(五)城鎮(zhèn)土地使用稅

1.納稅人

城鎮(zhèn)土地使用稅的納稅義務人，是指在城市、縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)范圍內使用土地的單位和個人。單位包括國有企業(yè)、集體企業(yè)、私營企業(yè)、股份制企業(yè)、外商投資企業(yè)、外國企業(yè)以及其他企業(yè)和事業(yè)單位、社會團體、國家機關、軍隊以及其他單位;個人包括個體工商戶以及其他個人。

2. 納稅對象

城鎮(zhèn)土地使用稅的納稅對象包括在城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)內的國有和集體所有土地。但不包括農村土地。

3. 計稅依據和稅率

城鎮(zhèn)土地使用稅以納稅人實際占用的土地面積(㎡)為計稅依據。

納稅人實際占用的土地面積按下列辦法確定：

(1) 凡有由省、自治區(qū)、直轄市人民政府確定的單位組織測定土地面積的，以測定的面積為準。

(2) 尚未組織測量，但納稅人持有政府部門核發(fā)的土地使用證書的，以證書確認的土地面積為準。

(3) 尚未核發(fā)出土地使用證書的，應由納稅人申報土地面積，據以納稅，待核發(fā)土地使用證后再作調整。

城鎮(zhèn)土地使用稅采用定額稅率。按大、中、小城市和縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)分別規(guī)定每平方米土地使用稅年應納稅額。具體標準為：①大城市1.5元至30元;②中等城市1.2元至24元;③小城市0.9元至18元;④縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)0.6元至12元。

各省、自治區(qū)、直轄市人民政府可根據市政建設情況和經濟繁榮程度在規(guī)定稅額幅度內，確定所轄地區(qū)適用稅額幅度。

4. 應納稅額

城鎮(zhèn)土地使用稅應納稅額可通過納稅人實際占用的土地面積乘以該土地所在地段的適用稅額求得。計算公式為：

全年應納稅額==實際占用應稅土地面積(㎡)X適用稅額(5.3.11)

【例5.3.4】某城市的一家公司，實際占地23000㎡。由于經營規(guī)模擴大，年初該公司又受讓了一塊尚未辦理土地使用證的土地3000㎡，公司按其當年開發(fā)使用的2000㎡土地面積申報納稅，以上土地均適用2元/㎡的城鎮(zhèn)土地使用稅稅率。試確定該公司當年應繳納的城鎮(zhèn)土地使用稅額。

解：應納稅額=(230⑻+2000)X2=50000(元)

(六)土地增值稅

1. 納稅人

土地增值稅的納稅人是轉讓國有土地使用權、地上建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人。包括內外資企業(yè)、行政事業(yè)單位、中外籍個人等。

2. 納稅對象

土地增值稅的納稅對象為：轉讓國有土地使用權、地上建筑物及其附屬物連同國有土地使用權一并轉讓所取得的增值額。土地增值稅的征稅范圍常以三個標準來判定：

(1) 轉讓的土地使用權是否國家所有。

(2) 土地使用權、地上建筑物及其附著物是否發(fā)生產權轉讓。

(3) 轉讓房地產是否取得收入。

3.計稅依據和稅率

(1) 計稅依據。土地增值稅以納稅人轉讓房地產所取得的收入減除稅法規(guī)定的扣除項目金額后的余額為計稅依據。

所謂轉讓房地產所取得的收入，是指納稅入轉讓房地產從受讓方收取的，沒有任何扣除的全部收入，包括貨幣收入、實物收入和其他收入。

稅法準予納稅人從轉讓收入中扣除的項目包括下列幾項：

1) 取得土地使用權支付的金額：

① 納稅人為取得土地使用權所支付的地價款。以轉讓方式取得土地使用權的，是實際支付的地價款;其他方式取得的，為支付的土地出讓金;

② 按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關登記、過戶手續(xù)費。

2) 房地產開發(fā)成本。包括土地的征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝費、基礎設施費、公共配套設施費、開發(fā)間接費用。

3) 房地產開發(fā)費用。包括與房地產開發(fā)項目有關的管理費用、銷售費用、財務費用。這三項費用不能據實扣除，應按下列標準扣除：

① 納稅人能夠按轉讓房地產項目計算分攤利息支出，并能提供金融機構的貸款證明的：

房地產開發(fā)費用扣除總額=利息+(取得土地使用權所支付的金額+房地產開發(fā)成本)x5%以內 (5.3.12)

② 納稅人不能按轉讓房地產項目計算分攤利息支出，或不能提供金融機構貸款證明的：

房地產開發(fā)費用扣除總額=(取得土地使用權所支付的金額+房地產開發(fā)成本)x10%以內 (5.3.13)

4) 與轉讓房地產有關的稅金。非房地產開發(fā)企業(yè)扣除：營業(yè)稅、城市維護建設稅、教育費附加和印花稅;房地產開發(fā)企業(yè)因印花稅已列入管理費用中，故不允許在此扣除。

5) 其他扣除項目。對于從事房地產開發(fā)的納稅人可加計20%的扣除：

加計扣除費用=(取得土地使用權支付的金額+房地產開發(fā)成本)X20%

(5.3.14)

6) 舊房及建筑物的評估價格。指轉讓已使用的房屋及建筑物時，由政府批準設立的房地產評估機構評定的重置成本價乘以成新度后的價格。

轉讓舊房的扣除額=評估價+取得土地使用權所支付的地價款+按國家規(guī)定交納的費用+轉讓環(huán)節(jié)繳納的稅金(5.3.15)

(2) 稅率。土地增值稅實行四級超率累進稅率。具體稅率見表5.3.2。

4. 應納稅額

土地增值稅應納稅額的計算公式為：

應納稅額=2(每級距的土地增值額X適用稅率) (5.3.16)

或：

應納稅額=增值額X適用稅率一扣除項目金額X速算扣除系數(shù) (5.3.17)

土地增值額=轉讓收入一扣除項目金額 (5.3.18)

【例5.3.5】某企業(yè)2008年轉讓一幢新建辦公樓取得收入5000萬元，該辦公樓建造成本和相關費用3700萬元，繳納與轉讓辦公樓相關的稅金277.5萬元(其中印花稅金2.5萬元)。試確定該企業(yè)應繳納的土地增值稅。

解：扣除項目金額=3700+277.5=3977.5(萬元)

土地增值額=5000-3977.5=1022.5(萬元)

增值額與扣除項目比例=1022.5/3977.5?26%,適用稅率為30%,扣除率為0,應納土地增值稅=1022.5X30%=306.75(萬元)

【例5.3.6】某企業(yè)轉讓房地產，收入總額為1000萬元，扣除項目金額為250萬元，

試計算此次轉讓房地產應繳納的土地增值稅。

解：應納土地增值稅可按以下步驟進行：

(1) 計算增值額：

1000-250=750(萬元)

(2) 計算增值額與扣除項目金額的比值：

750/250=2(倍)

(3) 計算每級距的土地增值額：

稅率為30%部分的土地增值額：

250X50%=125(萬元)

稅率為40%部分的土地增值額：

250X100%-250X50%=125(萬元)

稅率為50%部分的土地增值額：

250X200%-250X100%=250(萬元)

稅率為60%部分的土地增值額：

750-250X200%=250(萬元)

(4) 計算應納土地增值稅稅額：

125X30%+125X40%+250X50%+250X60%=362.5(萬元)

本例中增值額占扣除項目比例為200%以上，稅率為60%，速算扣除系數(shù)為0.35,

采用速算扣除法可計算如下：

應納稅額=750X60%-250X0.35=450-87.5=362.5(萬元)

5. 稅收優(yōu)惠

(1)納稅人建造普通住宅出售時，增值額未超過扣除項目金額20%的，免征土地增值稅;增值額超過扣除項目金額20%的，就其全部增值額計稅。

(2) 對個人轉讓房地產的，凡居住滿5年或以上的，免征土地增值稅;滿3年未滿5年的，減半征收;未滿3年的，不實行優(yōu)惠。

(3) 因國家建設需要依法征用、收回的房地產，免征土地增值稅。

(4) 1994年1月1日前簽訂的房地產轉讓合同，無論房地產在何時轉讓，均免征土地增值稅。

(七)契稅

1. 納稅人

契稅的納稅義務人是境內轉移土地、房屋權屬承受的單位和個人。單位包括內外資企業(yè)，事業(yè)單位，國家機關，軍事單位和會團體。個人包括中國公民和外籍人員。

2. 納稅對象

契稅的納稅對象是在境內轉移土地、房屋權屬的行為。具體包括以下5種情況：

(1) 國有土地使用權出讓(轉讓方不交土地增值稅)。

(2) 國有土地使用權轉讓(轉讓方還應交土地增值稅)。

(3) 房屋買賣(轉讓方符合條件的還需交土地增值稅)。以下幾種特殊情況也視同買賣房屋：①以房產抵債或實物交換房屋;②以房產做投資或做股權轉讓;③買房拆料或翻建新房。

(4) 房屋贈與，包括以獲獎方式承受土地房屋權屬。

(5) 房屋交換(單位之間進行房地產交換還應交土地增值稅)。

3. 計稅依據和稅率

契稅的計稅依據是不動產的價格。依不動產的轉移方式、定價方法不同，契稅計稅依據有以下幾種情況：

(1) 國有土地使用權出讓、土地使用權出售、房屋買賣，以成交價格為計稅依據I

(2) 土地使用權贈與、房屋贈與，由征收機關參照土地使用權出售、房屋買賣的市場價格核定;

(3) 土地使用權交換、房屋交換，以所交換的土地使用權、房屋的價格差額為計稅依據;

(4) 以劃撥方式取得土地使用權，經批準轉讓房地產時，由房地產轉讓者補交契稅，計稅依據為補交的土地使用權出讓費用或者土地收益;

(5) 房屋附屬設施征收契稅的依據：

1) 采取分期付款方式購買房屋附屬設施土地使用權、房屋所有權的，應按合同規(guī)定的總價款計征契稅;

2) 承受的房屋附屬設施權屬如為單獨計價的，按照當?shù)卮_定的適用稅率征收契稅;如與房屋統(tǒng)一計價的，適用與房屋相同的契稅稅率。

契稅實行3%?5%的幅度稅率。

4.應納稅額

契稅應納稅額的計算公式為：

契稅應納稅額=計稅依據X稅率 (5.3.19)

【例5.3.7】某公司2008年發(fā)生兩筆互換房產業(yè)務，并已辦理了相關手續(xù)。第一筆業(yè)務換出的房產價值500萬元，換進的房產價值800萬元;第二筆業(yè)務換出的房產價值700萬元，換進的房產價值300萬元。已知當?shù)卣?guī)定的契稅稅率為3%。試確定該公司應繳納的契稅額。

解：房屋或土地使用權相交換，交換價格相等，免征契稅;交換價格不等，由多交付貨幣、實物、無形資產或其他利益的一方按價差交納契稅。第一筆交換業(yè)務應由該公司交契稅，第二筆交換業(yè)務由對方承受方繳納契稅。該公司應繳契稅：

(800—500)X3%=9(萬元)。

(八)進□關稅

1. 納稅人

進出口關稅的納稅人是進口貨物的收貨人、出口貨物的發(fā)貨人及進境物品的所有入。

2. 計稅依據和稅率

進出口關稅的計稅依據以進出口貨物的完稅價格為計稅依據。進(出)口貨物的完稅價格由海關以該貨物的成交價格以及該貨物運抵中華人民共和國境內輸入(輸出)地點起卸前的運輸及其相關費用、保險費為基礎審查確定。

進口關稅設置最惠國稅率、協(xié)定稅率、特惠稅率、普通稅率、關稅配額稅率等稅率。對進出口貨物在一定期限內可以實行暫定稅率。

(1) 原產于共同適用最惠國待遇條款的世界貿易組織成員的進口貨物，原產于與中華人民共和國簽訂含有相互給予最惠國待遇條款的雙邊貿易協(xié)定的國家或者地區(qū)的進口貨物，以及原產于中華人民共和國境內的進口貨物，適用最惠國稅率。

(2) 原產于與中華人民共和國簽訂含有關稅優(yōu)惠條款的區(qū)域性貿易協(xié)定的國家或者地區(qū)的進口貨物，適用協(xié)定稅率。

(3) 原產于與中華人民共和國簽訂含有特殊關稅優(yōu)惠條款的貿易協(xié)定的國家或者地區(qū)的進口貨物，適用特惠稅率。

(4) 原產于上述(1)、(2)、(3)項所列以外國家或者地區(qū)的進口貨物，以及原產地不明的進口貨物，適用普通稅率。

3. 應納稅額

進出口關稅應納稅額的計算公式為

關稅應納稅額=貨物完稅價格X適用稅率 (5.3.20)

4. 免稅范圍

國家鼓勵發(fā)展的國內投資項目和外商投資項目進口設備，在規(guī)定的范圍內，免征關稅和進口環(huán)節(jié)增值稅。

(1) 對符合《外商投資產業(yè)指導目錄》鼓勵類和限制乙類，并轉讓技術的商投資項目，在投資總額內進口的自用設備，除《外商投資項目不予免稅的進口商品目錄》所列商品外，免征關稅和進口環(huán)節(jié)增值稅。

外國政府貸款和國際金融組織貸款項目進口的自用設備、加工貿易外商提供的作價進口設備，比照上款執(zhí)行，即除《外商投資項目不予免稅的進口商品目錄》所列商品外，免征關稅和進口環(huán)節(jié)增值稅。

(2) 對符合《當前國家重點鼓勵發(fā)展的產業(yè)、產品和技術目錄》的國內投資項目，在投資總額內進口的自用設備，除《國內投資項目不予免稅的進口商品目錄》所列商品外，免征關稅和進口環(huán)節(jié)增值稅。

(3) 對符合上述規(guī)定的項目，按照合同隨設備進口的技術及配套件、備件，也免征關稅和進口環(huán)節(jié)增值稅。

(4) 在上述規(guī)定范圍之外的進口設備減免征，由國務院決定。

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（責任編輯：zyc）

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