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第九節(jié)　在建工程評(píng)估

三、在建工程評(píng)估的主要方法

(一)形象進(jìn)度法(掌握)

在建工程價(jià)值=建造完成后的房地產(chǎn)市場(chǎng)單價(jià)×工程形象進(jìn)度百分比×( 1 —折扣率)(5-32)

其中在建工程建造完成后的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值，一般可采用市場(chǎng)法或收益法評(píng)估。

工程形象進(jìn)度百分比=(實(shí)際完成建筑工程量+實(shí)際完成安裝工程量)/總工程量× 100% (5-33)

(二)成本法

在建工程價(jià)值

=土地取得費(fèi)用+專業(yè)費(fèi)用+建造建筑物費(fèi)用+正常利稅 (5-34)

(三)假設(shè)開發(fā)法

在建工程價(jià)值

=房地產(chǎn)預(yù)期售價(jià)-(后續(xù)工程成本+后續(xù)工程費(fèi)用+正常利稅) ( 5-33 )

四、在建工程評(píng)估方法的選擇

1.整個(gè)建設(shè)工程已經(jīng)完成或接近完成，只是尚未交付使用的在建工程

—————可采用工程形象進(jìn)度法進(jìn)行評(píng)估。

2.對(duì)于實(shí)際完成工作量較少的在建工程

—————采用成本法或假設(shè)開發(fā)法進(jìn)行評(píng)估。

3.屬于停建的在建工程，要查明停建的原因，確因工程的產(chǎn)、供、銷及工程技術(shù)等原因而停建的。

————要考慮在建工程的功能性及經(jīng)濟(jì)性貶值，進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)調(diào)整。

第六章　資源資產(chǎn)評(píng)估

考試預(yù)測(cè)：2-4分，主要考自然資源的分類，尤其是兩種分類相結(jié)合，其次是森林和礦產(chǎn)評(píng)估方法分類及其適用范圍，有時(shí)候也考計(jì)算性選擇題。

第一節(jié)　資源資產(chǎn)概述

一、自然資源及其分類

(一)根據(jù)自然資源在開發(fā)過程中能否再生，可劃分為耗竭性資源和非耗竭性資源

1.耗竭性資源的主體是礦產(chǎn)資源，是經(jīng)過漫長的地質(zhì)過程形成的，隨著人類的開發(fā)利用，其絕對(duì)數(shù)量和質(zhì)量有明顯地減少和下降現(xiàn)象，是不可再生資源。

2.非耗竭性資源可分為三種：

(1)恒定的非耗竭性資源。

不受或基本不受人為因素的影響，具有恒定特性，如氣候資源和海洋動(dòng)力資源。

(2)可再生的非耗竭性資源。

在人為因素在干預(yù)下發(fā)生增減變化，雖然數(shù)量減少，但可以恢復(fù)，如生物資源。

(3)不可再生的非耗竭性資源。

土地資源只要合理利用，就可永續(xù)使用，如果不合理開發(fā)，就會(huì)造成沙化、鹽堿化、荒漠化。

(二)按照資源的性質(zhì)，從自然資源與人類的經(jīng)濟(jì)關(guān)系角度，可劃分為環(huán)境資源、生物資源、土地資源、礦產(chǎn)資源和景觀資源等

1.環(huán)境資源：包括陽光、地?zé)帷⒖諝夂吞烊凰?，這類資源比較穩(wěn)定，一般不會(huì)因人類的開發(fā)利用而明顯減少，為非耗竭性資源。

2.景觀資源：主要是指自然景物、風(fēng)景名勝等，能為人們提供游覽、觀光、知識(shí)、樂趣、度假、探險(xiǎn)、考察研究等作用，一般是附著在其他資源之上而存在。

3.土地資源：是由地形、土壤、植被、巖石、水文和氣候等因素組成一個(gè)獨(dú)立的自然綜合體。

4.礦產(chǎn)資源：是經(jīng)過一定的地質(zhì)過程形成的，賦存于地殼或地殼上的固態(tài)、液態(tài)或氣態(tài)物質(zhì)，包括各種能源和各種礦物質(zhì)等。一般不可再生。

5.生物資源：包括森林資源、牧草資源、動(dòng)物資源和海洋生物資源等。生物資源可以再生。

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