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本文主要介紹2012年注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師考試《資產(chǎn)評(píng)估》第二章 資產(chǎn)評(píng)估的基本方法的知識(shí)點(diǎn)精講輔導(dǎo)，希望對(duì)您的復(fù)習(xí)有所幫助!!

第二節(jié)　收益法

一、收益法的基本含義

收益法是指通過(guò)估測(cè)被評(píng)估資產(chǎn)未來(lái)預(yù)期收益的現(xiàn)值，來(lái)判斷資產(chǎn)價(jià)值的各種評(píng)估方法的總稱(chēng)。

從理論上講，收益法是資產(chǎn)評(píng)估中 較為科學(xué)合理的評(píng)估方法之一。

二、收益法原理講解（對(duì)貨幣時(shí)間價(jià)值和折現(xiàn)方法掌握好的同學(xué)可以不聽(tīng)）

如果你朋友欠你錢(qián)2000元，計(jì)劃歸還,方案一:現(xiàn)在就全部歸還，方案二:現(xiàn)在還1000元，一年后再還1000元，你希望是哪種？

（一）貨幣時(shí)間價(jià)值的含義

指貨幣經(jīng)歷一定時(shí)間的投資和再投資所增加的價(jià)值。

（二）相關(guān)概念

1.復(fù)利

每經(jīng)過(guò)一個(gè)計(jì)息期，要將所生利息加入本金再計(jì)利息，逐期滾算，俗稱(chēng)"利滾利"。這里所說(shuō)的計(jì)息期，是指相鄰兩次計(jì)息的時(shí)間間隔，如年、月、日等。除非特別指明，計(jì)息期為1年（但是本教材基本上都是年度的概念）。

2.現(xiàn)值

現(xiàn)值的符號(hào)記為P，它表示資金發(fā)生在某一時(shí)間序列（本教材基本上都是年度）起點(diǎn)時(shí)的價(jià)值。

3.終值

終值的符號(hào)為F，它表示資金發(fā)生在某一時(shí)間序列（本教材基本上都是年度）終點(diǎn)時(shí)的價(jià)值，故又稱(chēng)將來(lái)值。

現(xiàn)實(shí)生活中稱(chēng)之為本利和。

4.年金

（1）定義：

年金的符號(hào)為A，它表示在某一時(shí)間序列（本教材基本上都是年度）內(nèi)每次等額收付的金額。

（2）特點(diǎn)：

每筆收付之間相隔時(shí)間相等；每筆金額相等。

（3）分類(lèi)：

①普通年金（后付年金）：

指從第一期起，在一定期內(nèi)每期期末等額發(fā)生的系列收付款項(xiàng)。當(dāng)期限無(wú)限期等額收付時(shí)（n→∞），稱(chēng)為永續(xù)年金。

②預(yù)付年金（先付年金）：

從第一期起，在一定期內(nèi)每期期初等額發(fā)生的系列收付款項(xiàng)。

③遞延年金：

是指隔若干期后發(fā)生（m≥1），在一定期內(nèi)每期期末等額發(fā)生的系列收付款項(xiàng)。

（三）現(xiàn)金流量圖

橫軸表示一個(gè)從零開(kāi)始到第N個(gè)時(shí)間序列，軸上每一刻度表示一個(gè)時(shí)間單位，通常以年表示（也可以是半年、季度、月份）。零點(diǎn)表示時(shí)間序列的起點(diǎn)，即第一年初的時(shí)間點(diǎn)。

（四）貨幣時(shí)間價(jià)值的計(jì)算

1.復(fù)利終值

已知現(xiàn)值F，在復(fù)利計(jì)息的前提下，年利率i，幾年后本金與利息之和F即為復(fù)利終值。

F1＝P＋P·i＝P（1＋i）

F2＝P（1＋i）＋ P（1＋i）.i ＝P（1＋i）2

……

Fn＝P（1＋i）n

將（1＋i） n稱(chēng)為復(fù)利終值系數(shù)，用符號(hào)（F/P,i,n）表示。例如，（F／P，5%，5）表示利率為5%，5年期復(fù)利終值的系數(shù)。

2.復(fù)利現(xiàn)值

已知終值F，在復(fù)利計(jì)息的前提下，年利率i，n年后的復(fù)利現(xiàn)值p

F1＝P＋P·i＝P（1＋i）－－－－－－－－P＝F1/ （1＋i）

F2 ＝P（1＋i）2－－－－－－－－－－－P＝F2/ （1＋i）2

……

Fn＝P（1＋i）n－－－－－－－－－P＝F2/ （1＋i）n＝F2*（1＋i）－n

把（1＋i） －n稱(chēng)為復(fù)利現(xiàn)值系數(shù)，用符號(hào)（P／F，i，n）表示。例如，（P／F，5%，5）表示折現(xiàn)率為5%、5年期的復(fù)利現(xiàn)值系數(shù)。

3.普通年金現(xiàn)值

利用復(fù)利現(xiàn)值的計(jì)算公式，將每期末存人的年金A折算到0這一時(shí)點(diǎn)（即第一年年初），然后再相加，求出P

（五）貨幣時(shí)間價(jià)值的計(jì)算，應(yīng)注意以下問(wèn)題：

1.P是發(fā)生在一個(gè)時(shí)間序列的第1期期初，F(xiàn)則是發(fā)生在一個(gè)時(shí)間序列的第n期（最后一期）期末

2.沒(méi)有特別說(shuō)明，收益額都認(rèn)為是在該期期末發(fā)生

3.收益的分布如不規(guī)則時(shí)，需進(jìn)行調(diào)整，靈活運(yùn)用各種計(jì)算方法。

三、收益法的基本前提P45

1.收益法涉及到三個(gè)基本因素：

⑴被評(píng)估資產(chǎn)的預(yù)期收益（R i或A）

⑵折現(xiàn)率或者本金化率（r）

⑶被評(píng)估資產(chǎn)取得預(yù)期收益的持續(xù)時(shí)間（n）

2.應(yīng)用收益法必須具備的前提條件：

（1）被評(píng)估資產(chǎn)的未來(lái)預(yù)期收益可以預(yù)測(cè)并可以用貨幣衡量（R i或A）

影響預(yù)期收益的主要因素包含主觀因素和客觀因素，應(yīng)該比較明確，評(píng)估人員可以據(jù)此分析和測(cè)算出被評(píng)估資產(chǎn)的預(yù)期收益。

（2）資產(chǎn)擁有者獲得預(yù)期收益所承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)也可以預(yù)測(cè)并可以用貨幣衡量（r）

不同的收益，可能有著不同的風(fēng)險(xiǎn)，所以兩個(gè)被評(píng)估資產(chǎn)即使估計(jì)在未來(lái)的收益基本相當(dāng)，可是由于風(fēng)險(xiǎn)不一樣，大家肯定會(huì)選擇購(gòu)買(mǎi)風(fēng)險(xiǎn)低的資產(chǎn)，或者說(shuō)大家會(huì)認(rèn)為風(fēng)險(xiǎn)低的資產(chǎn)的價(jià)值更高從貨幣時(shí)間價(jià)值的角度，從資產(chǎn)股價(jià)的角度看，不同風(fēng)險(xiǎn)的收益需要使用不同的折現(xiàn)率計(jì)算現(xiàn)值。

（3）被評(píng)估資產(chǎn)預(yù)期獲利年限可以預(yù)測(cè)（n）

四、收益法的基本程序和基本參數(shù)P45－47

（一）收益法的基本程序

采用收益法進(jìn)行評(píng)估，其基本程序如下：

1.搜集驗(yàn)證與評(píng)估對(duì)象未來(lái)預(yù)期收益有關(guān)的數(shù)據(jù)資料，包括經(jīng)營(yíng)前景、財(cái)務(wù)狀況、市場(chǎng)形勢(shì)、以及經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)等；

2.分析測(cè)算被評(píng)估對(duì)象未來(lái)預(yù)期收益；

3.確定折現(xiàn)率或資本化率；

4.分析測(cè)算被評(píng)估資產(chǎn)未來(lái)預(yù)期收益持續(xù)的時(shí)間；

5.用折現(xiàn)率或資本化率評(píng)估對(duì)象未來(lái)預(yù)期收益折算成現(xiàn)值；

6.分析確定評(píng)估結(jié)果。

從評(píng)估實(shí)務(wù)的角度看，第1－4步比較關(guān)鍵，涉及到收益法計(jì)算的3個(gè)關(guān)鍵因素：收益額、收益年限、折現(xiàn)率；但是我們考試主要是根據(jù)已知條件按照以上第5步驟來(lái)計(jì)算被評(píng)估資產(chǎn)的價(jià)值，所以反而是第五步最重要。

（二）收益法的基本參數(shù)

1.收益額

（1）收益額是資產(chǎn)在正常情況下所能得到的歸其產(chǎn)權(quán)主體的所得額。

（2）資產(chǎn)評(píng)估中收益額的特點(diǎn)。

①收益額是資產(chǎn)未來(lái)預(yù)期收益額，而不是資產(chǎn)的歷史收益額或現(xiàn)實(shí)收益額；

②用于資產(chǎn)評(píng)估的收益額是資產(chǎn)的客觀收益，而不是資產(chǎn)的實(shí)際收益。

客觀的收益就是根據(jù)各種變量、因素合理估計(jì)被評(píng)估資產(chǎn)的收益；而現(xiàn)實(shí)收益中可能包括不合理的因素。

（3）資產(chǎn)的收益額表現(xiàn)形式有多種，不同種類(lèi)資產(chǎn)的收益額表現(xiàn)形式不同，需要合理選擇收益額的種類(lèi)

2.折現(xiàn)率

⑴從本質(zhì)上講：

折現(xiàn)率是一個(gè)期望的投資報(bào)酬率。是投資者在投資風(fēng)險(xiǎn)一定的情況下，對(duì)投資所期望的回報(bào)率。

⑵從構(gòu)成上看：

①折現(xiàn)率＝無(wú)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率＋風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率

②無(wú)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率

指沒(méi)有投資限制和障礙，任何投資者都可以投資并能夠獲得（事實(shí)上，就是沒(méi)有風(fēng)險(xiǎn)）的投資報(bào)酬率。

實(shí)務(wù)中，可以使用同期國(guó)庫(kù)券利率或者銀行利率。（實(shí)際上考試的時(shí)候現(xiàn)在都是直接采用國(guó)債利率，并不進(jìn)行換算，參見(jiàn)教材321例-2，327頁(yè)例8-6）

③風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率

根據(jù)所投資的行業(yè)所面臨的行業(yè)增減、財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)、經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)等各種風(fēng)險(xiǎn)要測(cè)算這項(xiàng)交易所承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)。

⑶資本化率與折現(xiàn)率的關(guān)系：

①在本質(zhì)上是沒(méi)有區(qū)別的。

②但是二者適用場(chǎng)合不同。習(xí)慣上人們稱(chēng)折現(xiàn)率是將未來(lái)有限期的預(yù)期收益折算成現(xiàn)值的比率（r），用于有限期預(yù)期收益折現(xiàn)，資本化率則是將未來(lái)永續(xù)性預(yù)期收益折算成現(xiàn)值的比率（r）。

③二者是否相等，主要取決于同一資產(chǎn)在未來(lái)長(zhǎng)短不同的時(shí)期所面臨的風(fēng)險(xiǎn)是否相同。

3.收益期限

根據(jù)在持續(xù)使用的能力，在未來(lái)多長(zhǎng)時(shí)間資產(chǎn)能夠給所有者帶來(lái)未來(lái)的預(yù)期收益。

可以是1年、2年、5年有期限，也可以是永續(xù)無(wú)期限。

通常以年表示。

五、收益法中的主要技術(shù)方法（重點(diǎn)）

在以下的公式里具體對(duì)所用的字符含義做統(tǒng)一的定義：

P－－評(píng)估值；

i－－年序號(hào)；

Pn－未來(lái)第n年的評(píng)估值；

Ri－－未來(lái)第i年的預(yù)期收益；

r－－折現(xiàn)率或資本化率；

n－－收益最大年限

t-小于最大年限的收益年限

A－－年金。

關(guān)于本部分內(nèi)容的說(shuō)明：

事實(shí)上，本部分的內(nèi)容就是貨幣時(shí)間價(jià)值的運(yùn)用，將其中的預(yù)期收益額（Rt）和收益期限（n）予以特殊化計(jì)算現(xiàn)值額。

（一）純收益不變（即Ri不變，令Ri＝A）

1.在收益永續(xù)，各因素不變的條件下

⑴計(jì)算式：

P＝A/r （2－14）

⑵成立條件是：

①純收益每年不變；②資本化率固定且大于零；③收益年期無(wú)限。

2.在收益年期有限，資本化率大于零的條件下

（1）計(jì)算式：

（2）成立條件是：①純收益每年不變；②資本化率固定且大于零；③收益年期有限為n。

3.在收益年限有期限，資本化率等于零的條件下

（1）計(jì)算式：P＝A×n ?。?－16）

（2）成立條件是：

①純收益每年不變；②資本化率為零；③收益年期有限為n。

（二）純收益在若干年后保持不變（即令Ri在不變階段Ri ＝A）

1.無(wú)限年期收益

⑴公式為（2－17）：

⑵成立條件是：

①純收益在n年（含n 年）以前有變化；②純收益在n年（不含n 年）以后保持不變；③收益年期無(wú)限；④r大于零。

2.有限年期收益

⑴計(jì)算公式為（2－18）：

⑵成立條件是：

①純收益在t年（含第t年）以前有變化；②純收益在t年（不含第t年）以后保持不變；③收益年期有限為n；④r大于零。

特別注意：純收益A的收益年限期是（n－t）而不是n。

（三）純收入按等差級(jí)數(shù)變化

1.在純收益等差級(jí)數(shù)遞增，收益年期無(wú)限的條件下

⑴計(jì)算式（2－19）：

⑵成立條件是：

①純收益按等差級(jí)數(shù)遞增；②純收益逐年遞增額為B；③收益年期無(wú)限；④r大于零。

2.在純收益按等差級(jí)數(shù)遞增，收益年期有限的條件下

⑴計(jì)算式（2－20）：

⑵成立條件是：

①純收益按等差級(jí)數(shù)遞增；②純收益逐年遞增額為B；③純收益年期限為n；④r大于零。

3.在純收益按等差級(jí)數(shù)遞減，收益年期無(wú)限的條件下

⑴計(jì)算式（2－21）：

⑵成立條件是：

①純收益按等差級(jí)數(shù)遞減；②純收益逐年遞減額B；

③收益年期無(wú)限；④r大于零，⑤收益遞減到零為止。

⑶舉例：

4.在純收益按等差級(jí)數(shù)據(jù)遞減，收益年期有限的條件

⑴計(jì)算式（2－22）：

⑵成立條件是：

①純收益按等差級(jí)數(shù)遞增；②純收益逐年遞減額為B；③純收益年期限為n；④r大于零。

成立條件是：

①純收益按等差級(jí)數(shù)遞增；②純收益逐年遞增額為B；③純收益年期限為n；④r大于零。

其他三個(gè)公式和本公式的適用條件不同，將此公式予以調(diào)整。

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