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房地產(chǎn)估價師考試案例與分析精講 

【案例2-6】 分析

本報告不足之處是：

㈠ 報告中個別用詞欠準(zhǔn)確，如估價目的表述中“征收”和“課”

為同義詞，故僅說“課稅”即可，不必說“征收課稅”，或者，當(dāng)

交易中需要收取其他費(fèi)用時，可改為“征費(fèi)課稅”。

㈡ 表1在列舉可比實(shí)例時，沒有指明每個可比實(shí)例的結(jié)構(gòu)層

數(shù)和可比實(shí)例所處的樓層。而結(jié)構(gòu)樓層不同則造價會不同，進(jìn)而影

響交易價格，所處樓層不同，交易價格也會有差異。這些都應(yīng)在個

別因素中考慮，而本報告未考慮個別因素修正。

㈢ 可比實(shí)例的結(jié)構(gòu)形式應(yīng)與估價對象相同，估價對象為磚混

結(jié)構(gòu)，可比實(shí)例也應(yīng)選磚混結(jié)構(gòu)，當(dāng)然，如果當(dāng)?shù)氐目蚣芙Y(jié)構(gòu)住宅

造價與磚混結(jié)構(gòu)基本相同，選擇框架結(jié)構(gòu)作可比實(shí)例也可以，但要

加以說明。

㈣ 估價報告應(yīng)用有效期應(yīng)從估價報告完成之日起算，而不是

從估價時點(diǎn)起算。

㈤ 估價結(jié)果沒有大寫金額。

隨著2004年《憲法》修正案的通過，國家將對土地管理法進(jìn)

行相應(yīng)的修訂，有關(guān)征地補(bǔ)償?shù)囊?guī)定也會做出相應(yīng)的調(diào)整，估價師

應(yīng)關(guān)注這些規(guī)定的調(diào)整，及時學(xué)習(xí)新的法律法規(guī)，并按新規(guī)定進(jìn)行

估價。

第七節(jié) 征地和房屋拆遷補(bǔ)償估價

一、征地和房屋拆遷補(bǔ)償估價的特點(diǎn)

征地估價是指在將集體所有的土地，經(jīng)依法征用轉(zhuǎn)為國有土地

的過程中，對被征用土地的補(bǔ)償價格進(jìn)行的評估。

城市房屋拆遷估價(以下簡稱拆遷估價)，是指為確定被拆遷房

屋貨幣補(bǔ)償金額，根據(jù)被拆遷房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素，

對其房地產(chǎn)市場價格進(jìn)行的評估。

征地估價應(yīng)依據(jù)《中華人民共和國土地管理法》以及當(dāng)?shù)刂贫?/p>

的實(shí)施辦法和其它有關(guān)規(guī)定進(jìn)行。

城市房屋拆遷估價應(yīng)依據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理

法》、《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》及當(dāng)?shù)刂贫ǖ膶?shí)施細(xì)則和《城市

房屋拆遷估價指導(dǎo)意見》進(jìn)行。

征地和城市房屋拆遷補(bǔ)償估價，是政策性、群眾性很強(qiáng)的一項(xiàng)

估價工作。除國家以法律、規(guī)章的形式制定的有關(guān)規(guī)定外，各個城

市均制定有實(shí)施細(xì)則，詳細(xì)規(guī)定了補(bǔ)償?shù)姆秶?、補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)、補(bǔ)償方

式等。估價師在從事此類估價時，要牢牢掌握國家相關(guān)法律、法規(guī)

和政策以及當(dāng)?shù)卣挠嘘P(guān)規(guī)定，更要準(zhǔn)確界定被拆遷房屋及其所

占土地的權(quán)益性質(zhì)，才能做出被各方當(dāng)事人所接受的估價結(jié)果。這

就要求每位估價師不但要深刻領(lǐng)會、嚴(yán)格執(zhí)行國家和地方相關(guān)法規(guī)，

更要具備嫻熟的估價技巧和良好的職業(yè)道德。

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