2012年房地產(chǎn)估價師考試 案例分析練習(xí)題

估價對象與三個交易實例在土地使用年限、土地用途、交易狀況方面情況相同，因此不作修正。

1)日期修正。由于估價對象與三個比較實例于1997年期間都屬于交易市場較穩(wěn)定時期，銷售價格較透明且一年中變化不大，因此此次設(shè)定估價對象與三個比較實例的交易日期為1997年4月，并不對估價對象的交易日期進(jìn)行修正。

2)區(qū)域因素。

A.交通通達(dá)度：××大廈與三個比較實例交通通達(dá)度情況接近，但××大廈與實例C兩面臨街，出入較方便;實例A與實例B位于××路的南倆，出入皆依靠××路。交通通達(dá)度分為一般、較高、高三個等級，以估價對象為100，每相差一個等級相應(yīng)修正2%;則實例A、B為98，實例C不作修正。

B.商業(yè)繁華度：××大廈與三個比較實例都位于商業(yè)繁華區(qū)內(nèi)，實例A與實例B雖臨××路，但周邊分布有一些政府機關(guān)或企事業(yè)單位，隔××路北側(cè)才為步行街及××街，商業(yè)繁華度稍差于××大廈及實例C。商業(yè)繁華度分為一般、較高、高三個等級，以估價對象為100，每相差一個等級相應(yīng)修正1%;則實例A、B為99，實例C不作修正。

C.公用設(shè)施完備度：××大廈與三個比較實例都位于××市歷史上比較繁華地區(qū)，公用設(shè)施完備，以估價對象為100，三個實例不作修正。

D.環(huán)境優(yōu)劣度：××大廈與三個比較實例都位于××市歷史上比較繁華地區(qū)，較適合商住兩用公寓、寫字樓使用或投資，以估價對象為100，三個實例不作修正。

3)個別因素。

A.物業(yè)管理：物業(yè)管理情況是客戶在選擇購買物業(yè)中非常重要的因素。××大廈與三個比較實例都采用國內(nèi)較知名的物業(yè)管理公司進(jìn)行物業(yè)管理，但根據(jù)評估人員對四個房地產(chǎn)的現(xiàn)場勘察，實例A和實例C的物業(yè)管理水平屬于較高的檔次;××大廈與實例B的物業(yè)管理水平稍差于二者，物業(yè)管理狀況分一般、較好、好三個等級，以估價對象為100，每相差一個等級相應(yīng)修正3%，實例A、C為103，實例B不作修正。

B.空調(diào)系統(tǒng)：估價對象和三個比較實例同為高檔外銷綜合樓，本次比較的公寓部分定位為高檔外銷公寓，不同的空調(diào)系統(tǒng)決定了物業(yè)的不同市場定位I對于高層建筑，室內(nèi)溫度的調(diào)節(jié)及新風(fēng)的更換是非常重要的。因此，高層建筑使用中央空調(diào)系統(tǒng)明顯優(yōu)于使用分體空調(diào)來調(diào)節(jié)室內(nèi)溫度。以估價對象為100，實例A、C為103，實例 B不作修正。

C.電梯系統(tǒng)：××大廈與實例A、實例B的電梯使用狀況基本相同，實例C略優(yōu)于前三者。以估價對象為100，實例A、B不作修正，實例C為102。

D.智能化系統(tǒng)：估價對象與三個比較實例的智能化系統(tǒng)都比較完備，水平布線、垂直布線到位;設(shè)置了國際衛(wèi)星電視系統(tǒng);保安監(jiān)控系統(tǒng);消防監(jiān)控系統(tǒng);網(wǎng)絡(luò)通訊系統(tǒng)等，根據(jù)評估人員的現(xiàn)場勘察，實例A和實例C的智能化系統(tǒng)略好于××大廈及實例C，智能化系統(tǒng)分基本完備、完備兩個等級，每相差一個等級相應(yīng)修正1%。以估價對象為100，實例A、C為101，實例B不作修正。

(2)根據(jù)以上比較因素指數(shù)的說明，編制比較因素條件指數(shù)表(見表2)。

表2比較因素條件指數(shù)表

(3)編制比較因素修正系數(shù)表根據(jù)比較因素條件指數(shù)表，編制比較因素修正系數(shù)表見表3。

表3比較因素修正系數(shù)表

取上述三個實例修正后的房地產(chǎn)單價的平均值作為此次市場比較法測算的價格：

房地產(chǎn)單價=(1539+1391+1555)÷3=1495(美元/㎡)

房地產(chǎn)總價=1495×1084.4=1621178美元=162.12(萬美元)

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（責(zé)任編輯：中大編輯）

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