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本文主要介紹2012年注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師考試《經(jīng)濟(jì)法》第四章 物權(quán)法律制度的知識(shí)點(diǎn)精講輔導(dǎo)，希望對(duì)您的復(fù)習(xí)有所幫助!!

第二節(jié)　物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅

一、物權(quán)變動(dòng)的含義與原因

（一）物權(quán)變動(dòng)的含義

所謂物權(quán)的變動(dòng)，是指物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅。

（二）物權(quán)變動(dòng)的原因

二、不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記

（一）不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記的種類

1.登記生效

不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外。

【注意】房屋買賣、建設(shè)用地使用權(quán)（p159）和不動(dòng)產(chǎn)的抵押（p166）必須登記，登記生效。

2.不以登記為生效要件，但事后處分時(shí)仍要登記（P139非因法律行為的物權(quán)變動(dòng)）

（1）因人民法院、仲裁委員會(huì)的法律文書，人民政府的征收決定，導(dǎo)致物權(quán)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓或者消滅的，自法律文書生效或者人民政府的征收決定生效時(shí)發(fā)生效力。

（2）因繼承或者受遺贈(zèng)取得物權(quán)的，自繼承或者受遺贈(zèng)開始時(shí)發(fā)生效力。

（3）因合法建造、拆除房屋等事實(shí)行為設(shè)立和消滅物權(quán)的，自事實(shí)行為成就時(shí)發(fā)生效力。

3.物權(quán)變動(dòng)不以登記為生效要件，而是以登記為對(duì)抗要件

（1）土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)自土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)合同生效時(shí)設(shè)立。未經(jīng)登記，不得對(duì)抗善意第三人。（P158）

（2）地役權(quán)自地役權(quán)合同生效時(shí)設(shè)立。未經(jīng)登記，不得對(duì)抗善意第三人。（P162）

（3）已經(jīng)登記的宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓或者消滅的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)辦理變更登記或者注銷登記，宅基地使用權(quán)不以登記為生效要件。（p160）

4.依法屬于國(guó)家所有的自然資源，所有權(quán)可以不登記。

（二）效力

1.不動(dòng)產(chǎn)登記的效力

（1）自記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿之日起，發(fā)生物權(quán)設(shè)定和變動(dòng)的效力。

（2）權(quán)利推定效力

登記記載的權(quán)利人應(yīng)當(dāng)推定為法律上的權(quán)利人。登記可能發(fā)生錯(cuò)誤，但在錯(cuò)誤沒有更正之前，只能依據(jù)登記作出誰是權(quán)利人的推定。--除非提供證據(jù)證明不是

（3）善意保護(hù)的效力--公信力

所謂公信力，是指登記記載的權(quán)利人在法律上推定其為真正的權(quán)利人，即便以后事實(shí)證明登記記載的物權(quán)不存在或存有瑕疵，對(duì)于信賴該物權(quán)存在并已從事了物權(quán)交易的人，法律仍然承認(rèn)其具有與真實(shí)的物權(quán)相同的法律效果（即正常生效）。

2.不動(dòng)產(chǎn)登記簿和不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書

（1）不動(dòng)產(chǎn)登記簿由登記機(jī)構(gòu)管理；

（2）不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書是指登記機(jī)構(gòu)頒發(fā)給權(quán)利人作為其享有權(quán)利的證據(jù)的證書；

（3）不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書記載的事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)與不動(dòng)產(chǎn)登記簿一致；記載不一致的，除有證據(jù)證明不動(dòng)產(chǎn)登記簿確有錯(cuò)誤外，以不動(dòng)產(chǎn)登記簿為準(zhǔn)。

（三）基本要求

1.不動(dòng)產(chǎn)登記的管轄：不動(dòng)產(chǎn)所在地的登記機(jī)構(gòu)辦理。

2.統(tǒng)一登記：國(guó)家對(duì)不動(dòng)產(chǎn)實(shí)行統(tǒng)一登記制度。

3.不動(dòng)產(chǎn)登記的收費(fèi)：不動(dòng)產(chǎn)登記費(fèi)按件收取，不得按照不動(dòng)產(chǎn)的面積、體積或者價(jià)款的比例收取。

（四）不動(dòng)產(chǎn)登記的一般程序

登記機(jī)構(gòu)不得有下列行為：

（1）要求對(duì)不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估；

（2）以年檢等名義進(jìn)行重復(fù)登記；

（3）超出登記職責(zé)范圍的其他行為。

（五）特殊的登記制度

1.更正登記和異議登記。

（1）更正登記--真正改錯(cuò)

權(quán)利人、利害關(guān)系人認(rèn)為不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的事項(xiàng)有錯(cuò)誤的，可以申請(qǐng)更正登記。不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利人書面同意更正或者有證據(jù)證明登記確有錯(cuò)誤的，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)予以更正。

（2）異議登記--他人想改

①異議登記是將事實(shí)上的權(quán)利人以及利害關(guān)系人對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利所提出的異議記入登記簿。異議登記的法律效力是，登記簿上所記載權(quán)利失去正確性推定效力，第三人也不得主張按照登記的公信力受到保護(hù)。

②不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利人不同意更正的，利害關(guān)系人可以申請(qǐng)異議登記。

③申請(qǐng)人在異議登記之日起15日內(nèi)不起訴，異議登記失效。

④異議登記不當(dāng)，造成權(quán)利人損害的，權(quán)利人可以向申請(qǐng)人請(qǐng)求損害賠償。

2.預(yù)告登記--防一房多賣

（1）前提：買賣房屋或者其他不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)

（2）預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動(dòng)產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。

（3）預(yù)告登記后，債權(quán)消滅或者自能夠進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記之日起3個(gè)月內(nèi)未申請(qǐng)登記的，預(yù)告登記失效。"

（五）登記錯(cuò)誤的責(zé)任

當(dāng)事人提供虛假材料申請(qǐng)登記，給他人造成損害的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。因登記錯(cuò)誤，給他人造成損害的，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。

三、動(dòng)產(chǎn)交付

（一）動(dòng)產(chǎn)交付的含義

1.一般情況：除法律另有規(guī)定外，動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立和轉(zhuǎn)讓，自交付時(shí)發(fā)生效力。

2.對(duì)抗主義：船舶、航空器和機(jī)動(dòng)車等物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，未經(jīng)登記，不得對(duì)抗善意第三人。

（二）交付的特殊形態(tài)

交付分為現(xiàn)實(shí)交付（占有實(shí)際地轉(zhuǎn)移給受讓人）和觀念交付（并不現(xiàn)實(shí)交付動(dòng)產(chǎn)）。觀念交付包括簡(jiǎn)易交付、占有改定、指示交付。--能做三種的區(qū)分

1.簡(jiǎn)易交付

動(dòng)產(chǎn)物權(quán)設(shè)立和轉(zhuǎn)讓前，權(quán)利人已經(jīng)依法占有該動(dòng)產(chǎn)的（如承租、借用），物權(quán)自法律行為生效時(shí)（如合同）發(fā)生效力，風(fēng)險(xiǎn)也于此時(shí)發(fā)生轉(zhuǎn)移。

2.指示交付

動(dòng)產(chǎn)物權(quán)設(shè)立和轉(zhuǎn)讓前，第三人依法占有該動(dòng)產(chǎn)的，負(fù)有交付義務(wù)的人可以通過轉(zhuǎn)讓請(qǐng)求第三人返還原物的權(quán)利代替交付。如果讓與人的動(dòng)產(chǎn)由第三人占有，讓與人可以將其享有的對(duì)第三人的返還請(qǐng)求權(quán)讓與給受讓人，以代替現(xiàn)實(shí)交付。

3.占有改定（繼續(xù)占有）

動(dòng)產(chǎn)物權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)，雙方又約定由出讓人繼續(xù)占有該動(dòng)產(chǎn)的，物權(quán)自該約定生效時(shí)發(fā)生效力。

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