三、案例分析題(共20題，每題2分。由單選和多選組成。錯(cuò)選，本題不得分：少選，所選的每個(gè)選項(xiàng)得0.5分)

(一)張某用200萬元自有資金一次性付款購買了一店鋪用于出租經(jīng)營，經(jīng)營期為20年。根據(jù)市場預(yù)測，經(jīng)營期內(nèi)前10年的年凈租金為30萬元，后10年的年凈租金可達(dá)40萬元·張某在不考慮店鋪未來轉(zhuǎn)售的情況下，其投資收益率要求達(dá)到10%(租金收入均在年末)。

81.該投資方案類型為( )。

A·互斥方案

B.獨(dú)立方案 。

C·現(xiàn)金流相關(guān)方案

D.互補(bǔ)方案

82·該投資方案的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值為( )萬元。

A.79

B.99

C.200

D.500

83·若編制該投資方案的現(xiàn)金流量表，則其現(xiàn)金流出項(xiàng)為( )。

A·經(jīng)營成本

B.還本付息

C·置業(yè)投資

D.經(jīng)營稅金

84.該投資方案在經(jīng)營期內(nèi)可能面臨的投資風(fēng)險(xiǎn)為( )。

A.通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)

B.變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)

C.收益現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)

D.市場供求風(fēng)險(xiǎn)

(二)某房地產(chǎn)開發(fā)企xJk以4000萬元競拍到一宗別墅用地的土地使用權(quán)。該地塊面積為20000m2，規(guī)劃容積率為0.5，綠地率不低于35%。預(yù)期投資利潤率為35%，銷售稅費(fèi)為銷售收入的6%。產(chǎn)品定位為高檔別墅區(qū)，按規(guī)劃容積率進(jìn)行產(chǎn)品設(shè)計(jì)，預(yù)計(jì)建筑安裝工程造價(jià)為建筑面積2000元/ms，小區(qū)配套及基礎(chǔ)沒施工程和建設(shè)期間稅費(fèi)為建筑面積1500元/ms，可銷售比率為95%。促銷工作的安排是：開盤前在當(dāng)?shù)赝韴?bào)大幅面刊登項(xiàng)目即將開盤的消息;開盤當(dāng)日在當(dāng)?shù)仉娨暸_(tái)播出開盤情況，組織足夠的置業(yè)顧問對(duì)看房人進(jìn)行全程陪同和產(chǎn)品介紹，并對(duì)當(dāng)日前十名下訂單的客戶贈(zèng)送車庫。項(xiàng)目按預(yù)定計(jì)劃進(jìn)行建設(shè)，在項(xiàng)目施工進(jìn)入后期即將面市時(shí)，政府發(fā)布了關(guān)于嚴(yán)格限制別墅用地供應(yīng)的通知。

85.該項(xiàng)目的樓面地價(jià)為( )元/ms。

A.i000

B.2000

C.4000

D.4211

86.采用成本導(dǎo)向定價(jià)法確定項(xiàng)目均價(jià)為( )元/m2。

A.9552

B.10771

C.11297

D.11338

87.該項(xiàng)目涉及的促銷方式有( )。

A.公共關(guān)系

B.人員促銷

C.廣告促銷

D.營業(yè)推廣

88.從背景資料判斷，在一般情況下，該項(xiàng)目的價(jià)格走勢(shì)將( );

A.上升

B.下降

c.無法預(yù)計(jì)

D.維持穩(wěn)定

(三)采用市場法評(píng)估某套位于8層的舊住宅于2010年10月1日的市場價(jià)值，選取了同樓某套位于11層的相似的舊住宅作為可比實(shí)例。該可比實(shí)例的成交價(jià)格為5000元/m2，成交日期為20lO年8月1日。同類住宅20lO年8月至9月的市場價(jià)格月環(huán)比分別下降2%和5%。住宅所處樓層每高～層，價(jià)格高1%。

89.選取的可比實(shí)例應(yīng)符合的條件有( )。

A·與被估價(jià)住宅的面積相同

B.與被估價(jià)住宅的年齡相同

c·成交日期應(yīng)接近估價(jià)時(shí)點(diǎn)

D.成交價(jià)格應(yīng)盡量為正常價(jià)格

90·對(duì)該可比實(shí)例成交價(jià)格進(jìn)行的修正和調(diào)整，應(yīng)包括( )。

A·交易情況修正

B.建立價(jià)格可比基礎(chǔ)

C·交易日期調(diào)整

D.房地產(chǎn)狀況調(diào)整

參考答案詳見第11頁

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（責(zé)任編輯：中大編輯）

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