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為了幫助您更好的學(xué)習(xí)注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師考試，全面了解2012年注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師考試的相關(guān)重點(diǎn)，我們特地為您匯編了注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師考試輔導(dǎo)資料，希望對(duì)您有所幫助!!

1.高度重視評(píng)估方法的計(jì)算題的知識(shí)，這是考試是否能夠及格的關(guān)鍵

⑴需要大家特別注意的是，我們這門(mén)課程考試的分值近3年大約有64分以上是計(jì)算題(因?yàn)閱芜x題中也至少有10-18分以上的計(jì)算性的選擇題，2010年單選題中的計(jì)算性選擇題達(dá)到18分)，所以大家要高度重視教材中涉及到的計(jì)算型的知識(shí)點(diǎn)。由于本教材涉及到計(jì)算題的內(nèi)容很多，但是事實(shí)上知識(shí)點(diǎn)不是很多，主要是成本法、收益法和市場(chǎng)法等幾種方法，所以我們?cè)谟?jì)算題目上拿高分還是很有希望的。所以我們的串講將分兩部分講解，第二部分涉及計(jì)算型知識(shí)點(diǎn)也就是評(píng)估方法的講解，專門(mén)針對(duì)64分的計(jì)算題。其他的分章節(jié)來(lái)講解其他的36分左右的客觀題目

⑵成本法、收益法和市場(chǎng)法三種資產(chǎn)評(píng)估的方法，從近3年的統(tǒng)計(jì)情況來(lái)看，占整個(gè)計(jì)算題的分值比重分別是20%、65%、10%，剩下的是其他的小方法。從中大家可以認(rèn)識(shí)到收益法的重要程度。所以大家要通過(guò)這門(mén)課程，必須掌握好收益法的基本原理并能夠熟練運(yùn)用。

⑶注意2009年新增加的第十二章，今年存在考大題的可能性，過(guò)去2年沒(méi)有出大題，每年才考了1分。

這章內(nèi)容大家覺(jué)得比較難學(xué)，事實(shí)上這章內(nèi)容涉及到資產(chǎn)的確認(rèn)和計(jì)量估價(jià)兩部分內(nèi)容。確認(rèn)部分主要屬于會(huì)計(jì)學(xué)的知識(shí)，教材介紹比較簡(jiǎn)單，所以會(huì)計(jì)基礎(chǔ)差的同學(xué)可能覺(jué)得有些地方不好懂。但是要注意這部分內(nèi)容教材不會(huì)要求很高，如果要求高了將需要擴(kuò)充很多的知識(shí)，和評(píng)估學(xué)的知識(shí)重點(diǎn)就會(huì)有沖突。大家要把更多的關(guān)注點(diǎn)放到如何計(jì)量已經(jīng)確認(rèn)的資產(chǎn)價(jià)值，這些價(jià)值如何估價(jià)，這樣問(wèn)題就變得比較容易了。這部分內(nèi)容我也將在第二部分內(nèi)容中專門(mén)講解。

⑷從計(jì)算題大題涉及到的章節(jié)分布情況看，主要分布在第4章機(jī)器設(shè)備評(píng)估、第5章房地產(chǎn)評(píng)估、第7章無(wú)形資產(chǎn)評(píng)估、第10章企業(yè)整體評(píng)估和第8章長(zhǎng)期投資性資產(chǎn)評(píng)估。第8章長(zhǎng)期投資性資產(chǎn)評(píng)估如果考大題主要是針對(duì)第3節(jié)，其另外第12章可能會(huì)對(duì)企業(yè)合并對(duì)價(jià)分?jǐn)偝鼍C合題(如果出題，應(yīng)該和教材例題相當(dāng))，應(yīng)該也不難掌握。

⑸如果希望本科必過(guò)，擴(kuò)大復(fù)習(xí)面的話，把流動(dòng)資產(chǎn)評(píng)估中涉及的評(píng)估方法予以掌握。

以上的內(nèi)容我將在后面正式串講的第二部分用30頁(yè)的篇幅全面總結(jié)講解。

2.對(duì)于客觀題目的36分看，我希望大家做到有幾個(gè)必定掌握。

⑴第1章4分左右，第2章6分，這兩章是基礎(chǔ)，對(duì)整個(gè)教材的掌握和理解比較重要。對(duì)于這些內(nèi)容全面仔細(xì)掌握。

⑵第3、11、13、14章考點(diǎn)比較容易把握，估計(jì)今年分?jǐn)?shù)都在2分上下，把串講中分章要求掌握的知識(shí)點(diǎn)掌握就可以了，我已經(jīng)將內(nèi)容壓縮到最少。

⑶其他部分的客觀性選擇題目按照我分章節(jié)講解的內(nèi)容或者做模擬試題就可以了。

關(guān)于這一部分我將在串講的第三部分分章介紹。

3.最后的押題，在大家時(shí)間的確緊張的情況下，可以作為賭一把的基礎(chǔ)，但是這門(mén)課考試計(jì)算題多，即使考試的題目和我押的題目屬于同一種題目，但是計(jì)算上不可能完全一樣。同時(shí)我在串講中提到的習(xí)題班中的例題視作押題的內(nèi)容。

考試器材準(zhǔn)備

具有指數(shù)計(jì)算功能、無(wú)聲無(wú)編輯存儲(chǔ)功能的計(jì)算器。

考試注意事項(xiàng)

1.考試全部采用計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)方式閱卷，嚴(yán)格按照考試要求，根據(jù)題號(hào)標(biāo)明的位置在有效區(qū)域內(nèi)作答，超出答題區(qū)域作答無(wú)效。正文部分必須使用黑色墨跡的鋼筆或簽字筆作答，填涂部分用2B鉛筆。

2.計(jì)算題要盡可能分步驟做，步驟盡可能詳細(xì)，考試是按照步驟給分的，如果一步得出結(jié)果，出了錯(cuò)誤一分不給。

3.同時(shí)每個(gè)步驟需要寫(xiě)明計(jì)算原理和理由，然后再進(jìn)行計(jì)算，這樣即使計(jì)算錯(cuò)了，公式正確也能夠給分，寫(xiě)公式的時(shí)候記不住符號(hào)，可以使用文字。

4.計(jì)算的精確度要注意中間過(guò)程的精確度(保留的小數(shù)位數(shù))要比最后的結(jié)果要求的精確度(保留的小數(shù)位數(shù))高(多)。

5.計(jì)算結(jié)果因?yàn)橹虚g計(jì)算過(guò)程小數(shù)位數(shù)的不一致導(dǎo)致結(jié)果的誤差不會(huì)影響得分，曾經(jīng)有一年的標(biāo)準(zhǔn)答案，容許數(shù)值和標(biāo)準(zhǔn)答案差別在6左右。

6.折現(xiàn)系數(shù)需要大家自己計(jì)算，所以需要大家記住復(fù)利現(xiàn)值和年金現(xiàn)值的計(jì)算公式，要能夠使用計(jì)算器計(jì)算(1+10%)^(-10)=0.3855。

7.多選題如果漏選的話會(huì)按答對(duì)的個(gè)數(shù)給分

第二部分　評(píng)估方法等綜合計(jì)算題講解

把以下內(nèi)容搞懂，再做習(xí)題班的題目，掌握今年出題方向和思路。

一、收益法

㈠ 收益法的理論依據(jù)：

財(cái)務(wù)管理中的NPV的計(jì)算原理(或者說(shuō)是貨幣的時(shí)間價(jià)值原理)，即

評(píng)估價(jià)值=Σ(被估資產(chǎn)未來(lái)的現(xiàn)金流×折現(xiàn)系數(shù))

㈡ 收益法應(yīng)用的前提條件(KP45)

1.被評(píng)估資產(chǎn)的未來(lái)預(yù)期收益可以預(yù)測(cè)并可以用貨幣衡量(A)

2.資產(chǎn)擁有者獲的預(yù)期收益所承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)也可以預(yù)測(cè)并可以用貨幣衡量(i)

3.被評(píng)估資產(chǎn)預(yù)期獲利年限可以預(yù)測(cè)(n)

㈢ 收益法中各個(gè)指標(biāo)的確定

1.收益額的確定(A或者Rt)

⑴收益額是歸資產(chǎn)所有者所有的收益(46頁(yè))

在企業(yè)價(jià)值評(píng)估中，體現(xiàn)為(355頁(yè))

①企業(yè)創(chuàng)造的不歸企業(yè)權(quán)益主體所有的收入不能作為企業(yè)價(jià)值評(píng)估中的企業(yè)收益。

例如稅收，不論是流轉(zhuǎn)稅還是所得稅都不能視為企業(yè)收益。

②凡是歸企業(yè)權(quán)益主體所有的企業(yè)收支凈額都可視為企業(yè)的收益。

無(wú)論是營(yíng)業(yè)收支、資產(chǎn)收支、還是投資收支，只要形成凈現(xiàn)金流入量，就可視為企業(yè)收益。

事實(shí)上，這一點(diǎn)運(yùn)用到房地產(chǎn)的評(píng)估中表現(xiàn)為(162-163頁(yè))

收益額應(yīng)該是凈收益=客觀總收益-客觀總費(fèi)用

⑵收益額兩個(gè)特點(diǎn)(46頁(yè))

①收益額是資產(chǎn)未來(lái)預(yù)期收益額，而不是資產(chǎn)的歷史收益額或現(xiàn)實(shí)收益額;

②用于資產(chǎn)評(píng)估的收益額是資產(chǎn)的客觀收益，而不是資產(chǎn)的實(shí)際收益。

客觀的收益就是根據(jù)各種變量、因素合理估計(jì)被評(píng)估資產(chǎn)的收益;而現(xiàn)實(shí)收益(=總收益-總費(fèi)用)中可能包括不合理的因素(參見(jiàn)我習(xí)題班第十章綜合題2和3)

⑶企業(yè)價(jià)值評(píng)估中收益額的確定

①企業(yè)收益基本表現(xiàn)形式：企業(yè)凈利潤(rùn)和企業(yè)凈現(xiàn)金流量(KP355)

②應(yīng)選擇凈現(xiàn)金流量作為企業(yè)的收益基礎(chǔ)(KP355)

因?yàn)槠髽I(yè)凈現(xiàn)金流量是企業(yè)收支的差額，不容易被改變，更客觀準(zhǔn)確。

③凈利潤(rùn)與現(xiàn)金流量的關(guān)系及計(jì)算(教材362頁(yè)的表格)

凈利潤(rùn)的計(jì)算

凈利潤(rùn)=利潤(rùn)總額-所得稅=利潤(rùn)總額(1-所得稅稅率)

利潤(rùn)總額=營(yíng)業(yè)利潤(rùn)+投資收益+營(yíng)業(yè)外收入-營(yíng)業(yè)外支出

營(yíng)業(yè)利潤(rùn)=產(chǎn)品銷售利潤(rùn)+其他業(yè)務(wù)利潤(rùn)-管理費(fèi)用-財(cái)務(wù)費(fèi)用

產(chǎn)品銷售利潤(rùn)=產(chǎn)品的銷售收入-產(chǎn)品銷售稅金-產(chǎn)品銷售成本(包含折舊)

凈現(xiàn)金流量計(jì)算

凈現(xiàn)金流量=凈利潤(rùn)+折舊+無(wú)形資產(chǎn)攤銷-追加資本性支出(一般為零)

④企業(yè)價(jià)值評(píng)估中收益額的常用口徑(KP355-356)

股權(quán)自由現(xiàn)金流量：凈利潤(rùn)或凈現(xiàn)金流量

凈利潤(rùn)或凈現(xiàn)金流量+扣稅后的長(zhǎng)期負(fù)債利息(長(zhǎng)期負(fù)債利息*(1-所得稅稅率))

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（責(zé)任編輯：中大編輯）

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