第四章　房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查與分析

一、單項(xiàng)選擇題(每題1分。每題的備選答案中只有一個(gè)最符合題意。)

1、某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)針對(duì)其開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行市場(chǎng)需求分析，在確定其市場(chǎng)規(guī)模時(shí)，有效市場(chǎng)、滲透市場(chǎng)、服務(wù)市場(chǎng)三者關(guān)系正確的是(　)。(2011年真題)

A.有效市場(chǎng)>滲透市場(chǎng)>服務(wù)市場(chǎng)

B.服務(wù)市場(chǎng)>有效市場(chǎng)>滲透市場(chǎng)

C.有效市場(chǎng)>服務(wù)市場(chǎng)>滲透市場(chǎng)

D.服務(wù)市場(chǎng)>滲透市場(chǎng)>有效市場(chǎng)

『正確答案』C

『答案解析』本題考查的是市場(chǎng)規(guī)模的估計(jì)。市場(chǎng)由大至小的順序是潛在市場(chǎng)、有效市場(chǎng)、合格的有效市場(chǎng)、服務(wù)市場(chǎng)、滲透市場(chǎng)。參見教材P113。

2、商品住房市場(chǎng)之所以能夠細(xì)分為若干子市場(chǎng)，最主要的原因是(　)存在差異性。(2011年真題)

A.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的特點(diǎn)

B.城市區(qū)域功能

C.購房者的需求

D.城市地理環(huán)境

『正確答案』C

『答案解析』本題考查的是市場(chǎng)細(xì)分。市場(chǎng)細(xì)分就是以消費(fèi)需求的某些特征或變量為依據(jù)，區(qū)分具有不同需求的顧客群體，其關(guān)鍵點(diǎn)在于顧客需求的差異性。參見教材P118。

3、對(duì)商品住房項(xiàng)目的市場(chǎng)吸納及趨勢(shì)的分析，屬于房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況分析中的(　)分析。(2011年真題)

A.需求

B.供給

C.競(jìng)爭(zhēng)

D.市場(chǎng)占有率

『正確答案』A

『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的內(nèi)容。市場(chǎng)狀況分析包括供給分析、需求分析、競(jìng)爭(zhēng)分析和市場(chǎng)占有率分析四個(gè)方面。吸納率分析屬于需求分析。參見教材P140。

4、某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過調(diào)查，了解寫字樓租金變動(dòng)10%、20%時(shí)市場(chǎng)承租面積的變化，該項(xiàng)調(diào)查屬于(　)。(2010年真題)

A.試探性調(diào)查

B.描述性調(diào)查

C.創(chuàng)新性調(diào)查

D.因果性調(diào)查

『正確答案』D

『答案解析』本題考查的是市場(chǎng)調(diào)查的步驟。調(diào)查項(xiàng)目可分成三類：試探性調(diào)查、描述性調(diào)查、因果性調(diào)查。因果調(diào)查即檢驗(yàn)因果關(guān)系。參見教材P108。

5、下列市場(chǎng)趨勢(shì)分析方法中，屬于時(shí)間序列分析法的是(　)。(2010年真題)

A.指數(shù)平滑法

B.市場(chǎng)因子推演法

C.德爾菲法

D.銷售人員意見綜合法

『正確答案』A

『答案解析』本題考查的是市場(chǎng)趨勢(shì)分析。時(shí)間序列分析法包括簡(jiǎn)單平均法、移動(dòng)平均法、加權(quán)移動(dòng)平均法和指數(shù)平滑法。參見教材P117。

6、某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向購房人承諾，在簽訂購房協(xié)議15天內(nèi)，如果不滿意可以無條件退房，該企業(yè)采取的市場(chǎng)定位戰(zhàn)略是(　)。(2010年真題)

A.形象差異化戰(zhàn)略

B.人員差別化戰(zhàn)略

C.服務(wù)差別化戰(zhàn)略

D.產(chǎn)品差別化戰(zhàn)略

『正確答案』C

『答案解析』本題考查的是市場(chǎng)定位。服務(wù)差別化戰(zhàn)略即向目標(biāo)市場(chǎng)提供與競(jìng)爭(zhēng)者不同的優(yōu)質(zhì)服務(wù)。企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力越好地體現(xiàn)在對(duì)客戶的服務(wù)上，市場(chǎng)差別化就越容易實(shí)現(xiàn)。參見教材P123。

7、在一定時(shí)期內(nèi)某類商品房的市場(chǎng)潛量指這類商品房的(　)。(2009年真題)

A.市場(chǎng)需求上限

B.市場(chǎng)有效需求

C.市場(chǎng)現(xiàn)實(shí)需求

D.市場(chǎng)最低需求

『正確答案』A

『答案解析』本題考查的是市場(chǎng)規(guī)模的估計(jì)。在一定時(shí)期內(nèi)某類商品房的市場(chǎng)潛量指這類商品房的市場(chǎng)需求上線。參見教材P113。

8、某市2008年住宅的預(yù)測(cè)銷售為500萬平方米，實(shí)際銷售為650萬平方米，平滑指數(shù)為0.75，利用指數(shù)平滑法預(yù)測(cè)的該市2009年住宅銷售量為(　)萬平方米。(2009年真題)

A.500.0

B.537.5

C.612.5

D.650.0

『正確答案』C

『答案解析』本題考查的是市場(chǎng)趨勢(shì)分析。

本期預(yù)測(cè)值=平滑指數(shù)×前期實(shí)際銷售量+(1-平滑指數(shù))×前期預(yù)測(cè)值=0.75×650+(1-0.75)×500=612.5。參見教材P117。

9、某開發(fā)商率先向市場(chǎng)推出了帶有電梯的別墅，該開發(fā)商在項(xiàng)目市場(chǎng)定位戰(zhàn)略上采取的是(　)戰(zhàn)略。(2009年真題)

A.形象差異化

B.人員差別比

C.服務(wù)差別比

D.產(chǎn)品差別比

『正確答案』D

『答案解析』本題考查的是市場(chǎng)定位。帶電梯的別墅，明顯產(chǎn)品不同。參見教材P123。

10、某城市的居民對(duì)高層住宅經(jīng)歷了一個(gè)從較為抗拒到較普遍接受的過程，這一現(xiàn)象反應(yīng)了消費(fèi)者市場(chǎng)的(　)。(2009年真題)

A.替代性

B.發(fā)展性

C.地區(qū)性

D.復(fù)雜性

『正確答案』B

『答案解析』本題考查的是消費(fèi)者市場(chǎng)及其購買對(duì)象。新產(chǎn)品不斷出現(xiàn)，消費(fèi)需求呈現(xiàn)出由少到多，由粗到精、由低級(jí)到高級(jí)的發(fā)展趨勢(shì)。參見教材P128。

11、某城市2008年初家庭總數(shù)為120萬戶，戶均年可支配收入為5萬元，約有15%的家庭打算當(dāng)年購房，平均住房需求80㎡/戶，則2008年該市新建商品住房的市場(chǎng)潛量是(　)萬㎡。(2008年真題)

A.1260

B.1380

C.1440

D.2100

『正確答案』C

『答案解析』本題考查的是市場(chǎng)規(guī)模的估計(jì)。市場(chǎng)潛量即市場(chǎng)需求的上限。120×15%×80=1440萬平方米。市場(chǎng)潛量是針對(duì)產(chǎn)品的數(shù)量(客體數(shù)量)而言的，所以是指房子的面積，而不是購買者的數(shù)量。參見教材P113。

12、某公司開發(fā)的酒店項(xiàng)目在建成經(jīng)營(yíng)一段時(shí)間后，根據(jù)市場(chǎng)的變化將其用途調(diào)整為寫字樓，該公司采用的市場(chǎng)定位方式是(　)。(2008年真題)

A.避強(qiáng)定位方式

B.產(chǎn)品差別化方式

C.對(duì)抗性定位方式

D.重新定位方式

『正確答案』D

『答案解析』本題考查的是市場(chǎng)定位。根據(jù)市場(chǎng)反應(yīng)對(duì)產(chǎn)品進(jìn)行二次定位。參見教材P123。

13、下列影響消費(fèi)者行為的因素中，屬于個(gè)人因素的是(　)。(2008年真題)

A.學(xué)習(xí)

B.經(jīng)濟(jì)狀況

C.對(duì)渠道的信賴度

D.購買動(dòng)機(jī)

『正確答案』B

『答案解析』本題考查的是影響消費(fèi)者購買行為的主要因素。選項(xiàng)A屬于心理因素，選項(xiàng)B屬于個(gè)人因素，選項(xiàng)D屬于心理因素。參見教材P131。

14、房地產(chǎn)需求市場(chǎng)上普遍存在著“買漲不買跌”現(xiàn)象，產(chǎn)生這一購買行為的主要因素是(　)。(2008年真題)

A.消費(fèi)者的感覺

B.消費(fèi)者的生活方式

C.消費(fèi)者的習(xí)慣

D.消費(fèi)者的信念

『正確答案』A

『答案解析』本題考查的是影響消費(fèi)者購買行為的主要因素。消費(fèi)者會(huì)認(rèn)為產(chǎn)品價(jià)格跌了，會(huì)等著再跌后再買，這是一種感知能力和態(tài)度。參見教材P132。

15、房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查人員有時(shí)采取在夜間到居住小區(qū)測(cè)算“亮燈率”的方法來分析入住率，這種調(diào)查方法屬于(　)。(2007年真題)

A.觀察法

B.實(shí)驗(yàn)法

C.討論法

D.問卷調(diào)查法

『正確答案』A

『答案解析』本題考查的是市場(chǎng)調(diào)查的步驟。觀察法，指由調(diào)查人員根據(jù)研究對(duì)象，利用眼睛、耳朵等感官以直接觀察的方式對(duì)其進(jìn)行考察并搜集資料。參見教材P108。

16、2006年某市商品住宅實(shí)際銷售量為410萬m2，預(yù)測(cè)銷售量為380萬m2。如果平滑指數(shù)a=0.65，則用指數(shù)平滑法預(yù)測(cè)的2007年該城市商品住宅銷售量為(　)萬m2。(2007年真題)

A.390.5

B.399.5

C.523.5

D.543.0

『正確答案』B

『答案解析』本題考查的是市場(chǎng)趨勢(shì)分析。

本期預(yù)測(cè)值=平滑指數(shù)×前期實(shí)際銷售量+(1-平滑指數(shù))×前期預(yù)測(cè)值=0.65×410+(1-0.65)×380=399.5。參見教材P117。

17、市場(chǎng)趨勢(shì)分析中的時(shí)間序列分析法不包括(　)。(2007年真題)

A.移動(dòng)平均法

B.指數(shù)平滑法

C.市場(chǎng)因子推演法

D.簡(jiǎn)單平均法

『正確答案』C

『答案解析』本題考查的是市場(chǎng)趨勢(shì)分析。選項(xiàng)C屬于相關(guān)分析法，不屬于時(shí)間序列分析法。參見教材P118。

18、一些競(jìng)爭(zhēng)者可能對(duì)某些方面反應(yīng)強(qiáng)烈，例如對(duì)降價(jià)競(jìng)銷反應(yīng)強(qiáng)烈，但對(duì)其他方面(如增加廣告預(yù)算、加強(qiáng)促銷活動(dòng)等)卻不予理會(huì)。這種競(jìng)爭(zhēng)者屬于(　)競(jìng)爭(zhēng)者。(2007年真題)

A.從容不迫型

B.選擇型

C.兇猛型

D.隨機(jī)型

『正確答案』B

『答案解析』本題考查的是判斷競(jìng)爭(zhēng)者的反應(yīng)模式。有的反應(yīng)、有的不反應(yīng)的叫選擇型競(jìng)爭(zhēng)者，或反應(yīng)或不反應(yīng)的叫隨機(jī)型競(jìng)爭(zhēng)者。參見教材P126。

19、下列影響購房者購買行為的因素中，屬于心理因素的是(　)。 (2007年真題)

A.生活方式

B.受教育程度

C.購買動(dòng)機(jī)

D.自我形象

『正確答案』C

『答案解析』本題考查的是影響消費(fèi)者購買行為的主要因素。消費(fèi)者購買行為要受動(dòng)機(jī)、感覺、學(xué)習(xí)以及信念和態(tài)度等主要心理因素的影響。選項(xiàng)ABD均為個(gè)人因素。參見教材P132。

20、在房地產(chǎn)銷售量預(yù)測(cè)中引用愈來愈近期的銷售量來不斷修改平均值，使之更能反映銷售量增減趨勢(shì)和接近實(shí)際的預(yù)測(cè)方法是(　)。(2006年真題)

A.簡(jiǎn)單平均法

B.移動(dòng)平均法

C.加權(quán)移動(dòng)平均法

D.指數(shù)平滑法

『正確答案』B

『答案解析』本題考查的是市場(chǎng)趨勢(shì)分析。移動(dòng)平均法是指引用愈來愈近期的銷售量來不斷修改平均值，使之更能反映銷售量的增減趨勢(shì)和接近實(shí)際。參見教材P117。

21、企業(yè)同時(shí)向幾個(gè)細(xì)分市場(chǎng)銷售一種產(chǎn)品，該企業(yè)采用的目標(biāo)市場(chǎng)選擇模式是(　)模式。(2006年真題)

A.單一市場(chǎng)集中化

B.產(chǎn)品專業(yè)化

C.市場(chǎng)專業(yè)化

D.全面覆蓋

『正確答案』B

『答案解析』本題考查的是目標(biāo)市場(chǎng)選擇。向幾個(gè)市場(chǎng)銷售一種產(chǎn)品,稱產(chǎn)品專業(yè)化;向同一群體提供多種產(chǎn)品，稱市場(chǎng)專業(yè)化。參見教材P122。

22、已知某房地產(chǎn)企業(yè)2011年第二季度的銷售額資料如下表所示，在不考慮增長(zhǎng)率的情況下，用移動(dòng)平均法預(yù)測(cè)該企業(yè)2011年9月的銷售額為(　)萬元(保留兩位小數(shù))。

某企業(yè)20011年第二季度銷售額資料

A.1016.67

B.1068.46

C.1106.45

D.1116.67

『正確答案』A

『答案解析』本題考查的是市場(chǎng)趨勢(shì)法。移動(dòng)平均法的計(jì)算。

7月(800+950+1100)÷3=950，

8月(950+1100+950)÷3=1000，

9月(1100+950+1000)÷3=1016.67。

參見教材P117。

23、對(duì)某種特定商品有興趣的消費(fèi)者的集合是(　)。

A.服務(wù)市場(chǎng)

B.合格有效市場(chǎng)

C.有效市場(chǎng)

D.潛在市場(chǎng)

『正確答案』D

『答案解析』本題考查的是市場(chǎng)規(guī)模的估計(jì)。具備興趣、收入與途徑三個(gè)條件的，稱為合格的有效市場(chǎng)，只具有興趣一個(gè)條件的，稱為潛在市場(chǎng)。參見教材P112。

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