第七節(jié) 投資組合和剩余技術(shù)

在收益法中，報(bào)酬率和資本化率都可從房地產(chǎn)的物理構(gòu)成(土地與建筑物)或資金構(gòu)成(抵押貸款與自有資金)中求出各構(gòu)成部分的報(bào)酬率和資本化率，或?qū)⑵鋱?bào)酬率和資本化率運(yùn)用到各構(gòu)成部分上以測(cè)算其價(jià)值。

一、投資組合技術(shù)●

投資組合技術(shù)主要有土地與建筑物的組合和抵押貸款與自有資金的組合兩種。

㈠土地與建筑物的組合

運(yùn)用直接資本化法估價(jià)，由于估價(jià)對(duì)象不同，采用的資本化率應(yīng)有所不同，相應(yīng)的三種資本化率分別是綜合資本化率、土地資本化率、建筑物資本化率。A、綜合資本化率是求取房地價(jià)值時(shí)應(yīng)采用的資本化率。B、土地資本化率是求取土地價(jià)值時(shí)應(yīng)采用的資本化率。C、建筑物資本化率是求取建筑物價(jià)值時(shí)應(yīng)采用的資本化率。

綜合資本化率、土地資本化率、建筑物資本化率三者雖然有嚴(yán)格區(qū)分，但又是相互聯(lián)系的。如果能從可比實(shí)例房地產(chǎn)中求出其中兩種資本化率，便可利用下列公式求出另外一種資本化率：

式中 Ro：綜合資本化率;RL：土地資本化率;RB：建筑物資本化率;VL：土地價(jià)值;VB：建筑物價(jià)值。

若知道土地價(jià)值或建筑物價(jià)值占房地價(jià)值的比率，也可以找出綜合資本化率、土地資本化率和建筑物資本化率三者的關(guān)系。其公式如下： Ro=L×RL+B×RB

式中 L：土地價(jià)值占房地價(jià)值的比率; B：建筑物價(jià)值占房地價(jià)值的比率，L+B=100%。

㈡抵押貸款與自有資金的組合

購買房地產(chǎn)的資金通常由兩部分構(gòu)成：①抵押貸款;②自有資金(權(quán)益資金)。房地產(chǎn)的報(bào)酬率須同時(shí)滿足這兩部分資金對(duì)投資報(bào)酬的要求：貸款者(如貸款銀行)要求得到與其貸款所冒風(fēng)險(xiǎn)相當(dāng)?shù)馁J款利率報(bào)酬，自有資金投資者要求得到與其投資所冒風(fēng)險(xiǎn)相當(dāng)?shù)耐顿Y報(bào)酬。由于抵押貸款通常是分期償還的，所以抵押貸款與自有資金的組合通常不是利用抵押貸款利率和自有資金報(bào)酬率來求取房地產(chǎn)的報(bào)酬率，而是利用抵押貸款常數(shù)和自有資金資本化率來求取綜合資本化率，具體是綜合資本化率為抵押貸款常數(shù)與自有資金資本化率的加權(quán)平均數(shù)，即： Ro=M×RM+(1-M)×RE

式中 Ro——綜合資本化率; RM——抵押貸款常數(shù); RE——自有資金資本化率。

M——貸款價(jià)值比率(貸款成數(shù))，即貸款金額占房地產(chǎn)價(jià)值的比率，一般介于60%～90%之間;

□抵押貸款常數(shù)一般采用年抵押貸款常數(shù)，它是每年的償還額(還本付息額)與抵押貸款金額(抵押貸款本金)的比率。若抵押貸款按月償還，年抵押貸款常數(shù)是：①將每月的償還額乘以12再除以抵押貸款金額;②或?qū)⒃碌盅嘿J款常數(shù)(每月的償還額與抵押貸款金額的比率)乘以12。在分期等額本息償還貸款的情況下，抵押貸款額為：

則抵押貸款常數(shù)的計(jì)算公式為：

式中 RM——抵押貸款常數(shù);AM ——等額還款額;VM ——抵押貸款金額;

YM——抵押貸款報(bào)酬率，即抵押貸款利率(i);n——抵押貸款期限。

□自有資金資本化率是從稅前現(xiàn)金流量(凈收益中扣除抵押貸款還本付息額后的余額)與自有資金額的比率，通常為未來第一年的稅前現(xiàn)金流量與自有資金額的比率，可通過市場(chǎng)提取法由可比實(shí)例房地產(chǎn)的稅前現(xiàn)金流量除以自有資金額而得到。

□綜合資本化率須同時(shí)滿足貸款者對(duì)抵押貸款常數(shù)的要求和自有資金投資者對(duì)稅前現(xiàn)金流量的要求，下列幾點(diǎn)有助于理解抵押貸款與自有資金組合的公式：

(1)把購買房地產(chǎn)視做投資行為，房地產(chǎn)價(jià)格為投資額，房地產(chǎn)凈收益為投資收益。

(2)購買房地產(chǎn)的資金來源可分為抵押貸款和自有資金兩部分，因此有

抵押貸款金額+自有資金額=房地產(chǎn)價(jià)格

(3)房地產(chǎn)的收益相應(yīng)地由這兩部分資本來分享，即房地產(chǎn)凈收益=抵押貸款收益+自有資金收益

(4)于是又有 　房地產(chǎn)價(jià)格×綜合資本化率=抵押貸款金額×抵押貸款常數(shù)+自有資金額×自有資金資本化率

抵押貸款金額 自有資金額

(5)于是有　　綜合資本化率=——————×抵押貸款常數(shù)+——————×自有資金資本化率

房地產(chǎn)價(jià)格 房地產(chǎn)價(jià)格

=貸款價(jià)值比率×抵押貸款常數(shù)+(1-貸款價(jià)值比率)×自有資金資本化率=M×RM+(1-M)×RE

【例8-25】購買類房地產(chǎn)通常抵押貸款占七成，抵押貸款年利率為6%，貸款期限為20年，按月等額還本付息。通過可比實(shí)例房地產(chǎn)計(jì)算出自有資金資本化率為12%。請(qǐng)計(jì)算綜合化率。

【解】已知：根據(jù)題意可知，抵押貸款比率為M=70%，YM=6%，n=20年，自有資金資本化率為RE=12%，計(jì)算Ro。

(1)計(jì)算抵押貸款常數(shù)

(2)計(jì)算綜合資本化率 Ro=M×RM+(1-M)×RE=70%×8.60%+(1-70%)×12%=9.62%

【例】購買某類房地產(chǎn)，抵押貸款占總房款的八成，抵押貸款年利率為6%，貸款期限為30年，按月等額本息償還，通過測(cè)算自有資金資本化率為12%。則其綜合資本化率為( C )。

A.8.24% B.10.05% C.8.15% D.9.42%

【解】(1)

(2)計(jì)算綜合資本化率 Ro=M×RM+(1-M)×RE=80%×7.19%+(1-80%)×12%=8.152%

【例8-26】某宗房地產(chǎn)的年凈收益為2萬元，購買者的自有資金為5萬元，自有資金資本化率為12%，抵押貸款常數(shù)為0.08。求房地產(chǎn)的價(jià)格。

【解】已知Ao=2萬元，RE=12%，RM=0.08，V E=5萬元。求房地產(chǎn)價(jià)格

(1)自有資金要求的稅前凈收益(稅前現(xiàn)金流量) AE=5萬元×12%=0.6 (萬元)

(2)償還抵押貸款的能力(抵押貸款要求的稅前凈收益) AM=2-0.6萬元=1.4 (萬元)

(3)抵押貸款金額VM=抵押貸款要求的稅前凈收益/ RM=1.4/0.08=17.5 (萬元)

(4)該房地產(chǎn)價(jià)格V=自有資金額V E+抵押貸款金額VM=5+17.5=22.5 (萬元)

注意：本題沒有給出抵押貸款比率，故不能直接求出Ro。不能用綜合資本化率，直接求房地產(chǎn)價(jià)格。

二、剩余技術(shù)●

□含義：當(dāng)已知整體房地產(chǎn)的凈收益、其中某一構(gòu)成部分的價(jià)值和各構(gòu)成部分的資本化率或報(bào)酬率時(shí)，從整體房地產(chǎn)的凈收益中扣除歸屬于已知構(gòu)成部分的凈收益，求出歸屬于另外構(gòu)成部分的凈收益，再將它除以相應(yīng)的資本化率或選用相應(yīng)的報(bào)酬率折現(xiàn)，得出房地產(chǎn)中未知構(gòu)成部分的價(jià)值的方法。此外，把求得的未知構(gòu)成部分的價(jià)值加上已知構(gòu)成部分的價(jià)值還可得到整個(gè)房地產(chǎn)的價(jià)值。剩余技術(shù)主要有土地剩余技術(shù)、建筑物剩余技術(shù)、自有資金剩余技術(shù)、抵押貸款剩余技術(shù)。

㈠土地剩余技術(shù)

□含義：土地與地上建筑物共同產(chǎn)生收益，但若采用收益法外的方法能求得其中的建筑物價(jià)值時(shí)，則可利用收益法公式求得歸屬于建筑物的凈收益，然后從土地與地上建筑物共同產(chǎn)生的凈收益中扣除歸屬于建筑物的凈收益，得到歸屬于土地的凈收益，再除以土地資本化率或選用土地報(bào)酬率予以資本化，即可求得土地的價(jià)值。

□直接資本化法的土地剩余技術(shù)公式：

VB為建筑物價(jià)值(采用收益法外的方法，多數(shù)情況下是采用成本法求取)

□在凈收益每年不變、收益期限為有限年情況下的土地剩余技術(shù)公式為：

←

式中 YB——建筑物報(bào)酬率 YL——土地報(bào)酬率

□房地產(chǎn)價(jià)值=土地價(jià)值+建筑物價(jià)值

【例8—27】某宗房地產(chǎn)每年凈收益為50萬元，建筑物價(jià)值為200萬元，建筑物資本化率為12%，土地資本化率為10%。試計(jì)算該宗房地產(chǎn)的價(jià)值。

【解】該宗房地產(chǎn)的價(jià)值計(jì)算如下：

土地價(jià)值=(50-200×12%)/10%=260(萬元)

該宗房地產(chǎn)價(jià)值=土地價(jià)值+建筑物價(jià)值=260+200=460(萬元)

□土地剩余技術(shù)在土地難以采用其他估價(jià)方法估價(jià)時(shí)，是有效的方法。如，城市商業(yè)區(qū)內(nèi)的土地，有時(shí)沒有可參照的土地交易實(shí)例，難以采用市場(chǎng)法估價(jià)，成本法往往也不適用，但存在著大量的房屋出租、商業(yè)經(jīng)營行為，此時(shí)可采用土地剩余技術(shù)估價(jià)。在需要對(duì)附有舊建筑物的土地進(jìn)行估價(jià)時(shí)，雖然采用市場(chǎng)法可求得設(shè)想該舊建筑物不存在時(shí)的空地價(jià)值，但對(duì)于因附有舊建筑物而導(dǎo)致的土地價(jià)值降低應(yīng)減價(jià)多少，市場(chǎng)法通常難以解決，這時(shí)如運(yùn)用土地剩余技術(shù)便可以求得。

㈡建筑物剩余技術(shù)

含義：土地與地上建筑物共同產(chǎn)生收益，但若采用收益法外的方法能求得土地的價(jià)值時(shí)，則可利用收益法公式求得歸屬于土地的凈收益，然后從土地與地上建筑物共同產(chǎn)生的凈收益中扣除歸屬于土地的凈收益，得到歸屬于建筑物的凈收益，再除以建筑物資本化率或選用建筑物報(bào)酬率予以資本化，即可求得建筑物的價(jià)值。

□直接資本化法建筑物剩余技術(shù)公式：

□凈收益每年不變、收益期限為有限年情況下的建筑物剩余技術(shù)公式為：

←

□房地產(chǎn)價(jià)值=建筑物價(jià)值+土地價(jià)值

建筑物剩余技術(shù)對(duì)于檢驗(yàn)建筑物相對(duì)于土地是否規(guī)模過大或過小很有用處。還可用來測(cè)算建筑物的折舊。建筑物的折舊=建筑物重新購建價(jià)格-建筑物價(jià)值(建筑物剩余技術(shù)求取的)

㈢自有資金剩余技術(shù)

□含義：是已知抵押貸款金額情況下，求取自有資金權(quán)益價(jià)值的剩余技術(shù)。它是先根據(jù)從市場(chǎng)上得到的抵押貸款條件(包括貸款金額、貸款利率、貸款期限等)計(jì)算出年還本付息額，再把它從凈收益中扣除，得到稅前現(xiàn)金流量，然后除以自有資金資本化率就可以得到自有資金權(quán)益價(jià)值。

□自有資金剩余技術(shù)的計(jì)算公式為：

式中　VE：自有資金權(quán)益價(jià)值;Ao：房地產(chǎn)凈收益;VM：抵押貸款金額;RM：抵押貸款常數(shù);

RE：自有資金資本化率。

□自有資金剩余技術(shù)對(duì)測(cè)算抵押房地產(chǎn)自有資金權(quán)益價(jià)值特別有用。房地產(chǎn)價(jià)值=抵押貸款金額+自有資金權(quán)益價(jià)值。

㈣抵押貸款剩余技術(shù)

□含義：是已知自有資金數(shù)量情況下，求取抵押貸款金額或價(jià)值的剩余技術(shù)。它是從凈收益中減去在自有資金資本化率下能滿足自有資金的收益，得到屬于抵押貸款部分的收益，然后除以抵押貸款常數(shù)得到抵押貸款金額或價(jià)值。

□抵押貸款剩余技術(shù)的計(jì)算公式為：

□該技術(shù)假設(shè)房地產(chǎn)自有資金數(shù)量、自有資金資本化率已確定，而貸款金額則取決于可作為抵押貸款償還額的剩余現(xiàn)金流量和抵押貸款常數(shù)。

注意：抵押貸款剩余技術(shù)不適用于對(duì)已設(shè)立其他特定抵押的房地產(chǎn)進(jìn)行估價(jià)，因?yàn)檫@時(shí)剩余的現(xiàn)金流量不完全歸自有資金投資者所有，它還必須先償還原有抵押貸款的債務(wù)。

□期末轉(zhuǎn)售收益是減去抵押貸款余額前、后的收益。在估價(jià)中，未減去抵押貸款余額的期末轉(zhuǎn)售收益與凈收益匹配使用;如需要利用稅前現(xiàn)金流量來評(píng)估房地產(chǎn)自有資金權(quán)益價(jià)值，則應(yīng)從凈收益中減去抵押貸款還本付息額，并從期末轉(zhuǎn)售收益中減去抵押貸款余額。

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