選取可比實例

雖然估價人員搜集的交易實例或房地產(chǎn)交易實例庫中存放的交易實例較多，但針對某一具體的估價對象、估價目的和估價時點，不是任何交易實例都可以拿來參照比較的，有些交易實例并不適用。因此，需要從中選擇符合一定條件的交易實例作為參照比較的交易實例。這些用于參照比較的交易實例，稱為可比實例。

可比實例選取得恰當(dāng)與否，直接影響到市場法評估出的價格的準(zhǔn)確性，因此應(yīng)特別慎重。選取可比實例的基本要求是：①可比實例應(yīng)是估價對象的類似房地產(chǎn);②可比實例的成交日期應(yīng)與估價時點接近;③可比實例的交易類型應(yīng)與估價目的吻合;④可比實例的成交價格應(yīng)為正常價格或能夠修正為正常價格。

在實際選取可比實例時，上述四個方面可具體化為下列幾點：

(1)可比實例應(yīng)與估價對象處在同一地區(qū)或是處于同一供求范圍內(nèi)的類似地區(qū)。

(2)可比實例的用途應(yīng)與估價對象的用途相同。①居住;②面業(yè);③辦公;旅旅館;⑤工業(yè);⑥農(nóng)業(yè)等。

(3)可比實例的規(guī)模應(yīng)與估價對象的規(guī)模相當(dāng)。選取的可比實例規(guī)模一般應(yīng)在估價對象規(guī)模的0.5—2范圍內(nèi)，即：0.5≤可比實例規(guī)模/估價實例規(guī)?！?

(4)可比實例的檔次應(yīng)與估價對象的檔次相當(dāng)。

(5)可比實例的建筑結(jié)構(gòu)應(yīng)與估價對象的建筑結(jié)構(gòu)相同。①鋼結(jié)構(gòu);②鋼筋混凝土結(jié)構(gòu);③磚混結(jié)構(gòu);④磚木結(jié)構(gòu);⑤簡易結(jié)構(gòu)。

(6)可比實例的權(quán)利性質(zhì)應(yīng)與估價對象的權(quán)利性質(zhì)相同。

(7)可比實例的成交日期應(yīng)與估價時點接近。這里的“接近”是相對而言的：如果房地產(chǎn)市場比較平穩(wěn)，則較早之前發(fā)生的交易實例可能仍然有參考價值，也可以被選作可比實例;但如果房地產(chǎn)市場變化快，則此期限應(yīng)縮短，可能只有近期發(fā)生的交易實例才有說服力。一般認(rèn)為，交易實例的成交日期與估價時點相隔一年以上的不宜采用，因為難以對其進(jìn)行交易日期調(diào)整。有時即使進(jìn)行交易日期調(diào)整，可能會出現(xiàn)較大的偏差。

(8)可比實例的交易類型應(yīng)與估價目的吻合。

(9)可比實例的成交價格應(yīng)是正常成交價格或能夠修正為正常成交價格。

一般要求選取3個以上(含3個)、10個以下(含10個)的可比實例即可。

建立價格可比基礎(chǔ)

建立價格可比基礎(chǔ)包括：①統(tǒng)一付款方式;②統(tǒng)一采用單價;③統(tǒng)一幣種和貨幣單位;④統(tǒng)一面積內(nèi)涵;⑤統(tǒng)一面積單位。

4.1統(tǒng)一付款方式

將分期付款的可比實例成交價格折算為在其成交日期時一次付清的數(shù)額。具體方法是資金的時間價值中的折現(xiàn)計算。

4.2統(tǒng)一采用單價

在統(tǒng)一采用單價方面，通常為單位面積上的價格。

4.3統(tǒng)一幣種和貨幣單位

在統(tǒng)一幣種方面，不同幣種的價格之間的換算，應(yīng)采用該價格所對應(yīng)的日期時的匯率。在統(tǒng)一貨幣單位方面，按照使用習(xí)慣，人民幣、美元、港幣等，通常都采用“元”。

4.4統(tǒng)一面積內(nèi)涵

在現(xiàn)實房地產(chǎn)交易中，有按建筑面積計價，有按套內(nèi)建筑面積計價，也有按使用面積計價的。它們之間的換算如下：

建筑面積下的價格=套內(nèi)建筑面積下的價格×套內(nèi)建筑面積/建筑面積

建筑面積下的價格=使用面積下的價格×使用面積/建筑面積

套內(nèi)建筑面積下的價格=使用面積下的價格×使用面積/套內(nèi)使用面積

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