(一)市場法

1.選取可比實例　搜集類似房地產(chǎn)的交易實例，根據(jù)估價對象的用途、交易類型、區(qū)位和交通、基礎(chǔ)設(shè)施等具體條件(表1)，選擇3個可比實例進(jìn)行比較。

表1　　可比實例表

2.可比實例與估價對象比較分析　可比實例與估價對象的各種房地產(chǎn)價格影響因素說明見表2。

表2　　因素條件對比說明表

3.修正調(diào)整過程　以估價對象的備因素條件為基準(zhǔn)，相應(yīng)分值為100，將可比實例交易時的相應(yīng)因素條件與估價對象比較，確定出相應(yīng)的分值。(區(qū)域因素與個別因素中子因素權(quán)重相同)。

表3　　因素條件分值表

根據(jù)上述分值，得到修正調(diào)整系數(shù)，并將各可比實例成交價格修正調(diào)整為符合估價對象條件的比準(zhǔn)價格。

表4　　可比實例因素條件修正調(diào)整系數(shù)與比準(zhǔn)價格表

4.市場法估價結(jié)果　3個可比實例比準(zhǔn)價格比較接近，取其簡單算術(shù)平均值為市場法求取的估價對象的比準(zhǔn)價格：

(12062+10778+11678)/3=11506元/m2

(二)收益法測算

收益法的基本步驟為：

搜集預(yù)測需要的有關(guān)收入和費用的數(shù)據(jù)資料→估算潛在毛收入→估算有效毛收入→估算運營費用→預(yù)測估算凈收益一求取適當(dāng)?shù)膱蟪曷省x用適宜的報酬資本化法公式求出收益價格。

根據(jù)市場分析預(yù)測，估價對象房地產(chǎn)未來的凈收益將逐年遞增，所以選擇凈收益按一定比率遞增、有限年期的公式。

其計算公式如下：

式中：

V-房地產(chǎn)的收益價格;

A-房地產(chǎn)未來每年凈收益;

Y-房地產(chǎn)的報酬率;

n-房地產(chǎn)的收益期限;

g-凈收益逐年遞增的比率。

（責(zé)任編輯：fky）

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