四、改錯(cuò)題

改錯(cuò)題第一版問題及答案

最后一題四個(gè)錯(cuò)誤，1，法律上許可錯(cuò)誤，未完成手續(xù)應(yīng)按原規(guī)劃用途為法律許可，故應(yīng)該為綜合用途為法律許可

2，技術(shù)上可能錯(cuò)誤，僅有估價(jià)人員目測(cè)可能拆除非承重墻外的墻體是不合理的，應(yīng)由專業(yè)的技術(shù)人員來確定其是否能拆除。

3、經(jīng)濟(jì)上可行，僅測(cè)算兩種使用方式的收入現(xiàn)值不夠，還應(yīng)測(cè)算其費(fèi)用現(xiàn)值，兩者的凈現(xiàn)值相比較做出選擇

4、價(jià)值最大化，價(jià)值最大化中商業(yè)扣除中為扣除住宅變?yōu)樯虡I(yè)的手續(xù)費(fèi)。

改錯(cuò)題第二版問題及答案

背景：一郊區(qū)樓盤，為改善缺乏商服配套因素，政府原則同意該小區(qū)首層住宅變更為商業(yè)用途，一些業(yè)主已經(jīng)辦理了變更手續(xù)，其中業(yè)主甲尚未辦理變更手續(xù)，但由于資金緊張，將首層住宅向銀行申請(qǐng)抵押貸款，委托評(píng)估公司評(píng)估市場(chǎng)價(jià)值。下面為評(píng)估報(bào)告片段中的最高最佳利用分析

最高最佳利用分析

最高最佳利用就是，在法律允許、技術(shù)上可行、經(jīng)濟(jì)上可行的前提下，經(jīng)過充分的認(rèn)證，實(shí)現(xiàn)價(jià)值最大化的利用。

一、法律上的允許，由于有政府原則上同意，所以本次評(píng)估對(duì)象可以按商業(yè)用途評(píng)估(參考：貌似原則同意，但實(shí)際未辦理手續(xù)，法律上不算允許)

二、技術(shù)上可行，首層住宅改造成商鋪的建筑技術(shù)、材料等方面均可以實(shí)現(xiàn)等等

三、經(jīng)濟(jì)上可行，改造成商鋪的價(jià)值大于住宅的價(jià)值(參考：應(yīng)該是兩種用途在財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值大于0，或者收入大于支出，才是經(jīng)濟(jì)上可行，而不是商鋪價(jià)值大于住宅價(jià)值)

四、價(jià)值最大化，改造成商鋪之后的市場(chǎng)價(jià)值減去住宅的價(jià)值及裝修改造費(fèi)用的剩余價(jià)值大于0，因此估計(jì)對(duì)象商鋪用途是能實(shí)現(xiàn)價(jià)值最大化的利用。(參考：應(yīng)該是每一種可能用途下的市場(chǎng)價(jià)值，比較最大化是何種用途)

綜上所述，最高最佳利用以重新開發(fā)為前提(參考：應(yīng)以改變用途為前提)

每一年最后一題都不會(huì)重復(fù)，所以復(fù)習(xí)的時(shí)候，盡量去研究每一個(gè)細(xì)微點(diǎn)，比如報(bào)告中的：風(fēng)險(xiǎn)提醒，變現(xiàn)能力分析，等等 總之越來越不可能考簡(jiǎn)單的計(jì)算錯(cuò)誤了

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