4.3 風(fēng)險(xiǎn)管理
重點(diǎn)：掌握個(gè)人住房貸款合作機(jī)構(gòu)風(fēng)險(xiǎn)的主要表現(xiàn)形式和防控措施；
掌握個(gè)人住房貸款操作風(fēng)險(xiǎn)的主要內(nèi)容和防控措施；
了解個(gè)人住房貸款法律和政策風(fēng)險(xiǎn)的主要表現(xiàn)形式
掌握個(gè)人住房貸款信用風(fēng)險(xiǎn)的主要表現(xiàn)形式和防控措施
業(yè)務(wù)的完整要素和必要條件：各交易主體、購房人所購得特定房屋及有關(guān)合同
風(fēng)險(xiǎn)特點(diǎn)：來源多元化、表現(xiàn)形式多樣化
4.3.1 合作機(jī)構(gòu)管理
與外部機(jī)構(gòu)合作是個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)開展的主要方式；
中介機(jī)構(gòu)職責(zé)：提供客源、擔(dān)保責(zé)任；（中介擔(dān)保公司也是重要的合作機(jī)構(gòu)）
1. 合作機(jī)構(gòu)管理內(nèi)容
（1）合作機(jī)構(gòu)分析的要點(diǎn)
①分析合作機(jī)構(gòu)領(lǐng)導(dǎo)層的素質(zhì)
企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)人的素質(zhì)在一定程度上代表了企業(yè)的素質(zhì)和信譽(yù)。領(lǐng)導(dǎo)人的決策能力往往決定企業(yè)的發(fā)展命運(yùn)，左右企業(yè)的未來；
②分析合作機(jī)構(gòu)的業(yè)界聲譽(yù)
一個(gè)合作機(jī)構(gòu)獲得社會(huì)公眾信任和贊美的程度，以及在社會(huì)公眾中影響效果好壞的程度；
作用：了解業(yè)界聲譽(yù)，有助于了解企業(yè)的綜合素質(zhì)
③分析合作機(jī)構(gòu)的歷史信用記錄
通過過去歷史看看一個(gè)企業(yè)的信用狀況
一個(gè)是查看外部監(jiān)管記錄；另一個(gè)是查看和銀行合作的信用記錄，通過公司的業(yè)務(wù)部門了解合作機(jī)構(gòu)在銀行的貸款情況；了解合作機(jī)構(gòu)與銀行開展個(gè)人貸款業(yè)務(wù)有無“假個(gè)貸”；是否能按照合作協(xié)議履行貸款擔(dān)保責(zé)任和相關(guān)的義務(wù)，有無違約記錄等
④分析合作機(jī)構(gòu)的管理規(guī)范程度
合作機(jī)構(gòu)的組織機(jī)構(gòu)是否健全；有無完善的內(nèi)部管理規(guī)章制度；有無財(cái)務(wù)監(jiān)督機(jī)制；改制后的企業(yè)還要看其治理結(jié)構(gòu)是否合理；
⑤分析企業(yè)的經(jīng)營成果
主要是企業(yè)的利潤表和現(xiàn)金流量表；
⑥分析合作機(jī)構(gòu)的償債能力
主要看資產(chǎn)負(fù)債表；
（2）與房地產(chǎn)開發(fā)商合作關(guān)系的確定及合作管理
①確立合作意向
②合作后的管理
加強(qiáng)對(duì)開發(fā)商合作項(xiàng)目的管理，采取的措施：
a. 及時(shí)了解開發(fā)商的工程進(jìn)度，防止?fàn)€尾工程；
b. 開發(fā)商的經(jīng)營及財(cái)務(wù)狀況是否正常，擔(dān)保責(zé)任的履行能力能否保證；
c. 借款人的入住情況及對(duì)住房的使用情況等；
d. 借款人發(fā)生違約行為后應(yīng)及時(shí)對(duì)抵押物進(jìn)行處理；
e. 密切注意和掌握房地產(chǎn)市場的動(dòng)態(tài)等。
（3）與其他社會(huì)中介機(jī)構(gòu)的合作管理
其他的社會(huì)中介機(jī)構(gòu)：房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)、擔(dān)保公司和律師事務(wù)所等
原則：資質(zhì)高，信譽(yù)好，管理規(guī)范；各項(xiàng)財(cái)務(wù)指標(biāo)符合銀行要求；近期無重大經(jīng)濟(jì)糾紛；銀行開立基本結(jié)算賬戶或一般結(jié)算賬戶.
審查的資料包括七個(gè)方面：
①營業(yè)執(zhí)照及其他有效證件以及最近的年檢證明；
②公司章程、聯(lián)營協(xié)議，個(gè)人合伙企業(yè)的合同或協(xié)議；
③法定代表人、負(fù)責(zé)人或代理人的身份證明及法人委托書；
④經(jīng)營單位資格證書；
⑤物價(jià)部門批準(zhǔn)收費(fèi)的文件；
⑥企業(yè)法人代碼證及最近年度的年檢證明；
⑦經(jīng)銀行認(rèn)可的機(jī)構(gòu)審計(jì)的近期財(cái)務(wù)報(bào)表
2. 合作機(jī)構(gòu)風(fēng)險(xiǎn)的表現(xiàn)形式（p92-93）
（1）房地產(chǎn)開發(fā)商和中介機(jī)構(gòu)的欺詐風(fēng)險(xiǎn)
主要表現(xiàn)：假個(gè)貸 現(xiàn)象
定義：一般指借款人并不具備有真實(shí)的購房目的，采取各種手段套取銀行個(gè)人住房貸款的行為。
假的含義：
一是不具有真實(shí)的購房目的；
二是虛構(gòu)購房行為使其具有“真實(shí)”的表象；
三是捏造借款人資料或者其他相關(guān)資料等；
假個(gè)貸的原因：
①開發(fā)商惡意套取銀行資金進(jìn)行詐騙；
②為緩解樓盤銷售的窘境而實(shí)施”假個(gè)貸”；
③為獲得優(yōu)惠貸款而實(shí)施“假個(gè)貸”；
④銀行的管理漏洞給“假個(gè)貸”以可乘之機(jī)。
假個(gè)貸的表現(xiàn)：
①滯銷樓盤突然熱銷；
②樓盤售價(jià)與周圍樓盤相比明顯偏高；
③開發(fā)企業(yè)員工或關(guān)聯(lián)方集中購買同一樓盤，或者一人購買多套；
④借款人收入證明與年齡、職業(yè)明顯不相稱，在一段時(shí)間內(nèi)集中申請辦理貸款；
⑤借款人對(duì)所購房屋位置、朝向、樓層、戶型、交房時(shí)間等與所購房屋密切相關(guān)的信息不甚了解；
⑥借款人首付款非自己交付或?qū)嶋H沒有交付；
⑦多名借款人還款賬戶內(nèi)存款很少，還款日前由同一人或同一單位進(jìn)行轉(zhuǎn)賬或現(xiàn)金支付來還款；
⑧借款人集中中斷還款。
（2）擔(dān)保公司的擔(dān)保風(fēng)險(xiǎn)
個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)中,專業(yè)擔(dān)保公司一般承擔(dān)連帶責(zé)任保證；
存在的風(fēng)險(xiǎn)主要是擔(dān)保公司的擔(dān)保能力不足
實(shí)踐中，有政府背景的擔(dān)保公司實(shí)力較強(qiáng)，風(fēng)險(xiǎn)?。?/span>
民營擔(dān)保公司實(shí)力一般，風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)大，主要表現(xiàn)為“擔(dān)保放大倍數(shù)”過大，即擔(dān)保公司對(duì)外提供擔(dān)保的余額與自身實(shí)收資本的倍數(shù)過大，造成過度擔(dān)保而導(dǎo)致最終無力代償。
（3）其他合作機(jī)構(gòu)的風(fēng)險(xiǎn)
二手房貸款業(yè)務(wù)中，涉及的社會(huì)中介機(jī)構(gòu)，如：房屋中介機(jī)構(gòu)、評(píng)估機(jī)構(gòu)、律師事務(wù)所。
大部分事宜是房產(chǎn)的買賣雙方通過代理機(jī)構(gòu)進(jìn)行交易，而且銀行貸款一般式直接轉(zhuǎn)入社會(huì)中介機(jī)構(gòu)賬戶，可能在社會(huì)中介機(jī)構(gòu)的環(huán)節(jié)存在一定風(fēng)險(xiǎn)。
3. 合作機(jī)構(gòu)風(fēng)險(xiǎn)的防范措施（p93-95）
總的原則：深入了解和理解合作機(jī)構(gòu)的運(yùn)作，在充分利用合作機(jī)構(gòu)的同時(shí)，采取多種措施有效控制由合作機(jī)構(gòu)帶來的風(fēng)險(xiǎn)，推動(dòng)個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)的健康發(fā)展。
（1）假個(gè)貸的防控措施
①加強(qiáng)一線人員建設(shè)，嚴(yán)把貸款準(zhǔn)入關(guān)；
a.借款人身份的真實(shí)性；必須滿足“有穩(wěn)定的職業(yè)和收入、信用良好、有償還貸款本息的能力”等條件；
b.借款人的信用情況，合理延長和增加與借款人的溝通時(shí)間和次數(shù)，利用談話技巧，從中判斷借款人真實(shí)的信用度，強(qiáng)化個(gè)人信用評(píng)級(jí)時(shí)錄入信息的可靠性。
c.各種證件的真實(shí)性，主要內(nèi)容：
上家資料：各種權(quán)證是否齊全，房屋是否被凍結(jié)等，保證抵押物的真實(shí)性和安全性；
下家資料：收入水平和還款能力；避免因房價(jià)下跌，抵押物價(jià)值低于未償還貸款帶來的損失，通過申請人較高的還款能力而降低損失；
另外，要注意上、下家的社會(huì)關(guān)系，以防止出現(xiàn)關(guān)聯(lián)交易騙貸的情況。
d.申報(bào)價(jià)格的合理性，為防止借款申請人通過抬高房價(jià)的方式騙貸，應(yīng)該對(duì)房屋進(jìn)行全面的估價(jià)。
首先，通過網(wǎng)上房地產(chǎn)進(jìn)行詢價(jià)，確定房價(jià)大致的合理范圍；
其次，建立自己的房地產(chǎn)交易信息庫，通過對(duì)相同或是類似房屋查詢，利用房地產(chǎn)估價(jià)中的比較法進(jìn)行價(jià)格的確定；
最后可以與專業(yè)的房地產(chǎn)估價(jià)公司合作，對(duì)某些估價(jià)難度大的房屋進(jìn)行聯(lián)合估價(jià)；
②進(jìn)一步完善個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)保證金制度。
對(duì)于已經(jīng)開展房地產(chǎn)中介商風(fēng)險(xiǎn)保證金制度的商業(yè)銀行，應(yīng)該對(duì)制度的細(xì)節(jié)問題作出具體的規(guī)定，從而有利于相關(guān)業(yè)務(wù)人員在進(jìn)行實(shí)務(wù)時(shí)的可操作性，明確銀行和房地產(chǎn)中介商的責(zé)、權(quán)、利。
③要積極利用法律手段，追究當(dāng)事人刑事責(zé)任，加大“假個(gè)貸”的實(shí)施成本。
發(fā)現(xiàn)假個(gè)貸情況后，要積極向司法機(jī)關(guān)報(bào)案，注意收集相關(guān)證據(jù)，使得犯罪分子受到法律制裁。
（2）其他合作機(jī)構(gòu)風(fēng)險(xiǎn)的防控措施（不重要）
①深入調(diào)查，選擇講信用、重誠信的合作機(jī)構(gòu)。
a. 企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)層比較穩(wěn)定、從業(yè)時(shí)間長、專業(yè)技術(shù)高、團(tuán)隊(duì)穩(wěn)定、在社會(huì)上有一定得地位；
b. 企業(yè)和主要領(lǐng)導(dǎo)人在業(yè)內(nèi)具有良好的聲譽(yù)；
c. 企業(yè)組織機(jī)構(gòu)健全、具有較為完善的內(nèi)部管理規(guī)章制度、企業(yè)治理機(jī)構(gòu)合理
d. 具有良好的信用記錄；
e. 具有良好的歷史經(jīng)營業(yè)績和較強(qiáng)的盈利能力；
f. 具有較強(qiáng)的資金實(shí)力和償債能力。
②業(yè)務(wù)合作中不過分依賴合作機(jī)構(gòu)；
③嚴(yán)格執(zhí)行準(zhǔn)入退出制度；準(zhǔn)入方面需要考慮的問題：
a. 注冊資金是否達(dá)到一定得規(guī)模；
b. 是否具有一定得信貸擔(dān)保經(jīng)驗(yàn)；
c. 資信狀況是否達(dá)到銀行規(guī)定的要求；
d. 是否具備符合擔(dān)保業(yè)務(wù)要求的人員配置、業(yè)務(wù)流程和系統(tǒng)支持；
e. 公司及主要經(jīng)營者是否存在不良信用記錄，違法涉案行為等。
④有效利用保證金制度；
⑤嚴(yán)格執(zhí)行回訪制度；存在下列情況，應(yīng)暫停和相應(yīng)機(jī)構(gòu)的合作：
a. 經(jīng)營出現(xiàn)明顯問題；
b. 有違法違規(guī)經(jīng)營行為的；
c. 與銀行合作的存量業(yè)務(wù)出現(xiàn)嚴(yán)重不良貸款的；
d. 所進(jìn)行的合作對(duì)銀行業(yè)務(wù)拓展沒有明顯的促進(jìn)作用；
e. 其他對(duì)銀行發(fā)展不利的因素。