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第二節(jié)　投資性房地產

一、投資性房地產的概念

投資性房地產，是指為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產。投資性房地產應當能夠單獨計量和出售。

二、投資性房地產的范圍

(一)屬于投資性房地產的項目

1.已出租的土地使用權

是指企業(yè)通過出讓或轉讓方式取得、以經營租賃方式出租的土地使用權。

企業(yè)以經營租賃方式租入土地使用權再轉租給其他單位的，不能確認為投資性房地產。企業(yè)計劃用于出租但尚未出租的土地使用權，不屬于此類。

【提示】根據目前的規(guī)定，土地使用權不能采用融資租賃方式租入，因此不要考慮融資租賃方式租入土地后再轉租的問題。

2.持有并準備增值后轉讓的土地使用權

按照國家有關規(guī)定認定的閑置土地，不屬于持有并準備增值后轉讓的土地使用權。

3.已出租的建筑物

(1)已出租的建筑物是指企業(yè)擁有產權并以經營租賃方式出租的房屋等建筑物，包括自行建造或開發(fā)活動完成用于出租的建筑物以及正在建造或開發(fā)過程中將來用于出租的建筑物。

【提示】企業(yè)以經營租賃方式租入再轉租的建筑物不屬于投資性房地產。

(2)企業(yè)將建筑物出租，按租賃協(xié)議向承租人提供的相關輔助服務在整個協(xié)議中不重大的，應當將該建筑物確認為投資性房地產。如企業(yè)將辦公樓出租，同時向承租人提供維護、保安等日常輔助服務，企業(yè)應當將其確認為投資性房地產。

(3)對企業(yè)持有以備經營出租的空置建筑物，如董事會或類似機構作出書面決議，明確表明將其用于經營出租且持有意圖短期內不再發(fā)生變化的，即使尚未簽訂租賃協(xié)議，也應視為投資性房地產。

【提示】不存在持有并準備增值后轉讓的建筑物。(決定房價增值的因素是土地)

(二)不屬于投資性房地產的項目

下列各項不屬于投資性房地產：重點掌握該內容及相關例題：

1.自用房地產，即為生產商品、提供勞務或者經營管理而持有的房地產，包括自用建筑物(固定資產)和自用土地使用權(無形資產)。

例如，企業(yè)出租給本企業(yè)職工居住的宿舍。雖然也收取租金，但間接為企業(yè)自身的生產經營服務，因此具有自用房地產的性質。

又如，企業(yè)擁有并自行經營的旅館飯店，其經營目的主要是通過提供客房服務賺取服務收入，該旅館飯店不確認為投資性房地產。

2.作為存貨的房地產，通常是指房地產開發(fā)企業(yè)在正常經營過程中銷售的或為銷售而正在開發(fā)的商品房和土地。

實務中存在某項房地產，部分自用、部分用于賺取租金或資本增值，或者部分作為存貨銷售、部分用于賺取租金或資本增值，如果能夠單獨計量和出售的，應分別確認和核算;不能夠單獨計量和出售的部分，應當與自用(或者銷售)的部分一并確認為固定資產(或者存貨)。

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（責任編輯：中大編輯）

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