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本文主要介紹2012年注冊資產(chǎn)評估師考試《財務會計》第五章 固定資產(chǎn)、投資性房產(chǎn)、無形資產(chǎn)的知識點沖刺輔導，希望對您的復習有所幫助!!

第二節(jié)　投資性房地產(chǎn)

一、投資性房地產(chǎn)的范圍

（一）屬于投資性房地產(chǎn)的項目

1.已出租的土地使用權(quán)

企業(yè)以經(jīng)營租賃方式租入土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)租給其他單位的，不能確認為投資性房地產(chǎn)。企業(yè)計劃用于出租但尚未出租的土地使用權(quán)，不屬于此類。

2.持有并準備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)

按照國家有關(guān)規(guī)定認定的閑置土地，不屬于持有并準備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)。

3.已出租的建筑物

（1）已出租的建筑物是指企業(yè)擁有產(chǎn)權(quán)并以經(jīng)營租賃方式出租的房屋等建筑物，包括自行建造或開發(fā)活動完成用于出租的建筑物以及正在建造或開發(fā)過程中將來用于出租的建筑物。

（2）企業(yè)將建筑物出租，按租賃協(xié)議向承租人提供的相關(guān)輔助服務在整個協(xié)議中不重大的，應當將該建筑物確認為投資性房地產(chǎn)。如企業(yè)將辦公樓出租，同時向承租人提供維護、保安等日常輔助服務，企業(yè)應當將其確認為投資性房地產(chǎn)。

（3）對企業(yè)持有以備經(jīng)營出租的空置建筑物，如董事會或類似機構(gòu)作出書面決議，明確表明將其用于經(jīng)營出租且持有意圖短期內(nèi)不再發(fā)生變化的，即使尚未簽訂租賃協(xié)議，也應視為投資性房地產(chǎn)。

（二）不屬于投資性房地產(chǎn)的項目

1.自用房地產(chǎn)，即為生產(chǎn)商品、提供勞務或者經(jīng)營管理而持有的房地產(chǎn)，包括自用建筑物（固定資產(chǎn)）和自用土地使用權(quán)（無形資產(chǎn)）。

例如，企業(yè)出租給本企業(yè)職工居住的宿舍。雖然也收取租金，但間接為企業(yè)自身的生產(chǎn)經(jīng)營服務，因此具有自用房地產(chǎn)的性質(zhì)。

又如，企業(yè)擁有并自行經(jīng)營的旅館飯店，其經(jīng)營目的主要是通過提供客房服務賺取服務收入，該旅館飯店不確認為投資性房地產(chǎn)。

2.作為存貨的房地產(chǎn)，通常是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在正常經(jīng)營過程中銷售的或為銷售而正在開發(fā)的商品房和土地。

實務中存在某項房地產(chǎn)，部分自用、部分用于賺取租金或資本增值，或者部分作為存貨銷售、部分用于賺取租金或資本增值，如果能夠單獨計量和出售的，應分別確認和核算；不能夠單獨計量和出售的部分，應當與自用（或者銷售）的部分一并確認為固定資產(chǎn)（或者存貨）。

二、投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計量

同一企業(yè)只能采用一種模式對所有投資性房地產(chǎn)進行后續(xù)計量，不得同時采用兩種計量模式。

（一）采用成本模式進行后續(xù)計量的投資性房地產(chǎn)

1.按照固定資產(chǎn)或者無形資產(chǎn)的有關(guān)規(guī)定，按期（月）計提折舊或攤銷時，借記"其他業(yè)務成本"科目，貸記"投資性房地產(chǎn)累計折舊（攤銷）"科目。

2.取得的租金收入，借記"銀行存款"等科目，貸記"其他業(yè)務收入"等科目。

3.存在減值跡象的，適用資產(chǎn)減值的有關(guān)規(guī)定。借記"資產(chǎn)減值損失"科目，貸記"投資性房地產(chǎn)減值準備"科目。已經(jīng)計提減值準備的投資性房地產(chǎn)，其減值損失在以后的會計期間不得轉(zhuǎn)回。

（二）采用公允價值模式進行后續(xù)計量的投資性房地產(chǎn)

企業(yè)采用公允價值模式進行后續(xù)計量的，不對投資性房地產(chǎn)計提折舊或進行攤銷，應當以資產(chǎn)負債表日投資性房地產(chǎn)的公允價值為調(diào)整其賬面價值，公允價值與原賬面價值之間的差額計入當期損益（公允價值變動損益）。

【提示】公允價值模式后續(xù)計量的投資性房地產(chǎn)，取得的租金收入，確認為其他業(yè)務收入。但很可能沒有對應的其他業(yè)務成本。

A.期末公允價值大于賬面價值時

借：投資性房地產(chǎn)――公允價值變動

貸：公允價值變動損益

B.期末公允價值小于賬面價值時

借：公允價值變動損益

貸：投資性房地產(chǎn)――公允價值變動

C.收取租金時

借：銀行存款

貸：其他業(yè)務收入

（三）投資性房地產(chǎn)后續(xù)計量模式的變更

企業(yè)對投資性房地產(chǎn)的計量模式一經(jīng)確定，不得隨意變更。只有在房地產(chǎn)市場比較成熟、能夠滿足采用公允價值模式計量條件的情況下，才允許企業(yè)對投資性房地產(chǎn)以成本模式轉(zhuǎn)為公允價值模式。

成本模式轉(zhuǎn)為公允價值模式應當作為會計政策變更處理，將計量模式變更時公允價值與賬面價值的差額，調(diào)整期初留存收益（未分配利潤）。

已采用公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)，不得從公允價值模式轉(zhuǎn)為成本模式。

三、房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換與處置

房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換日的確定

（1）投資性房地產(chǎn)開始自用，轉(zhuǎn)換日為房地產(chǎn)達到自用狀態(tài)，企業(yè)開始將房地產(chǎn)用于生產(chǎn)商品、提供勞務或者經(jīng)營管理的日期；

（2）作為存貨的房地產(chǎn)改為出租，或者自用建筑物或土地使用權(quán)停止自用改為出租，轉(zhuǎn)換日為租賃期開始日；

（3）如果董事會或類似機構(gòu)就房地產(chǎn)用途轉(zhuǎn)變作出書面決議，明確表明其持有意圖短期內(nèi)不再發(fā)生變化，這種情況下，作出書面決議的日期為轉(zhuǎn)換日。

（一）成本模式下的轉(zhuǎn)換

（1）投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為自用房地產(chǎn)

企業(yè)將采用成本模式計量的投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為自用房地產(chǎn)時，應按其在轉(zhuǎn)換日的賬面余額、累計折舊、減值準備等，分別轉(zhuǎn)入"固定資產(chǎn)"、"累計折舊"、"固定資產(chǎn)減值準備"等科目。

借：固定資產(chǎn)--廠房

投資性房地產(chǎn)累計折舊

貸：投資性房地產(chǎn)--廠房

累計折舊--廠房

（2）作為存貨的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)

企業(yè)將作為存貨的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為采用成本模式計量的投資性房地產(chǎn)時，應當按該項存貨在轉(zhuǎn)換日的賬面價值，借記"投資性房地產(chǎn)"科目；原已計提跌價準備的，借記"存貨跌價準備"科目，按其賬面余額，貸記"開發(fā)產(chǎn)品"等科目。

（3）自用房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為投資性房地產(chǎn)

企業(yè)將自用土地使用權(quán)或建筑物轉(zhuǎn)換為以成本模式計量的投資性房地產(chǎn)企業(yè)將自用土地使用權(quán)或建筑物轉(zhuǎn)換為以成本模式計量的投資性房地產(chǎn)時，應當按該項土地使用權(quán)或建筑物在轉(zhuǎn)換日的原價、累計折舊、減值準備等，分別轉(zhuǎn)入"投資性房地產(chǎn)"、"投資性房地產(chǎn)累計折舊（攤銷）"、"投資性房地產(chǎn)減值準備"科目。

借：投資性房地產(chǎn)--辦公樓

累計折舊

貸：固定資產(chǎn)--辦公樓

投資性房地產(chǎn)累計折舊

（二）公允價值模式下的轉(zhuǎn)換

（1）投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為自用房地產(chǎn)

企業(yè)將采用公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為自用房地產(chǎn)時，應當以其轉(zhuǎn)換當日的公允價值作為自用房地產(chǎn)的賬面價值，公允價值與原賬面價值的差額計入當期損益（公允價值變動損益）。（注意，（1）中不區(qū)分借方差異還是貸方差異，均計入公允價值變動損益，與下面（2）、（3）的情況一定要區(qū)分開）

轉(zhuǎn)換日，按該項投資性房地產(chǎn)的公允價值，借記"固定資產(chǎn)"或"無形資產(chǎn)"科目，按該項投資性房地產(chǎn)的成本，貸記"投資性房地產(chǎn)--成本"科目，按該項投資性房地產(chǎn)的累計公允價值變動，貸記或借記"投資性房地產(chǎn)--公允價值變動"科目，按其差額，貸記或借記"公允價值變動損益"科目。

（2）作為存貨的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)

企業(yè)作為存貨的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為采用公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)，應按該項房地產(chǎn)在轉(zhuǎn)換日的公允價值，借記"投資性房地產(chǎn)（成本）"科目，已計提跌價準備的，借記"存貨跌價準備"，按其賬面余額，貸記"開發(fā)產(chǎn)品"等科目。同時，轉(zhuǎn)換當日的公允價值小于原賬面價值的，按其差額，借記"公允價值變動損益"；轉(zhuǎn)換當日的公允價值大于原賬面價值的，按其差額，貸記"資本公積（其他資本公積）"。待處置該項投資性房地產(chǎn)時，因轉(zhuǎn)換計入資本公積的部分應當轉(zhuǎn)入當期損益。

（3）自用房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)

轉(zhuǎn)換當日的公允價值小于原賬面價值的，按其差額，借記"公允價值變動損益"；轉(zhuǎn)換當日的公允價值大于原賬面價值的，按其差額，貸記"資本公積（其他資本公積）"。待處置該項投資性房地產(chǎn)時，因轉(zhuǎn)換計入資本公積的部分應當轉(zhuǎn)入當期損益。

四、投資性房地產(chǎn)的處置

（一）處置成本模式計量的投資性房地產(chǎn)

處置采用成本模式計量的投資性房地產(chǎn)時，應按實際收到的金額，借記"銀行存款"等科目，貸記"其他業(yè)務收入"科目。按該項投資性房地產(chǎn)的累計折舊或累計攤銷，借記"投資性房地產(chǎn)累計折舊（攤銷）"科目，按該項投資性房地產(chǎn)的賬面余額，貸記"投資性房地產(chǎn)"科目，按其差額，借記"其他業(yè)務成本"科目。已計提減值準備的，借記"投資性房地產(chǎn)減值準備"。

（二）處置公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)

1.處置時取得的收入

借：銀行存款

貸：其他業(yè)務收入

2.結(jié)轉(zhuǎn)處置時資產(chǎn)賬面的成本及相關(guān)稅金

借：其他業(yè)務成本

貸：投資性房地產(chǎn)--成本

投資性房地產(chǎn)--公允價值變動

借：營業(yè)稅金及附加

貸：應交稅費--應交營業(yè)稅

3.將累計公允價值變動計入其他業(yè)務成本

借：公允價值變動損益

貸：其他業(yè)務成本

4.將轉(zhuǎn)換時原計入資本公積的部分轉(zhuǎn)入其他業(yè)務成本

借：資本公積――其他資本公積

貸：其他業(yè)務成本

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（責任編輯：中大編輯）

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