為了備考2014年土地登記代理人考試，中大網(wǎng)校編輯根據(jù)土地登記理論與方法大綱特別整理了相關(guān)復(fù)習(xí)資料，幫助大家順利通過2014年土地登記代理人考試。

土地登記機(jī)關(guān)

土地登記機(jī)關(guān)主要是各級土地行政管理部門。就現(xiàn)有法律規(guī)定而言，土地登記機(jī)關(guān)和房產(chǎn)登記機(jī)關(guān)乃至其他不動產(chǎn)登記機(jī)關(guān)的職能，需進(jìn)一步協(xié)調(diào)。我國擔(dān)保法而言，第42條規(guī)定了4個不動產(chǎn)登記部門。《城市房地產(chǎn)管理法》第60條規(guī)定了兩種截然相反的登記程序，即：“在依法取得的房地產(chǎn)開發(fā)用地上簡稱房屋的，應(yīng)當(dāng)憑土地使用權(quán)證書向縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)管理部門申請登記…;房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓或者變更時，應(yīng)當(dāng)向縣級以上地方人民政府房產(chǎn)管理部門申請房產(chǎn)變更登記，并憑變更后的房屋所有權(quán)證書向同級人民政府土地管理部門申請土地使用權(quán)變更登記，經(jīng)同級人民政府土地管理部門核實，由同級人民政府更換或者更改土地使用權(quán)證書。”就是說，開發(fā)用地建成房屋的，先憑土地證辦理房產(chǎn)登記;轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，則先辦理房產(chǎn)登記后辦理土地登記。登記程序的不協(xié)調(diào)，加上土地部門和房產(chǎn)部門工作中相互不配合，造成了實踐中很多難以解決的問題。例如在辦理了房產(chǎn)證以后，因土地權(quán)屬或土地侵權(quán)糾紛使房屋下的土地處于爭議狀態(tài)，房屋所有權(quán)人將房屋轉(zhuǎn)移出去，受讓人辦理了房產(chǎn)變更登記手續(xù)，取得房產(chǎn)所有權(quán)證書，新的房產(chǎn)所有人將房產(chǎn)再次轉(zhuǎn)讓，新的受讓人依據(jù)法律可以再次獲得房產(chǎn)證書，如此進(jìn)行下去，就使作為房產(chǎn)基礎(chǔ)的地產(chǎn)權(quán)屬爭議確定之前的空當(dāng)，房產(chǎn)能“合法”地流轉(zhuǎn)，將地產(chǎn)登記的管理行為架空。由此，使人們滋生出這樣一種觀念，有了房產(chǎn)證就有了一切，地產(chǎn)證無關(guān)緊要。實踐中的很多房主確實只有房產(chǎn)證，而無地產(chǎn)證。

房地產(chǎn)登記機(jī)關(guān)不能統(tǒng)一，主要是舊的行政管理體制所致。自1956年起土地權(quán)利退出財產(chǎn)法的范疇，直到1988年之后才又重新進(jìn)入財產(chǎn)法范疇，而此時，房屋產(chǎn)權(quán)、林地產(chǎn)權(quán)等已經(jīng)納入了財產(chǎn)法，并且先于土地登記建立了各自的登記制度。這種狀況既不符合法理，也不符合國際慣例。在當(dāng)今世界，凡建立不動產(chǎn)登記制度的國家和地區(qū)，不論這種登記被稱為土地登記還是被稱為不動產(chǎn)登記，總是在一個機(jī)構(gòu)進(jìn)行的。首先，土地及其地上物在物理屬性上的不可分性決定了不動產(chǎn)登機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)統(tǒng)一;其次，不動產(chǎn)登記機(jī)關(guān)的統(tǒng)一性已成國際慣例。在實踐中，當(dāng)國土局和房管局分別對地產(chǎn)和房產(chǎn)進(jìn)行登記時，不但會增加當(dāng)事人的費用支出，而且會出現(xiàn)同一項動產(chǎn)中的房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)在生效時間上不同，從而可能會損害當(dāng)事人的合法權(quán)益。登記機(jī)關(guān)的統(tǒng)一的前提條件是登記客體關(guān)系的理順。在登記的客體上應(yīng)明確土地的附著物與土地一并登記。按照附著物隨地走(包括房隨地走)的原則，一并登記，登記的證書是一證，而不是兩證或多證。

除此以外，土地登記還應(yīng)該在以下方面加以完善：登記程序作出具體規(guī)定，嚴(yán)格登記程序，建立土地登記文件公開查閱制度;登記責(zé)任做具體的規(guī)定，包括責(zé)任人責(zé)任的追究，對權(quán)利人損失的賠償?shù)取?/p>

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（責(zé)任編輯：fky）

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