市場狀況調(diào)整

一、市場狀況調(diào)整的含義(熟悉)

可比實例的成交價格是其成交日期時(過去)的價格。估價對象是價值時點時房地產(chǎn)市場狀況下的價值或價格。這兩個不同的時點的市場狀況不同，需要予以修正。

市場狀況調(diào)整，也稱為交易日期調(diào)整。把可比實例在其成交日期的價格，調(diào)整成在價值時點時的價格。

二、市場狀況調(diào)整的方法(掌握)

市場狀況調(diào)整主要采用百分比法，調(diào)整公式為：

可比實例在其成交日期的價格×市場狀況調(diào)整系數(shù)=可比實例在價值時點的價格

市場狀況調(diào)整系數(shù)一般應(yīng)以成交日期時的價格為基準來確定。假設(shè)從成交日期到價值時點，可比實例的市場價格上漲、下跌的百分率為±T%(從成交日期到價值時點，當可比實例的市場價格上漲時，為+T%;下跌時，為-T%)，則：

可比實例在其成交日期的價格×(1±T%)=可比實例在價值時點的價格

通過上式可知，市場狀況調(diào)整系數(shù)是(1±T%)，而不是±T%。

市場狀況調(diào)整的關(guān)鍵是把握估價對象或可比實例這類房地產(chǎn)的市場價格自某個時期以來的漲落變化情況，具體是調(diào)查過去不同時間的數(shù)宗類似房地產(chǎn)的價格，通過這些房地產(chǎn)價格找出該類房地產(chǎn)市場價格隨著時間變化而變動的規(guī)律，據(jù)此再對可比實例成交價格進行市場狀況調(diào)整。

市場狀況調(diào)整的具體方法，可采用價格指數(shù)或價格變動率，也可采用時間序列分析。

(一)市場狀況調(diào)整的價格變動率法

逐期遞增或遞減的價格變動率和期內(nèi)平均價格變動率。

逐期變動率(用的表述方式“每期比上期”，考試中最常見)：

可比實例在價值時點的價格

=可比實例在成交日期時價格×(1±價格變動率)期數(shù)

平均變動率：

可比實例在價值時點的價格

=可比實例在成交日期的價格×(1±價格變動率×期數(shù))

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