】住房可支付性指數(shù)(HAI)

■HAI=100，說明中位數(shù)收入水平的家庭正好能承受中位數(shù)價格的住房;

■HAI>100，居民家庭能夠承受更高價格的住房，房價相對于收入來說低;

■HAI<100，居民家庭能夠承受更低價格的住房，房價相對于收入來說高了

【指標五】住房價格合理性指數(shù)

■從經(jīng)濟基本面可支撐住房價格的角度，對當前實際住房價格合理性做出判斷

【指標六】房價租金比

■房價租金比=房價/租金

■考察房地產(chǎn)價格是否過度偏離其使用價值

【指標七】量價彈性

·量價彈性=房地產(chǎn)價格變化率/房地產(chǎn)交易變化率

·判斷市場所處的景氣階段

【指標八】個人住房抵押貸款還款收入比

·抵押貸款還款收入比=抵押貸款月還款額/月家庭收入

·反映個人住房抵押貸款違約風險水平

【典型例題】下列房地產(chǎn)市場預(yù)警指標中，屬于考察房地產(chǎn)價格是否過度偏離其價值的是(　)。

A.住房可支付性指數(shù)

B.住房價格合理性指數(shù)

C.房價租金比

D.量價彈性

『正確答案』C

『答案解析』本題考查的是市場監(jiān)測與預(yù)警指標。選項A住房可支付性指數(shù)，是指中位數(shù)收入水平的家庭對中位數(shù)價格的住房的承受能力;選項B住房價格合理性指數(shù)，是指從城市經(jīng)濟基本面可支撐住房價格的角度，對當前實際住房價格合理性做出的判斷，反映了實際住房價格與城市經(jīng)濟基本面指標的協(xié)調(diào)關(guān)系;選項C房價租金比，是指房地產(chǎn)價格與租金的比值，用來考察房地產(chǎn)價格是否過度偏離其使用價值;選項D量價彈性，是指報告期內(nèi)房地產(chǎn)價格變化率與交易變化率的比值。依據(jù)交易量和價格的升降關(guān)系，可以判斷市場所處的景氣階段。參見教材P43～44。

【指標九】住房市場指數(shù)

■反映開發(fā)商對未來市場預(yù)期的指標

■根據(jù)開發(fā)商對當前銷售、未來6個月銷售量、對潛在購買者數(shù)量預(yù)期的調(diào)查結(jié)果構(gòu)造

【指標十】消費者信心指數(shù)

■消費者近期的購房意愿

■根據(jù)對消費者未來6個月內(nèi)是否計劃買房的調(diào)查結(jié)果構(gòu)造

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