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本文主要介紹2012年注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師考試《經(jīng)濟(jì)法》第四章 物權(quán)法律制度的知識(shí)點(diǎn)精講輔導(dǎo)，希望對(duì)您的復(fù)習(xí)有所幫助!!

第三節(jié)　所有權(quán)

一、所有權(quán)概述

（一）所有權(quán)的概念和特征

1.定義：所有權(quán)，是指所有人依法對(duì)自己的財(cái)產(chǎn)享有的占有、使用、收益和處分的權(quán)利。

2.特征：完全物權(quán)、整體性、恒久性、彈力性（可以分離，通過支配權(quán)）

（二）所有權(quán)的權(quán)能

所有權(quán)的權(quán)能包括占有、使用、收益和處分。

【注意】孳息

【注意】占有不等于所有（如：a租給b，a所有，b占有）

【注意】處分包括法律處分（所有權(quán)消滅）和事實(shí)處分（改變所有物的性狀）

（三）所有權(quán)的取得

關(guān)鍵點(diǎn)：

◆善意取得

1.善意取得必須符合如下構(gòu)成要件：（1）受讓人受讓財(cái)產(chǎn)時(shí)主觀上為善意；

（2）以合理的價(jià)格有償受讓；

（3）轉(zhuǎn)讓財(cái)產(chǎn)依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀囊呀?jīng)登記，不需要登記的已經(jīng)交付給受讓人。

2.后果：

（1）受讓人依照善意取得制度的規(guī)定取得不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)的

（2）原所有權(quán)人有權(quán)向無處分權(quán)人請(qǐng)求賠償損失

3.不適用情形：

（1）法律禁止或限制流轉(zhuǎn)的物；

（2）贓物、遺失物、埋藏物、隱蔽物、漂流物（除非第三人從出賣同類物品的公共市場(chǎng)上買得）

（3）無償受讓

（4）明顯低價(jià)購入

（5）在受讓時(shí)知道或者應(yīng)當(dāng)知道

◆添附

（四）所有權(quán)的行使和消滅

1.行使

（1）所有權(quán)人直接行使

（2）所有權(quán)人授權(quán)他人行使：用益物權(quán)和擔(dān)保物權(quán)

2.消滅

（1）所有權(quán)客體滅失。

（2）所有權(quán)主體消滅。

（3）所有權(quán)被依法轉(zhuǎn)讓。

（4）所有權(quán)被拋棄。

（5）所有權(quán)被依法強(qiáng)制消滅。

【注意】絕對(duì)消滅：該財(cái)產(chǎn)已不復(fù)存在（第一點(diǎn)）

相對(duì)消滅：一方喪失了所有權(quán)，但同時(shí)另一方則取得了對(duì)該項(xiàng)財(cái)產(chǎn)的所有權(quán)（第二三五點(diǎn)）

（五）征收征用制度

二、國家所有權(quán)和集體所有權(quán)、私人所有權(quán)

（一）國家所有權(quán)

1.國家所有權(quán)概述

國家所有權(quán)（全民所有）是指以國家的名義享有的所有權(quán)，即國家對(duì)國有財(cái)產(chǎn)的占有、使用、收益和處分的權(quán)利。

（1）國家所有權(quán)的主體：國家（唯一性和統(tǒng)一性）

（2）國家所有權(quán)的客體

（3）國家所有權(quán)的取得：積累、交易、稅收、沒收、贖買、征收、罰款等方式取得。

（4）國家所有權(quán)的行使：

國家所有權(quán)在行使方式上必須通過法律法規(guī)授權(quán)的國家機(jī)關(guān)、企事業(yè)單位以及國家投資的企業(yè)

2.國家所有權(quán)的保護(hù)

（二）集體所有權(quán)

（三）私人所有權(quán)

私人對(duì)合法的收入、房屋、生活用品、生產(chǎn)工具、原材料等不動(dòng)產(chǎn)和動(dòng)產(chǎn)享有所有權(quán)。

三、業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)

（一）業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)的概念、特征

1.概念：

業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)是指由專有部分所有權(quán)、共有權(quán)、共同管理權(quán)結(jié)合而成的一種"復(fù)合物權(quán)"。

業(yè)主對(duì)建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營(yíng)性用房等專有部分享有所有權(quán)，對(duì)專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利。"

2.特征：

（1）權(quán)利的復(fù)合性

（2）專有所有權(quán)的主導(dǎo)性

①取得專有所有權(quán)即取得共有所有權(quán)和共同管理權(quán)；

②專有所有權(quán)的大小決定區(qū)分所有權(quán)人共有所有權(quán)和共同管理權(quán)的大小；

③只登記專有所有權(quán)，而共有所有權(quán)和共同管理權(quán)不需要單獨(dú)登記。

（3）一體性：不可分離，在轉(zhuǎn)讓、抵押、繼承時(shí)，應(yīng)將三者同時(shí)進(jìn)行。

（二）專有所有權(quán)

1.定義：專有所有權(quán)是指區(qū)分所有權(quán)人對(duì)專有部分享有的占有、使用、收益和處分的權(quán)利。2.注意事項(xiàng)

（1）業(yè)主行使權(quán)利不得危及建筑物的安全，不得損害其他業(yè)主的合法權(quán)益。

（2）業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房的，除遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約外，應(yīng)當(dāng)經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意。

（三）共有所有權(quán)

1.業(yè)主對(duì)建筑物專有部分以外的共有部分，享有權(quán)利，承擔(dān)義務(wù)；不得以放棄權(quán)利為由不履行義務(wù)。

2.共有的部分：

（1）建筑區(qū)劃內(nèi)的道路，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共道路的除外。

（2）建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共綠地或者明示屬于個(gè)人的除外。

（3）建筑區(qū)劃內(nèi)的其他公共場(chǎng)所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房，屬于業(yè)主共有。

（4）建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要。

（5）建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金，屬于業(yè)主共有。

（四）共同管理權(quán)

1.業(yè)主可以自行管理建筑物及其附屬設(shè)施，也可以委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人管理。業(yè)主可以設(shè)立業(yè)主大會(huì)，選舉業(yè)主委員會(huì)。業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)的決定，對(duì)業(yè)主具有約束力。

2.業(yè)主共同決定的事項(xiàng)：（選擇題）

四、相鄰關(guān)系

相鄰關(guān)系是指不動(dòng)產(chǎn)的相鄰各方在行使所有權(quán)或使用權(quán)時(shí)，因相互間依法應(yīng)當(dāng)給予方便或接受限制而發(fā)生的權(quán)利義務(wù)關(guān)系。（選擇題，對(duì)比地役權(quán)） 

五、共有

（一）共有概述

1.共有的概念及特征（了解）

（1）概念：共有，是指兩個(gè)或兩個(gè)以上的主體就同一不動(dòng)產(chǎn)或動(dòng)產(chǎn)享有所有權(quán)。即一個(gè)財(cái)產(chǎn)上有多個(gè)所有權(quán)人。

（2）特征：

①主體：兩個(gè)或兩個(gè)以上的公民或法人

②客體：共有物在共有關(guān)系存續(xù)期間不能分割

③內(nèi)容：共有人對(duì)共有物按照各自的份額享有權(quán)利并承擔(dān)義務(wù)，或平等享有權(quán)利，承擔(dān)義務(wù)。

④性質(zhì)：不是一種獨(dú)立的所有權(quán)類型

（3）種類：按份共有和共同共有。

（二）按份共有

1.判斷標(biāo)準(zhǔn)：

共有人對(duì)共有的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)沒有約定為按份共有或者共同共有，或者約定不明確的，除共有人具有家庭關(guān)系等外，視為按份共有。

2.按份共有人的權(quán)利：

（1）有權(quán)依其份額對(duì)共有財(cái)產(chǎn)享有占有、使用、收益權(quán)。

按份共有人對(duì)共有的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)按照其份額享有所有權(quán)。但對(duì)共有財(cái)產(chǎn)的使用方法，應(yīng)由全體共有人協(xié)商確定。--份額部分單獨(dú)，共有財(cái)產(chǎn)協(xié)商

（2）有權(quán)按照約定管理共有財(cái)產(chǎn)。有約定按約定；沒有約定或者約定不明確的，各共有人都有管理的權(quán)利和義務(wù)。

（3）處分份額：

按份共有人可以轉(zhuǎn)讓其享有的共有的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)份額。

共有人轉(zhuǎn)讓其份額，其他共有人在同等條件下享有優(yōu)先購買的權(quán)利。

（4）處分共有財(cái)產(chǎn)：處分共有的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)以及對(duì)共有的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)作重大修繕的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)占份額2／3以上的按份共有人同意，但共有人之間另有約定的除外。

3.權(quán)利義務(wù)：按照各自的份額享有權(quán)利，同時(shí)也要按各自的份額分擔(dān)義務(wù)。

4.享有的份額，沒有約定或者約定不明確的，按照出資額確定；不能確定出資額的，視為等額享有。（出資額→等額）

（三）共同共有

共同共有是指兩個(gè)或兩個(gè)以上的法人或公民，根據(jù)某種共同關(guān)系（如夫妻關(guān)系、共有所有權(quán)）而對(duì)某項(xiàng)財(cái)產(chǎn)不分份額地共同享有權(quán)利并承擔(dān)義務(wù)。

1.共有財(cái)產(chǎn)不分份額，只有在共同共有關(guān)系終止時(shí)，才能確定各共有人的份額，以分割共有財(cái)產(chǎn)。

2.共有人對(duì)共有的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)共同享有所有權(quán)。處分共有的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)以及對(duì)共有的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)作重大修繕的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)全體共同共有人同意，但共有人之間另有約定的除外。

3.各共有人平等地享有權(quán)利和承擔(dān)義務(wù)。.對(duì)共有物的管理費(fèi)用以及其他負(fù)擔(dān)，有約定的按約定；沒有約定或者約定不明確的，共同共有人共同負(fù)擔(dān)。

（四）共有物的分割

1.可約定：不得分割共有的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)

沒有約定或者約定不明確的：按份共有人可以隨時(shí)請(qǐng)求分割，共同共有人在共有的基礎(chǔ)喪失或者有重大理由需要分割時(shí)可以請(qǐng)求分割。

2.分割方式：協(xié)商確定。

達(dá)不成協(xié)議，共有的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)可以分割并且不會(huì)因分割減損價(jià)值的，應(yīng)當(dāng)對(duì)實(shí)物予以分割；難以分割或者因分割會(huì)減損價(jià)值的，應(yīng)當(dāng)對(duì)折價(jià)或者拍賣、變賣取得的價(jià)款予以分割--或分割，或變賣

（五）因共有財(cái)產(chǎn)而產(chǎn)生的共同債務(wù)

1.對(duì)外承擔(dān)連帶責(zé)任

因共有的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)生的債權(quán)債務(wù)，在對(duì)外關(guān)系上，共有人享有連帶債權(quán)、承擔(dān)連帶債務(wù)，但法律另有規(guī)定或者第三人知道共有人不具有連帶債權(quán)債務(wù)關(guān)系的除外。

2.對(duì)內(nèi)

按份共有人按照份額享有債權(quán)、承擔(dān)債務(wù)，共同共有人共同享有債權(quán)、承擔(dān)債務(wù)。

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