選取可比實例

一、選取可比實例的必要性(了解)

針對特定估價對象及估價目的、價值時點，選取符合一定條件的交易實例為可比實例。

二、選取可比實例的要求(掌握)

(一)數(shù)量要求：3～5個，但不得少于3個。

(二)質(zhì)量要求(四要求)(掌握)

■要求一：可比實例的交易方式應(yīng)適合估價目的;

■要求二：相似(實物、權(quán)益、區(qū)位等方面衡量);

■要求三：可比實例的成交日期應(yīng)接近價值時點(不宜超過1年、不得超過2年);

■要求四：可比實例的成交價格應(yīng)盡量為正常市場價格(或可修正為正常市場價格)。

(1)可比實例的交易方式應(yīng)適合估價目的

房地產(chǎn)交易，買賣選取買賣實例，租賃選取租賃實例。

為抵押、折價、變賣、房屋征收補償?shù)饶康墓纼r，多數(shù)是要求選取買賣實例為可比實例，而且一般應(yīng)選取協(xié)議方式的買賣實例。

當選取建設(shè)用地使用權(quán)出讓實例為可比實例時，目前一般不宜選取協(xié)議方式的出讓實例。

(2)可比實例與估價對象房地產(chǎn)相似

——區(qū)位相近。同一地區(qū)或同一供求范圍。同一供求范圍，指與估價對象有一定的替代關(guān)系，價格會相互影響的房地產(chǎn)區(qū)域范圍。

——用途相同。主要指大類用途相同，小類用途相同則更好。

——權(quán)利性質(zhì)相同。如，國有土地與集體土地不同;出讓地與劃撥地不同;商品住房與經(jīng)濟適用住房、房改所購住房不同。

——檔次相當。賓館(星級)、寫字樓(甲等乙等)。

——規(guī)模相當。0.5～2倍范圍內(nèi)。

——建筑結(jié)構(gòu)相同。指大類建筑結(jié)構(gòu)相同，小類建筑結(jié)構(gòu)相同則更好。

(3)可比實例的成交日期應(yīng)接近價值時點

可比實例的成交日期與價值時點相差不宜超過1年、不得超過2年。因為相差過長就難以進行市場狀況調(diào)整，有時即使勉強進行市場狀況調(diào)整，可能會出現(xiàn)較大偏差。此外，可比實例的成交日期不應(yīng)晚于價值時點。

(4)可比實例的成交價格應(yīng)盡量為正常價格或可修正為正常價格。

(三)選取可比實例應(yīng)注意的其他問題(掌握)

估價對象為房地的，應(yīng)選取類似房地的交易實例;

估價對象為土地的，一般應(yīng)選取類似土地的交易實例;

估價對象為建筑物的，一般應(yīng)選取類似建筑物的交易實例(目前國內(nèi)沒有單獨的建筑物的交易實例)。

■分配法(收益法中的剩余技術(shù))

如果估價對象為土地或建筑物，而缺少相應(yīng)的土地或建筑物的交易實例，但有包含類似土地或類似建筑物的房地交易實例時，則可將此房地及其成交價格予以分解，即把該房地分成土地和建筑物兩個部分，并將其成交價格在土地和建筑物之間進行分配，提取出與估價對象相應(yīng)部分的土地或建筑物及其價格，然后將其作為可比實例。

估價對象為土地，而在同一供求范圍內(nèi)沒有類似土地的交易實例，但有包含類似土地的房地交易實例且其他條件也符合采用比較法估價的條件時，則可從該房地成交價格中扣除建筑物價格(通常采用成本法求取)，剩余部分即為土地價格，此土地便可作為可比實例。然后對該土地價格進行適當?shù)奶幚?，便可求得估價對象土地的價值。

■交易實例較多時，一定要選與估價對象最相似、成交日期與價值時點最接近的交易實例。不得在位置上或成交日期上“舍近求遠”。

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