三、指錯題(下列房地產(chǎn)估價報告存在多處錯誤，請指明其中的13處(每指明一處錯誤得3分，本題全對得40分。每個錯誤對應(yīng)一個序號，未將錯誤內(nèi)容寫在序號后面空格處的不計分)

某房地產(chǎn)估價報告

致委托方函(略)

封面及目標(略)

估價師聲明(略)

××房地產(chǎn)估價結(jié)果報告

一、委托方：××市××區(qū)人民法院

二、受托方：××房地產(chǎn)評估事務(wù)所有限公司

三、估價對象

1.地理位置及概況(略)。

2.估價對象概括：

估價對象為坐落于××大街××號，房屋所有權(quán)證為××號的一部分，建筑面積828.78m2，所有權(quán)人為××有限公司;土地以劃撥方式取得，批準用途為辦公，應(yīng)分攤的土地面積為236.65m2，產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移后，買受人尚需補繳土地出讓金。整個建筑物為框架結(jié)構(gòu)，總建筑面積6654.07m2，地上10層(局部11層)，地下室按人防標準設(shè)計，竣工于1993年。

四、估價目的

為法院審理欠款糾紛案件提供價值參考依據(jù)。

五、估價時點

2002年11月。

六、估價依據(jù)(略)

七、估價原則

本估價報告在遵循客觀、公正、科學、合理的基本原則下，結(jié)合估價目的對估價對象進行估價。具體依據(jù)如下估價原則：①合法原則是指以估價對象的合法權(quán)屬、合法使用、合法處分等為前提進行估價;②最高最佳使用原則是指以估價對象的最高最佳使用原則，認為保持現(xiàn)狀繼續(xù)使用為前提的估價，這種使用是法律上允許、技術(shù)上可能、財務(wù)上可行的合理論證;③替代原則是指房地產(chǎn)估價結(jié)果不得明顯偏離類似房地產(chǎn)在同等條件下的正常價格。

八、估價方法

評估對象所在區(qū)域租售活躍，與估價對象類似物業(yè)的市場信息較容易獲得且代表性較強，故采用收益法、市場比較法作為評估方法，其中計算應(yīng)扣除土地出讓金部分采用基準地價法。

九、估價結(jié)果

估價對象在估價時點的公開價值總額為181.40萬元(大寫：人民幣壹佰捌拾壹萬肆仟圓整);平均單價為2188元/m2。其中總價取整至千元，單價取整至元。

十、估價人員(略)

十一、估價作業(yè)日期

2004年4月5日至2004年4月24日。

十二、估價報告應(yīng)用的有效期

2004年2月24日至2005年2月23日。

××房地產(chǎn)估價技術(shù)報告

一、個別因素分析(略)

二、區(qū)位因素分析(略)

三、市場背景分析(略)

四、最高最佳使用分析(略)

五、估價方法選用

估價對象作為一宗收益性物業(yè)，且所在區(qū)域租售活躍，與估價對象類似物業(yè)的市場信息較容易獲得且代表性較強，故采用收益法、市場比較法作為評估方法，其中計算應(yīng)扣除土地出讓金部分采用基準地價法。

技術(shù)路線：考慮評估標的的類型、評估目的以及周邊市場交易情況，確定從兩條路線進行技術(shù)評估。

一是選取在同一供需圈內(nèi)，在用途、建筑結(jié)構(gòu)、規(guī)劃條件等方面與評估標的基本相似的三宗房地產(chǎn)，依據(jù)替代原理，將待估房地產(chǎn)與選取的類似房地產(chǎn)近期交易價格進行對照比較，通過對交易情況、交易日期、區(qū)域因素、個別因素等修正，得出待估房地產(chǎn)在評估基準日的比準價格。

二是首先利用市場比較法確定待估房地產(chǎn)的客觀租金以及預期增長速度，扣除取得該收益必須發(fā)生的各項客觀支出得出凈收益;選取適當?shù)馁Y本化率，把合法使用年限內(nèi)(結(jié)合土地使用屆止年期和建筑物正常經(jīng)濟使用壽命以及維護保養(yǎng)情況綜合確定)的凈收益，折算到評估基準日，求其現(xiàn)值之和，以此估算估價對象的收益價格。

最后根據(jù)待估標的物類型、評估目的、市場情況加權(quán)確定最終評估價格。

六、估價測算過程1.利用基準地價修正法求取應(yīng)扣除土地出讓金部分價值

(1)求取宗地單價。

由于宗地以劃撥方式取得土地使用權(quán)，根據(jù)《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》的規(guī)定，評估價格應(yīng)為扣除出讓金后的價格，扣除比例取地價的40%。

1)《××市區(qū)土地定級估價修訂報告》內(nèi)涵。

為了進一步深化土地使用制度改革，強化土地資源資產(chǎn)管理，建立健全地價管理體系，規(guī)范地產(chǎn)市場交易秩序，根據(jù)××市經(jīng)濟發(fā)展和城市建設(shè)情況，更新了××市區(qū)土地級別和基準地價，根據(jù)“××市人民政府《關(guān)于公布××市區(qū)土地基準地價的通知》”(××政函[××]××號)，××市區(qū)新的基準地價于2003年5月8日公布實施。此次基準地價覆蓋了××市城市總體規(guī)劃建設(shè)用地范圍，面積約130km2。分商業(yè)、住宅、工業(yè)三種用途。其中商業(yè)用地劃分了八級、住宅用地劃分了六級、工業(yè)用地劃分了五級。

A.基準地價是指不同級別區(qū)域、不同用途的平均地價。

B.基準地價的公布實施日：2003年5月8日。

C.土地使用年期：各用途用地法定最高出讓年限。

D.土地開發(fā)程度：××市商業(yè)用地基礎(chǔ)設(shè)施開發(fā)程度為“五通一平”(通路、通電、供水、排水、通訊及宗地內(nèi)場地平整)。

E.平均容積率：商業(yè)2.0，住宅1.3.F.土地權(quán)利狀況：基準地價均指有償使用條件下的有限年期的土地使用權(quán)價格。

計算公式：

Pi=p×(1+K1)×K2×K3/K4

式中

Pi　——待估宗地土地使用權(quán)價格;

p　——待估宗地所在區(qū)域基準地價;

K1　——待估宗地綜合修正系數(shù);

K2　——待估宗地日期修正系數(shù);

K3　——待估宗地使用年期修正系數(shù);

K4　——待估宗地容積率修正系數(shù)。

2)確定待估宗地所在區(qū)域土地級別及基準地價。

待估宗地位于××大街××號，依據(jù)《××市區(qū)土地定級估價修訂》報告，待估宗地位于商業(yè)用地3級地，基準地價為2476元/m2。

3)待估宗地基準地價影響因素說明表和修正系數(shù)表。

按照《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》，根據(jù)《××市區(qū)土地定級估價修訂》報告，結(jié)合××市的實際情況，通過分析有關(guān)用地資料及××市住宅發(fā)展趨勢，按照待估宗地的區(qū)域因素及個別因素條件，建立待估宗地的影響因素說明表和修正系數(shù)表見表1，并修正得到待估宗地在基準地價設(shè)定條件下的宗地地價。

表1　　　　待估宗地修正因素具體條件說明及修正系數(shù)表

因素因子

四、改錯題(指出并改正下面估價報告片斷中的錯誤(本題10分。錯處不超過4個，后面應(yīng)用前面的錯誤計算結(jié)果導致的錯誤不再算作錯誤。如將正確的內(nèi)容改錯，則每改錯一處倒扣2.5分。本題最多扣至零分)。

房地產(chǎn)估價師準題庫

編輯推薦：

2018年房地產(chǎn)估價師考試題解精品班

房地產(chǎn)估價師考試教材知識點解讀匯總

（責任編輯：）

共4頁,當前第3頁  第一頁  前一頁  下一頁