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本文主要介紹2012年注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師考試《經(jīng)濟(jì)法》第六章 土地與房地產(chǎn)管理法律制度的知識(shí)點(diǎn)精講輔導(dǎo)，希望對(duì)您的復(fù)習(xí)有所幫助!!

第二節(jié)　房地產(chǎn)管理法律制度

一、房地產(chǎn)管理法概述

房地產(chǎn)是房產(chǎn)和地產(chǎn)的統(tǒng)稱。房地產(chǎn)具有一般"物"的屬性，又稱不動(dòng)產(chǎn)。

二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地管理

（一）城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓制度

概念1.國(guó)家將國(guó)有土地使用權(quán)（以下簡(jiǎn)稱土地使用權(quán)）在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，由土地使用者向國(guó)家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。--直接出讓

2. 城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的集體所有的土地，經(jīng)依法征用轉(zhuǎn)為國(guó)有土地后，該幅國(guó)有土地的使用權(quán)方可有償出讓。--先征后讓

期限 （記憶）（1）居住用地70年；

（2）工業(yè)用地50年；

（3）教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地50年；

（4）商業(yè)、旅游、娛樂(lè)用地40年；

（5）綜合或其他用地50年。

方式（1）土地使用權(quán)出讓，可以采取拍賣、招標(biāo)或者雙方協(xié)議的方式。

（2）商業(yè)、旅游、娛樂(lè)和豪華住宅用地，有條件的，必須采取招標(biāo)、拍賣方式；沒(méi)有條件不能采取上述方式的，才可以采取雙方協(xié)議的方式。--相對(duì)要求

（3）工業(yè)、商業(yè)、旅游、娛樂(lè)和商品住宅等經(jīng)營(yíng)性用地以及同一宗地有兩個(gè)以上意向用地者的，應(yīng)當(dāng)以招標(biāo)、拍賣或者掛牌方式出讓。--絕對(duì)要求

合同（1）采取招標(biāo)、拍賣、協(xié)議等出讓方式設(shè)立建設(shè)用地使用權(quán)的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)采取書(shū)面形式訂立建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同。

（2）建設(shè)用地使用權(quán)自登記時(shí)設(shè)立。--登記生效

（3）未按照出讓合同約定支付土地使用權(quán)出讓金的，土地管理部門(mén)有權(quán)解除合同，并可以請(qǐng)求違約賠償。

（4）建設(shè)用地使用權(quán)人應(yīng)當(dāng)合理利用土地，不得改變土地用途；需要改變土地用途的，應(yīng)當(dāng)依法經(jīng)有關(guān)行政主管部門(mén)批準(zhǔn)。

（二）城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)劃撥制度

1.定義：經(jīng)縣級(jí)以上人民政府批準(zhǔn)，在土地使用者繳納補(bǔ)償、安置費(fèi)用后將該幅土地交付其使用，或者將土地使用權(quán)無(wú)償交付給土地使用者使用的行為。

【鏈接】出讓是有償方式。

2.確屬必需可由縣級(jí)以上人民政府依法批準(zhǔn)劃撥的：（選擇題）

（1）國(guó)家機(jī)關(guān)用地和軍事用地；

（2）城市基礎(chǔ)設(shè)施用地和公益事業(yè)用地；

（3）國(guó)家重點(diǎn)扶持的能源、交通、水利等項(xiàng)目用地；

（4）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他用地。

（三）城市房屋拆遷評(píng)估管理制度

1.國(guó)家可以征收國(guó)有土地上單位和個(gè)人的房屋，并依法給予拆遷補(bǔ)償，維護(hù)被征收人的合法權(quán)益；征收個(gè)人住宅的，還應(yīng)當(dāng)保障被征收人的居住條件。

2.房屋拆遷評(píng)估價(jià)格為被拆遷房屋的 房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格，不包含搬遷補(bǔ)助費(fèi)、臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)和拆遷非住宅房屋造成停產(chǎn)、停業(yè)的補(bǔ)償費(fèi)，以及被拆遷房屋室內(nèi)自行裝修裝飾的補(bǔ)償金額。

3.拆遷估價(jià)由具有房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估資格的估價(jià)機(jī)構(gòu)承擔(dān)。

4.估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)將分戶的初步估價(jià)結(jié)果向被拆遷人公示7日，提供整體估價(jià)報(bào)告和分戶估價(jià)報(bào)告。拆遷當(dāng)事人對(duì)估價(jià)結(jié)果有異議的，自收到估價(jià)報(bào)告之日起5日內(nèi)，可以向原估價(jià)機(jī)構(gòu)書(shū)面申請(qǐng)復(fù)核估價(jià)，也可以另行委托估價(jià)機(jī)構(gòu)評(píng)估。

三、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)管理

1.按照合同約定開(kāi)發(fā)（記憶）

超過(guò)出讓合同約定的動(dòng)工開(kāi)發(fā)日期 滿1年未動(dòng)工開(kāi)發(fā)的，可以征收相當(dāng)于土地使用權(quán)出讓金20%以下的土地閑置費(fèi)；

滿兩年未動(dòng)工開(kāi)發(fā)的，可以無(wú)償收回土地使用權(quán)；

但是，因不可抗力或者政府、政府有關(guān)部門(mén)的行為或者動(dòng)工開(kāi)發(fā)必需的前期工作造成動(dòng)工遲延的除外。

2.開(kāi)發(fā)項(xiàng)目竣工，經(jīng)驗(yàn)收合格后，方可交付使用

3.群體項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)綜合驗(yàn)收

（1）城市規(guī)劃設(shè)計(jì)條件的落實(shí)情況；

（2）城市規(guī)劃要求配套的基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施的建設(shè)情況；

（3）單項(xiàng)工程的工程質(zhì)量驗(yàn)收情況；

（4）拆遷安置方案的落實(shí)情況；

（5）物業(yè)管理的落實(shí)情況。

四、房地產(chǎn)交易管理

（一）房地產(chǎn)交易的概念和一般規(guī)定

1.房地產(chǎn)交易--轉(zhuǎn)讓、抵押和租賃的方式

2.特點(diǎn)：

（1）房地產(chǎn)權(quán)屬不可分離。--房隨地走，地隨房走，房地一體

（2）房地產(chǎn)交易價(jià)格管理：國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格實(shí)行評(píng)估制度，國(guó)家實(shí)行房地產(chǎn)成交價(jià)格申報(bào)制度。

（3）房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押的，辦理權(quán)屬登記。--不包括租賃

（二）房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓

1.房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的條件

出讓 方式（1）按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書(shū)；

（2）按照出讓合同的約定進(jìn)行投資開(kāi)發(fā)，①屬于房屋建設(shè)工程的，完成開(kāi)發(fā)投資總額的25%以上，②屬于成片開(kāi)發(fā)土地的，形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件。

劃撥 方式報(bào)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府審批。

一般情況，有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府準(zhǔn)予轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)當(dāng)由受讓方辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，并依照國(guó)家有關(guān)規(guī)定繳納土地使用權(quán)出讓金。

商品房預(yù)售（1）已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書(shū)；

（2）持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證；

（3）按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開(kāi)發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期；

（4）向縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門(mén)辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證明。

預(yù)售合同報(bào)縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門(mén)和土地管理部門(mén)登記備案。商品房預(yù)售所得款項(xiàng)，必須用于有關(guān)的工程建設(shè)。

▲ 總結(jié)：3證+25%

2.不允許轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)

（1）以出讓方式取得土地使用權(quán)的，不符合轉(zhuǎn)讓條件的；

（2）司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的；

（3）依法收回土地使用權(quán)的；

（4）共有房地產(chǎn)，未經(jīng)其他共有人書(shū)面同意的；

（5）權(quán)屬有爭(zhēng)議的；

（6）未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書(shū)的；

（7）法律、行政法規(guī)規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓的其他情形。

3.房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同

（1）以出讓方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)后，其土地使用權(quán)的使用年限為原土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限減去原土地使用者已經(jīng)使用年限后的剩余年限。--合同年限-已使用

（2）受讓人改變?cè)恋厥褂脵?quán)出讓合同約定的土地用途的，必須取得原出讓方和市、縣人民政府城市規(guī)劃行政主管部門(mén)的同意，重簽或變更合同，調(diào)整土地使用權(quán)出讓金。

五、房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記管理（了解日期）

（一）地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記

1.設(shè)定土地權(quán)利登記

（1）一般情況均為 "30日"--一般是合同或批準(zhǔn)等為起點(diǎn)

（2）依法抵押土地使用權(quán)的，出租土地使用權(quán)的 "15日"

【注意】以劃撥方式取得，接到縣級(jí)以上人民政府發(fā)給的建設(shè)用地批準(zhǔn)書(shū)之日起30日內(nèi)，持建設(shè)單位用地批準(zhǔn)書(shū)申請(qǐng)土地預(yù)登記；竣工驗(yàn)收之日起30日內(nèi)，持建設(shè)項(xiàng)目竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告和其中有關(guān)文件申請(qǐng)國(guó)有土地使用權(quán)登記。

【注意】以出讓方式取得土地使用權(quán)的，支付全部土地使用權(quán)出讓金后30日內(nèi)；成片土地開(kāi)發(fā)用地采取一次出讓、分期付款、分期提供出讓土地使用權(quán)的，受讓方應(yīng)當(dāng)在每期付款后30日內(nèi)。

2.變更土地使用權(quán)登記

（1）一般情況均為 "30日"

（2）土地使用權(quán)抵押期間，抵押合同發(fā)生變更的，以及土地使用權(quán)出租期間，租賃合同發(fā)生變更的，應(yīng)當(dāng)在變更之日起 "15日內(nèi)"申請(qǐng)變更登記。

（3）依法轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，即因買賣、轉(zhuǎn)讓地上建筑物、附著物等一并轉(zhuǎn)移土地使用權(quán)的，土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓雙方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在轉(zhuǎn)讓合同或者協(xié)議簽訂后30日內(nèi)（涉及房產(chǎn)變更的，在房地產(chǎn)變更登記發(fā)證后15日內(nèi)），持轉(zhuǎn)讓合同或者協(xié)議、土地稅費(fèi)繳納證明文件和原土地證書(shū)等申請(qǐng)變更登記。

3.注銷土地權(quán)利登記

（1）集體所有的土地依法被全部征收或者農(nóng)業(yè)集體經(jīng)濟(jì)所屬成員依法轉(zhuǎn)為城鎮(zhèn)居民的；

（2）縣級(jí)以上人民政府依法收回國(guó)有土地使用權(quán)的；

（3）國(guó)有土地使用權(quán)出讓或者租賃期滿，未申請(qǐng)續(xù)期或者續(xù)期申請(qǐng)未獲批準(zhǔn)的；

（4）因自然災(zāi)害等造成土地權(quán)利滅失的；

（5）土地他項(xiàng)權(quán)利終止的。

（二）房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記

凡在 城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)范圍內(nèi)的房屋，都必須到房屋所在地的市、縣級(jí)房屋管理機(jī)關(guān)登記，領(lǐng)取《房屋所有權(quán)證》或《房地產(chǎn)權(quán)證》，共有的房屋應(yīng)當(dāng)領(lǐng)取《房屋共有權(quán)證》。

（三）房地產(chǎn)抵押登記

1.土地使用權(quán)抵押登記--登記生效

土地使用權(quán)抵押權(quán)的設(shè)立、變更和消滅應(yīng)依法辦理土地登記手續(xù)。未經(jīng)登記的土地使用權(quán)抵押權(quán)不受法律保護(hù)。土地使用權(quán)抵押權(quán)的合法憑證是《土地他項(xiàng)權(quán)利證明書(shū)》。

2.房地產(chǎn)抵押登記-- 登記生效

（1）房地產(chǎn)抵押合同自簽訂之日起30日內(nèi)，抵押當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)?shù)椒康禺a(chǎn)所在地房地產(chǎn)管理部門(mén)辦理房地產(chǎn)抵押登記。

（2）抵押合同發(fā)生變更或者抵押關(guān)系終止時(shí)，抵押當(dāng)事人應(yīng)在 變更或終止之日起15日內(nèi)，到原登記機(jī)關(guān)辦理變更或者注銷抵押登記。

（3）因依法處分抵押房地產(chǎn)而取得土地使用權(quán)和建筑物、其他附著物的，抵押當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)自處分行為生效之日起30日內(nèi)，到縣級(jí)以上人民政府房地產(chǎn)管理部門(mén)申請(qǐng)房產(chǎn)變更登記。

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