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②生產(chǎn)要素提價(jià)，產(chǎn)品售價(jià)沒(méi)有提高引起的經(jīng)濟(jì)性貶值。

計(jì)算方法和由于超額營(yíng)運(yùn)成本引起的功能性貶值的計(jì)算方法一樣。

③縮短資產(chǎn)的使用壽命引起的經(jīng)濟(jì)性貶值(KP126例4-11)

首先：如果沒(méi)有經(jīng)濟(jì)性貶值因素(如國(guó)家的環(huán)保政策)，按照年限法計(jì)算實(shí)體性貶值率。

其次：如果有經(jīng)濟(jì)性貶值因素(如國(guó)家的環(huán)保政策)，計(jì)算綜合貶值率。

第三步：經(jīng)濟(jì)性貶值率為：上面兩步數(shù)額之差

最后：重置成本×經(jīng)濟(jì)性貶值率=經(jīng)濟(jì)性貶值額

㈣成本法在房地產(chǎn)評(píng)估中的運(yùn)用(KP179-188)

1.適用范圍：(KP180)

無(wú)收益(從而無(wú)法使用收益法)且交易案例少(從而無(wú)法使用市場(chǎng)法)

因土地價(jià)值和成本關(guān)聯(lián)度小，故成本法在土地評(píng)估中運(yùn)用受到一定限制。

2.計(jì)算公式

土地評(píng)估價(jià)值=

土地增值收益+土地取得費(fèi)+土地開(kāi)發(fā)費(fèi)+稅費(fèi)+利息+開(kāi)發(fā)商的利潤(rùn)

⑴土地增值收益 (教材183頁(yè))：

新的購(gòu)買(mǎi)者為土地改變用途或功能變化而引起的增值支付的價(jià)款，土地增值收益應(yīng)該在土地所有者、土地投資者和使用者之間合理分配。

⑵土地取得費(fèi)(實(shí)際上就是拆遷補(bǔ)償費(fèi))：

途徑一：征用集體土地的費(fèi)用

征用集體土地需要向農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織及個(gè)人支付費(fèi)用，這些費(fèi)用包括：

①土地補(bǔ)償費(fèi)：

按該耕地被征用前3年平均年產(chǎn)值的6倍～10倍計(jì)算;

②安置補(bǔ)助費(fèi)：

Ⅰ、每一個(gè)需要安置的農(nóng)業(yè)人口，為該耕地被占用前3年的平均產(chǎn)值的4-6倍，但是每公頃的安置補(bǔ)助費(fèi)，不超過(guò)被征用前3年平均年產(chǎn)值的15倍。

Ⅱ、需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù)量，按照被征用的耕地?cái)?shù)量除以征地前被征收單位平均每人占有耕地的數(shù)量。

【注意】按照規(guī)定支付的土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)，不能夠保證被安置農(nóng)民原有生活水平的，經(jīng)省級(jí)政府批準(zhǔn)，可以增加，但是土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)之和，不得超過(guò)土地被征用前3年平均年產(chǎn)值的30倍。

③附著物和青苗補(bǔ)償費(fèi)

④征用城市郊區(qū)的菜地，按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定繳納新菜地開(kāi)發(fā)建設(shè)基金

途徑二：購(gòu)買(mǎi)和征用城市舊有土地的費(fèi)用

購(gòu)買(mǎi)和征用城市舊有土地，需向原土地所有者支付拆遷費(fèi)用等，標(biāo)準(zhǔn)由各地規(guī)定。

⑶土地開(kāi)發(fā)費(fèi)：

對(duì)土地進(jìn)行實(shí)質(zhì)建設(shè)開(kāi)發(fā)的支出，主要包括：基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)、公共事業(yè)建設(shè)配套費(fèi)、小區(qū)開(kāi)發(fā)配套費(fèi)。

⑷稅費(fèi)：一般按照已知條件容易計(jì)算

⑸利息

和土地評(píng)估的假設(shè)開(kāi)發(fā)法中的利息計(jì)算方法一致，參見(jiàn)假設(shè)開(kāi)發(fā)法。

⑹利潤(rùn)：是給開(kāi)發(fā)商的回報(bào)。

利潤(rùn)通常以土地取得費(fèi)和土地開(kāi)發(fā)費(fèi)為基數(shù)，也可以是開(kāi)發(fā)后土地的地價(jià)并通過(guò)合理的利潤(rùn)率計(jì)算。

利潤(rùn)=(土地取得費(fèi)+土地開(kāi)發(fā)費(fèi))×合理的利潤(rùn)率

或者=開(kāi)發(fā)后土地的地價(jià)×合理的利潤(rùn)率

例題：把教材187頁(yè)例題5-9，這個(gè)題目搞懂。

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