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第一章  土地估價程序

講課內(nèi)容：土地估價的基本程序和過程。

重點(diǎn)：宗地估價的基本程序及各步驟的具體內(nèi)容與要求；

難點(diǎn)：宗地估價的基本程序之間的邏輯關(guān)系和順序。

知識點(diǎn)一、土地估價程序包括7大步驟（注意其理解邏輯關(guān)系，在理解的基礎(chǔ)上記憶，掌握）：

1. 確定估價基本事項(xiàng)

主要包括確認(rèn)評估對象、確定委估者估價目的、界定土地價格定義。其中確認(rèn)評估對象主要是明確估價對象的實(shí)物狀況、權(quán)益狀況和區(qū)位狀況；常見的土地估價目的有土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓、租賃、收回、抵押、企業(yè)改制、清產(chǎn)核資等。

2. 擬訂估價作業(yè)計劃

估價作業(yè)計劃應(yīng)當(dāng)有經(jīng)驗(yàn)豐富的估價師多人共同擬定，擬定估價計劃必須先行調(diào)查，在已經(jīng)確定估價項(xiàng)目的基礎(chǔ)上，就執(zhí)行各項(xiàng)目的性質(zhì)、工作量、人員安排、時間、各項(xiàng)目銜接做出統(tǒng)一安排。包括收集整理委估地產(chǎn)的有關(guān)資料、實(shí)地踏勘查證，分析價格影響因素及條件、估價方法的選用，試算價格或租金調(diào)整、確定估價額、提交估價報告等具體內(nèi)容和相應(yīng)的處理計劃。

3. 收集資料實(shí)地踏勘

    收集影響地價的三大因素的相關(guān)資料：主要是社會、經(jīng)濟(jì)、政治、環(huán)境等一般因素資料及宗地所處地區(qū)的區(qū)域因素和個別因素資料。宗地自身?xiàng)l件、權(quán)利狀況和利用狀況，以及與待估宗地相關(guān)的土地和房地產(chǎn)交易實(shí)例資料等，一般包括：產(chǎn)權(quán)登記資料，宗地圖、地籍圖或地形圖等，建筑平面位置圖，地價、地租資料，市政管網(wǎng)圖件及資料，城鎮(zhèn)規(guī)劃圖。

現(xiàn)場踏勘的主要內(nèi)容有：待估宗地的坐落位置、形狀，土地利用狀況，基礎(chǔ)設(shè)施條件，道路交通狀況，周圍環(huán)境及地上建筑物現(xiàn)狀、裝修等內(nèi)容。

4. 分析整理相關(guān)資料

對于收集的資料，應(yīng)充分分析是否為估價作業(yè)必要的充分資料，以及該資料是否存在偏差或不真實(shí)，所以有必要對資料進(jìn)行整理和分析，對針對不同估價方法所收集的資料進(jìn)行歸類；對影響地價的一般因素、區(qū)域因素、個別因素等進(jìn)行分析。

5. 選定方法試算價格

根據(jù)估價目的、估價對象特點(diǎn)，所收集到的資料狀況，選擇市場比較法、收益還原法、剩余法、成本逼近法、路線價估價法、基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法等幾種方法中的一種或幾種方法來進(jìn)行估價，一般不少于兩種方法。

因?yàn)椴煌脑u估對象有著不同的特點(diǎn)和要求，因此其適用的估價方法也各不相同。

    （1）評估對象土地上無建筑物時，評估土地價格可采用：

    ①市場比較法；

    ②收益還原法；

    ③比較法；

    ④路線價估價法；

⑤基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法。

（2）評估對象土地上有建筑物時，評估土地價格可采用：

    ①市場比較法；

    ②利用剩余法從不動產(chǎn)總售價中扣除建筑物現(xiàn)值，推算土地價格；

    ③市場比較法評估的整個不動產(chǎn)價格，扣除成本法評估的建筑物價格；

④收益還原法評估的整個不動產(chǎn)價格，扣除成本法評估的建筑物價格；

⑤從整個不動產(chǎn)收益中扣除建筑物收益得到土地純收益，利用收益還原法評估土地價格；

⑥路線價估價法；

⑦基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法。

6. 確定宗地估價結(jié)果

估價師根據(jù)估價資料、對象、目的、方法、估價原則以及各試算價格的客觀分析，結(jié)合估價者的知識經(jīng)驗(yàn)和智慧加以判斷，對各試算價格進(jìn)行調(diào)整，進(jìn)而確定最后估價額。

7. 撰寫估價報告書

土地估價機(jī)構(gòu)在估價完成后，分別提交土地估價結(jié)果報告和土地估價技術(shù)報告，前者提交委托估價者，后者由土地估價機(jī)構(gòu)存檔和提交土地管理部門確認(rèn)或備案。

例題一：

  

某地價評估事務(wù)所2006年5月20日接到a市政府的估價口頭委托，估價對象是位于城區(qū)一環(huán)內(nèi)側(cè)某中學(xué)老校址所占的土地。該校于1963年建成，現(xiàn)已根據(jù)政府安排整體遷出，所占土地為劃撥方式取得。搬遷后的土地由政府收回后重新開發(fā)利用，并將土地的規(guī)劃用途依法調(diào)整為商品住宅樓。目前，政府?dāng)M以公開拍賣方式出讓該地塊，并將按照一定的價格補(bǔ)償給該中學(xué)。根據(jù)委托要求，地價評估事務(wù)所要對該地塊的出讓底價與收回補(bǔ)償價格進(jìn)行評估。接到委托后，事務(wù)所立即制定了一項(xiàng)工作計劃和技術(shù)方案，并組織力量開展工作，按期完成了估價任務(wù)。

  下面是該事務(wù)所此次估價工作日志的內(nèi)容。

    (1)5月21日，啟動估價工作，派甲、乙(土地估價師)和兩名估價助理(丙、丁)負(fù)責(zé)估價工作。其中，甲和丙負(fù)責(zé)土地出讓底價評估，乙和丁負(fù)責(zé)土地收回補(bǔ)償價格評估。

    (2)5月21日上午，甲和丙進(jìn)入現(xiàn)場調(diào)查，乙和丁開始市場調(diào)杏。

    (3)5月22日上午，因所長外出，甲負(fù)責(zé)與市國土資源局簽訂合同。

    (4)5月23日上午，確定土地估價事項(xiàng)，并制定評估技術(shù)路線和方法。

(5)5月23日下午，開始調(diào)查資料。

    (6)5月25日上午，開始撰寫報告。

   (7)5月27日上午，報告完成，兩份報告分別由甲、乙共同簽字，由丙送估價報告給市國土資源局。

(8)5月30日上午，收到國土資源局付款。

    關(guān)于評估技術(shù)路線和方法，日志有以下記錄：

    (1)出讓底價主要依據(jù)周邊拍賣價格進(jìn)行比照確定，同時采用剩余法進(jìn)行評估。

（2）收回補(bǔ)償價格評估時’主要采用市場比較法和收益還原法對原用途市場價進(jìn)行評估。

  【問題】   

    1.僅就工作日志內(nèi)容判斷事務(wù)所此次估價工作流程是否合理，存在哪些問題。

    2.確定土地估價事項(xiàng)的內(nèi)容一般包括哪些?

    3.確定估價事項(xiàng)時，應(yīng)該如何對土地出讓底價和回收價格進(jìn)行基本的定義?

    4.日志中的估價技術(shù)路線是否合理?如果不合理，原因何在?

    5.假如你是估價師，該如何設(shè)計估價技術(shù)路線?

(2006年考試真題)

參考答案:

    1．此次估價工作流程不合理，存在以下問題：

    (1)每項(xiàng)估價必須至少有兩名土地估價師，而不是一名土地估價師和一名估價助理。

    (2)兩項(xiàng)估價應(yīng)該獨(dú)立進(jìn)行，而不能分工合作調(diào)查，估價師應(yīng)該貫穿估價的全部過程。

    (3)應(yīng)該先簽訂合同再進(jìn)行實(shí)質(zhì)性估價活動。

    (4)不能由估價師在沒有委托書的情況下代替法人簽訂合同。

    (5)估價事項(xiàng)和技術(shù)路線應(yīng)該在實(shí)質(zhì)性估價活動之前完成。

    (6)缺乏權(quán)屬資料核實(shí)調(diào)查過程。

(7)由于兩份估價分別由甲、乙完成，所以報告簽字不能由甲、乙共同簽名。

2．確定土地估價事項(xiàng)一般包括以下內(nèi)容：   

    (1)確定估價對象。

    (2)確定土地估價目的。

    (3)土地估價期日。

    (4)界定土地價格定義。

    (5)土地估價中特別事項(xiàng)的說明。

    (6)審核。

    3.確定估價事項(xiàng)時，應(yīng)從以下兩方面對土地出讓底價和回收價格進(jìn)行基本定義：

    (1)住宅的價格定義：商品住宅用地、設(shè)定的開發(fā)程度、設(shè)定容積率、70年、出讓土地使用權(quán)價格。

(2)對教育用地價格定義：公共建筑用地、現(xiàn)狀開發(fā)程度、現(xiàn)狀容積率、無年期、劃撥土地使用權(quán)價格。

  4．估價技術(shù)路線不合理，不合理的原因如下：

    (1)出讓底價主要依據(jù)周邊拍賣價格進(jìn)行比照確定不合理。因?yàn)榕馁u價格是一種特定條件下的成交價格，如果直接比照確定，會使評估價格偏高。出讓底價應(yīng)該依照平均市場價確定。

    (2)收回補(bǔ)償價格評估主要采用市場比較法和收益還原法對原用途市場價進(jìn)行評估不合理。因?yàn)槭栈匮a(bǔ)償價格應(yīng)該是原用途的劃撥價格而不是完全市場價格，需要扣除國家所有權(quán)收益和有關(guān)稅費(fèi)部分。另外，由于教育用地的土地市場不發(fā)育，又無收益，利用市場比較法與收益還原法等方法進(jìn)行估價不合理。

5．(1)出讓底價的評估：先采用剩余法和市場比較法評估新用途的市場價值，然后根據(jù)宗地的具體條件和其他相關(guān)要求制定出讓底價方案。

（2）補(bǔ)償價格的評估：先采用成本法和基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法評估原用途的市場價值，再扣除國家的所有權(quán)收益和有關(guān)稅費(fèi)部分確定劃撥土地價格。