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第六章 個人經營性貸款（2013變動）

6.1 個人商用房貸款

6.2 個人經營貸款

6.3 農戶貸款

6.4 下崗失業(yè)小額擔保貸款

第一節(jié)：個人商用房貸款

本節(jié)考點：

1.掌握商用房貸款的含義和貸款要素

2.掌握商用房貸款受理與審查、審查與審批、簽約發(fā)放、支付管理及貸后管理環(huán)節(jié)的主要內容

3.掌握商用房貸款合作機構管理、操作風險和信用風險的主要內容和風險防控措施

知識點一：基礎知識

一、個人商用房貸款的含義

個人商用房貸款是指貸款人向借款人發(fā)放的用于購買商業(yè)用房的貸款，如中國銀行的個人商用房貸款、交通銀行的個人商鋪貸款。

解決自然人購買用以生產經營用商鋪（銷售商品或提供服務的場所）的資金需求。

二、個人商用房貸款要素

（一）貸款對象

借款人須具備以下條件：

1.具有完全民事行為能力的自然人，年齡在18（含）～65（不含）周歲之間；外國人及港、澳、臺居民為借款人的，應在中華人民共和國境內居住滿一年并有固定居所和職業(yè)；

2.具有合法有效的身份證明、戶籍證明（或有效居留證明）及婚姻狀況證明（或未婚聲明）；

3.具有良好的信用記錄和還款意愿；

4.具有穩(wěn)定的收入來源和按時足額償還貸款本息的能力；

5.具有所購商用房的商品房銷（預）售合同或房屋買賣協(xié)議；

6.已支付所購商用房市場價值50%（含）以上的首付款（商住兩用房首付款比例須在45%及其以上），并提供首付款銀行進賬單或售房人開具的首付款發(fā)票或收據；

7.在銀行開立個人結算賬戶；

8.以借款人擬購商用房向貸款人提供抵押擔保；

9.兩個以上的借款人共同申請借款的，共同借款人限于配偶、子女和父母；對共同購房人作為共同借款人的，不受上述規(guī)定限制；

10.其他條件。

（二）貸款利率

不得低于人民銀行規(guī)定的同期同檔次利率的1.1倍。

執(zhí)行浮動利率。

（三）貸款期限

最短為1年（含），最長不超過10年。

（四）還款方式

按月等額本息還款法、按月等額本金還款法、按周（雙周、三周）還本付息還款法等。

（五）擔保方式

抵押、質押、保證，或履約保證保險。

（六）貸款額度

不得超過所購商用房價值的50%；商住兩用房不得超過所購商用房價值的55%。

【例1·單選題】對個人商用房貸款描述錯誤的是（?。?/span>
　　a.借款人是具有完全民事行為能力的自然人，年齡在18（含）～65（不含）周歲之間
　　b.具有穩(wěn)定的收入來源和按時足額償還貸款本息的能力

c.已支付所購商用房市場價值50%（含）以上的首付款（商住兩用房首付款比例須在55%及其以上）
　　d.貸款期限最短為1年（含），最長不超過10年

『正確答案』c

知識點二： 貸款流程

一、受理與調查

（一）貸款的受理

書面形式提出申請，申請材料如下：

1.借款申請表；

2.借款人及其配偶有效身份證件、戶籍證明（戶口簿或其他有效居住證明）、婚姻狀況證明（結婚證、離婚證、未婚聲明等）原件及復印件；

3.個人收入證明，如個人納稅證明、工資薪金證明、在銀行近6個月內的平均金融資產（含存款、國債、基金）證明等；

4.借款人與售房人簽訂的商品房銷（預）售合同或房屋買賣協(xié)議原件；

5.一手房，須提供首期付款的銀行存款憑條或發(fā)票原件及復印件；二手房，須提供首期付款的收據原件及復印件；

6.擬購房產為共有的，須提供共有人同意抵押的證明文件；抵押房產如需評估，須提供評估報告原件；

7.其他文件或資料。

（二）貸前調查

由貸款經辦行負責，實行雙人調查和見客談話制度。重點調查以下內容：

1.資料是否真實、合法、有效，借款行為是否自愿、屬實，購房行為是否真實；

2.借款人收入來源是否穩(wěn)定，是否具備按時足額償還能力，收入還貸比是否符合規(guī)定；可將所購商用房未來可能產生的租金收入作為借款人收入；

3.借款人資信狀況是否良好，是否具有較好的還款意愿；

4.貸款年限加上借款人年齡是否符合規(guī)定；

5.借款人購買商用房的價格是否合理，是否符合規(guī)定條件；

6.借款人是否已支付首期房款，首付款比例是否符合要求；

7.雙人現場核實借款人擬購買的房產是否真實、合法、有效；

8.貸款申請額度、期限、成數、利率與還款方式是否符合規(guī)定。

二、審查與審批

（一）貸款的審查

對合法性、合理性、準確性全面審查，重點關注調查人的盡職情況和借款人的償還能力、誠信狀況、擔保情況、抵（質）押比率、貸款風險因素、風險程度等。

（二）貸款的審批

根據審慎性原則，實行審貸分離和授權審批。審查內容如下：

1.資料是否完整、齊全，信息是否合理、一致，首付款金額與發(fā)票（收據）或銀行對賬單是否一致，有無“假按揭”貸款嫌疑；

知識點二： 貸款流程

2.借款人是否符合條件、資信是否良好、還款來源是否足額可信；

3.抵押房產是否合法、充足和有效，價值是否合理，權屬關系是否清晰，是否易于變現；

4.貸款金額、成數、利率、期限、還款方式是否符合規(guī)定。

三、簽約發(fā)放與支付管理

資金發(fā)放前，銀行應審核借款人相關交易資料和憑證；

資金支付后，做好有關細節(jié)的認定記錄。

銀行應通過賬戶分析、憑證查驗或現場調查等方式，核查貸款支付是否符合約定用途。

貸款方式：受托支付。

四、貸后管理

由貸款經辦行及信貸管理部門共同負責。

貸款經辦行負責：客戶關系維護、押品管理、違約貸款催收及相應的貸后檢查等；

信貸管理部門負責：貸后監(jiān)測、檢查及對貸款經辦行貸后管理的組織和督導。

還應重點關注：

1.定期了解借款人客戶信息的變化情況；

2.定期了解借款人在銀行及其他金融機構的信用狀況；

3.至少每年檢查一次抵押房產狀況及價值、權屬是否發(fā)生變化；

4.檢查違約貸款的違約原因，是否存在違規(guī)操作行為；

5.定期檢查大額貸款及“一人多貸”借款人是否能按時償還貸款本息，是否存在影響貸款按時償還的因素；

6.及時對違約貸款進行催收，對通過電話等通訊方式無法聯系到的應上門催收；

7.檢查逾期貸款是否在訴訟時效之內，催收貸款本、息通知書是否合規(guī)、合法。

【例2·單選題】在個人商用房的貸后管理中，不是貸款經辦行負責的是（?。?。
　　a.客戶關系維護
　　b.貸后監(jiān)測、檢查
　　c.押品管理
　　d.違約貸款催收及相應的貸后檢查

『正確答案』b

知識點三：風險管理

一、合作機構管理

（一）商用房貸款合作機構風險內容

包括：開發(fā)商不具備房地產開發(fā)的主體資格、開發(fā)項目“五證”虛假或不全（五證：國有土地使用證、建設用地規(guī)劃許可證、建設工程規(guī)劃許可證、建筑工程施工許可證、商品房預售許可證）；估值機構、地產經紀和律師事務所等聯合借款人欺詐銀行騙貸

【例3·多選題】商用房貸款合作機構風險的內容包括（?。?/span>
　　a.開發(fā)商不具備房地產開發(fā)的主體資格
　　b.估值機構聯合借款人欺詐銀行騙貸
　　c.地產經紀聯合借款人欺詐銀行騙貸
　　d.律師事務所聯合借款人欺詐銀行騙貸

e.開發(fā)項目“五證”虛假或不全

『正確答案』abcde

（二）商用房貸款合作機構風險的防控措施

1.加強對開發(fā)商及合作項目審查

（1）審查開發(fā)商的資質、資信等級、領導層的信譽及管理水平、資產負債及盈利水平；已開發(fā)項目建設和銷售情況、履行保證責任的意愿及能力、是否卷入訴訟或糾紛、與銀行合作情況等；

（2）對合作項目的審查。

2.加強對估值機構、地產經紀和律師事務所等合作機構的準入管理

幾條原則：

（1）具有合法、合規(guī)的經營資質；

（2）具備較強的經營能力和好的發(fā)展前景，在同業(yè)中處于領先地位；

（3）內部管理機制科學完善，包括高素質的高管人員、有明確合理的發(fā)展規(guī)劃、業(yè)務人員配備充足和有完善的業(yè)務辦理流程等；

（4）通過合作切實有利于商用房貸款業(yè)務發(fā)展。

3.業(yè)務合作中不過分依賴合作機構

二、操作風險管理

（一）商用房貸款操作風險主要內容

1.受理與審查中的風險

（1）借款申請人的主體資格是否符合銀行商用房貸款管理辦法規(guī)定；

（2）材料是否真實、合法；

（3）擔保措施是否足額、有效；

（4）未按規(guī)定建立、執(zhí)行貸款面談、借款合同面簽制度；

（5）授意借款人虛構情節(jié)獲得貸款。

2.審查與審批中的風險

（1）業(yè)務不合規(guī)、業(yè)務風險與效益不匹配；

（2）未按權限審批貸款，超授權發(fā)放貸款；

（3）審查不嚴導致向不具備貸款發(fā)放條件的借款人發(fā)放貸款，如向關系人發(fā)放貸款的條件優(yōu)于其他借款人，容易發(fā)生風險或出現內外勾結騙取銀行信貸資金的情況；

（4）將貸款調查的全部事項委托第三方完成。

3.簽約與發(fā)放中的風險

（1）合同憑證預簽無效、合同制作不合格、合同填寫不規(guī)范、未對合同簽署人及簽字（簽章）進行核實；

（2）在發(fā)放條件不齊全的情況下發(fā)放貸款；

（3）未按規(guī)定辦妥相關評估、公證等事宜；

（4）未按規(guī)定的貸款額度、貸款期限、擔保方式、結息方式、計息方式、還款方式、適用利率、利率調整方式和發(fā)放方式等發(fā)放貸款；

（5）借款合同采用格式條款未公示的。

4.支付管理中的風險

（1）資金發(fā)放前，未審核借款人相關交易資料和憑證；

（2）直接將貸款資金發(fā)放至借款人賬戶；

（3）未接到借款人支付申請和支付委托的情況下，直接將貸款資金支付給房地產開發(fā)商；

（4）未詳細記錄資金流向和歸集保存相關憑證，造成憑證遺失；

（5）未通過賬戶分析、憑證查驗或現場調查等方式，核查貸款支付是否符合約定用途。

5.貸后管理中的風險

（1）未對貸款使用情況跟蹤檢查，房屋他項權證到位不及時，逾期貸款催收、處置不力，造成貸款損失；

（2）貸款管理與其規(guī)模不相匹配，管理力度偏弱，貸前調查材料較為簡單，貸后只關注借款人按月還款情況，未對其經營情況及抵押物的價值、用途等變動狀況持續(xù)跟蹤監(jiān)測；

（3）未按規(guī)定保管借款合同、擔保合同等重要檔案資料，造成合同損毀；

（4）他項權利證書未按規(guī)定進行保管，造成他項權證遺失，他項權利滅失；

（5）對借款人違背借款合同約定的行為未發(fā)現，或雖發(fā)現但未采取有效措施的。

【例4·單選題】下列是商用房貸款在簽約與發(fā)放環(huán)節(jié)中的風險的是（?。?/span>
　　a.授意借款人虛構情節(jié)獲得貸款
　　b.業(yè)務不合規(guī)、業(yè)務風險與效益不匹配
　　c.合同憑證預簽無效、合同制作不合格、合同填寫不規(guī)范、未對合同簽署人及簽字（簽章）進行核實
　　d.未詳細記錄資金流向和歸集保存相關憑證，造成憑證遺失

『正確答案』c

（二）商用房貸款操作風險的防控措施

1.建立并嚴格執(zhí)行貸款面談制度

2.提高貸前調查深度

3.加強真實還款能力和貸款用途的審查

4.合理確定貸款額度

5.加強抵押物管理

6.完善授權管理

7.加強貸款合同管理

8.加強對貸款的發(fā)放和支付管理

9.強化貸后管理

三、信用風險管理

（一）商用房貸款信用風險主要內容

1.借款人還款能力發(fā)生變化

2.商用房出租情況發(fā)生變化

3.保證人還款能力發(fā)生變化

（二）商用房貸款信用風險的防控措施

1.加強對借款人還款能力的調查和分析

2.加強對商用房出租情況的調查和分析

3.加強對保證人還款能力的調查和分析

保證人還款能力下降的主要原因：經濟實力下降、信用狀況惡化。

應高度重視保證人出現的以下變化：

（1）保證人發(fā)生隸屬關系變更、高層人事變動、公司章程修改以及組織結構調整；

（2）保證人生產經營、財務狀況是否發(fā)生重大訴訟、仲裁，可能影響其履約保證責任；

（3）保證人改變資本結構；

（4）保證人為第三人債務提供保證擔?；蛘咭云渲饕Y產為自身或第三人債務設定抵押、質押，可能影響履行保證責任；

（5）保證人有低價或無償轉讓有效資產、非法改制等逃債行為；

（6）保證人有惡意破產傾向。