報(bào)酬率的求取

一、報(bào)酬率的實(shí)質(zhì)

□報(bào)酬率(yield rate，Y)也稱回報(bào)率、收益率，是一種折現(xiàn)率，是與利息率、內(nèi)部收益率(IRR)的同性質(zhì)的比率，報(bào)酬率為投資回報(bào)與所投入的資本的比率。

□購(gòu)買收益性房地產(chǎn)為一種投資行為：投入的資本是房地產(chǎn)的價(jià)格，試圖獲取的收益是房地產(chǎn)預(yù)期的凈收益。投資既要獲取收益，又要承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)。從全社會(huì)來看，投資遵循收益與風(fēng)險(xiǎn)相匹配原則，報(bào)酬率與投資風(fēng)險(xiǎn)正相關(guān)，風(fēng)險(xiǎn)大的投資，其報(bào)酬率高，反之則低。

□認(rèn)識(shí)到了報(bào)酬率與投資風(fēng)險(xiǎn)的關(guān)系，實(shí)際上就在觀念上把握了求取報(bào)酬率方法，即所應(yīng)選用的報(bào)酬率，應(yīng)等同于與獲取估價(jià)對(duì)象產(chǎn)生的凈收益具有同等風(fēng)險(xiǎn)投資的報(bào)酬率。例如，兩宗房地產(chǎn)的凈收益相等，但其中一宗房地產(chǎn)獲取凈收益的風(fēng)險(xiǎn)大，從而要求的報(bào)酬率高，另一宗房地產(chǎn)獲取凈收益的風(fēng)險(xiǎn)小，從而要求的報(bào)酬率低。房地產(chǎn)價(jià)值與報(bào)酬率負(fù)相關(guān)，在收益能力相同的條件下，風(fēng)險(xiǎn)大的房地產(chǎn)的價(jià)值低，風(fēng)險(xiǎn)小的房地產(chǎn)的價(jià)值高。

【判斷】1、不同地區(qū)、不同時(shí)期、不同用途或不同類型的房地產(chǎn)，報(bào)酬率不相同。√

2、同一類型房地產(chǎn)的不同權(quán)益、不同收益類型，報(bào)酬率不相同?！蘌299

二、報(bào)酬率的求取方法

求取報(bào)酬率的三種基本方法：①累加法;②市場(chǎng)提取法;③投資報(bào)酬率排序插入法。前提條件：要求房地產(chǎn)市場(chǎng)比較發(fā)達(dá)。此外，還有復(fù)合投資收益率法可求取資本化率。

㈠累加法(估價(jià)規(guī)范：安全利率加風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值法)

□含義：將報(bào)酬率視為包含無風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率和風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償率兩大部分，然后分別求出每一部分，再將它們相加得到報(bào)酬率的一種方法。累加法的一個(gè)細(xì)化公式為：

報(bào)酬率=無風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率+投資風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償率+管理負(fù)擔(dān)補(bǔ)償率+缺乏流動(dòng)性補(bǔ)償率-投資帶來的優(yōu)惠率

□無風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率(安全利率)，是資金的機(jī)會(huì)成本，可選取同一時(shí)期的一年期國(guó)債年利率或央行公布的一年定期存款年利率。需要注意的是，上述無風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率和具有風(fēng)險(xiǎn)性房地產(chǎn)的報(bào)酬率，一般是指名義報(bào)酬率，即已經(jīng)包含了通貨膨脹的影響。這是因?yàn)樵谑找娣ü纼r(jià)中，廣泛使用的是名義凈收益流，因而根據(jù)“匹配”原則，應(yīng)使用與之相對(duì)應(yīng)的名義報(bào)酬率。

㈡市場(chǎng)提取法

□含義：是利用與估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)具有類似收益特征的可比實(shí)例房地產(chǎn)的價(jià)格、凈收益等資料，選用相應(yīng)的報(bào)酬資本化法公式，反求出報(bào)酬率。

(1)在V=A/Y的情況下，是通過Y=A/V來求取Y，即可采用同一市場(chǎng)上類似房地產(chǎn)的凈收益與其價(jià)格的比率作為報(bào)酬率。

(2)在的情況下，是通過

來求取Y。試錯(cuò)法與線性內(nèi)插法 (3)在

的情況下，通過

求取Y值。

注意：市場(chǎng)提取法求出的報(bào)酬率是對(duì)過去風(fēng)險(xiǎn)的判斷，而非未來的風(fēng)險(xiǎn)判斷，可能不是估價(jià)對(duì)象未來各期收益風(fēng)險(xiǎn)，還應(yīng)進(jìn)行適當(dāng)?shù)恼{(diào)整。

㈢投資報(bào)酬率排序插入法

報(bào)酬率是典型投資者在房地產(chǎn)投資中所要求的報(bào)酬率。具有同等風(fēng)險(xiǎn)的任何投資的報(bào)酬率應(yīng)該是相近的，故可通過與估價(jià)對(duì)象同等風(fēng)險(xiǎn)的投資報(bào)酬率來求取估價(jià)對(duì)象的報(bào)酬率。

操作步驟和內(nèi)容如下：①調(diào)查、搜集估價(jià)對(duì)象所在地區(qū)的房地產(chǎn)投資、相關(guān)投資及其報(bào)酬率和風(fēng)險(xiǎn)程度的資料，如各種類型的銀行存款利率、政府債券利率、公司債券利率、股票報(bào)酬率及其他投資的報(bào)酬率等。②將所搜集的不同類型投資的報(bào)酬率按從低到高的順序排列，制成圖表。③將估價(jià)對(duì)象與這些類型投資的風(fēng)險(xiǎn)程度進(jìn)行分析比較，考慮管理的難易、投資的流動(dòng)性以及作為資產(chǎn)的安全性等，判斷出同等風(fēng)險(xiǎn)的投資，確定估價(jià)對(duì)象風(fēng)險(xiǎn)程度應(yīng)落的位置。④根據(jù)估價(jià)對(duì)象風(fēng)險(xiǎn)程度所落的位置，在圖表上找出對(duì)應(yīng)的報(bào)酬率，從而就確定出了所要求取的報(bào)酬率。

【判斷】報(bào)酬率的確定同整個(gè)房地產(chǎn)估價(jià)活動(dòng)一樣，也是科學(xué)與藝術(shù)的有機(jī)結(jié)合。

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