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土地登記代理人考試代理實(shí)務(wù)輔導(dǎo)：什么是剩余法

剩余法又稱(chēng)假設(shè)開(kāi)發(fā)法、倒算法、殘余法或余值法等。剩余法是在估算開(kāi)發(fā)完成后不動(dòng)產(chǎn)正常交易價(jià)格的基礎(chǔ)上，扣除建筑物建造費(fèi)用和與建筑物建造、買(mǎi)賣(mài)有關(guān)的專(zhuān)業(yè)費(fèi)、利息、利潤(rùn)、稅收等費(fèi)用后，以?xún)r(jià)格余額來(lái)確定土地價(jià)格的一種方法。

剩余法是一種科學(xué)實(shí)用的估價(jià)方法。剩余法更深的理論依據(jù)完全類(lèi)似于地租原理，只不過(guò)地租是每年租金的剩余，剩余法是一次性的價(jià)格剩余。

計(jì)算公式：

地價(jià)=樓價(jià)-建筑費(fèi)用-專(zhuān)業(yè)費(fèi)用-利息-發(fā)展商利潤(rùn)

根據(jù)剩余法估價(jià)的原理和特點(diǎn)，剩余法估價(jià)的程序?yàn)椋?/p>

(1)調(diào)查清楚待估宗地的基本情況;

(2)確定土地的最佳開(kāi)發(fā)利用方式;

(3)估計(jì)開(kāi)發(fā)完成后的不動(dòng)產(chǎn)總價(jià);

(4)估計(jì)建筑費(fèi)、專(zhuān)業(yè)費(fèi)、利息、稅費(fèi)、租售費(fèi)用和開(kāi)發(fā)商應(yīng)得的利潤(rùn)等;

(5)測(cè)算土地價(jià)格。

剩余法主要適用于下列幾種類(lèi)型的土地估價(jià)：

(1)待開(kāi)發(fā)土地的估價(jià);

(2)待拆遷改造的再開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的估價(jià);

(3)僅將土地或房產(chǎn)整理成供直接利用的土地或房地產(chǎn)的估價(jià)，此時(shí)公式中的樓價(jià)為整理后的土地或房產(chǎn)價(jià)格，建筑費(fèi)用為整理費(fèi)用;

(4)現(xiàn)有新舊房地產(chǎn)中地價(jià)的單獨(dú)評(píng)估，即從房地產(chǎn)價(jià)格中扣除房屋現(xiàn)值，剩余之?dāng)?shù)即為地價(jià)。

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