4.2 貸款流程（p68-88）
重點(diǎn)：掌握個(gè)人住房貸款的受理和貸前調(diào)查的內(nèi)容和程序
掌握個(gè)人住房貸款的審查和審批環(huán)節(jié)的內(nèi)容和程序
掌握個(gè)人住房貸款的簽約和發(fā)放環(huán)節(jié)的內(nèi)容和程序
掌握個(gè)人住房貸款支付管理環(huán)節(jié)的相關(guān)內(nèi)容
掌握個(gè)人住房貸款貸后管理環(huán)節(jié)的相關(guān)內(nèi)容
個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)操作流程包括貸款的受理和調(diào)查、審查和審批、簽約和發(fā)放、支付管理和貸后管理五個(gè)環(huán)節(jié)。一般流程圖：（不包括貸后管理）
個(gè)人住房貸款流程圖
貸款審查
4.2.1 貸款的受理和調(diào)查
1.貸款的受理
（1）貸前咨詢
銀行通過(guò)現(xiàn)場(chǎng)咨詢、窗口咨詢、電話銀行、網(wǎng)上銀行、業(yè)務(wù)宣傳手冊(cè)等渠道和方式，向擬申請(qǐng)個(gè)人住房貸款的個(gè)人提供有關(guān)信息咨詢服務(wù)。咨詢的內(nèi)容：
①個(gè)人住房貸款品種的介紹----貸款方式
②申請(qǐng)個(gè)人住房貸款應(yīng)具備的條件---貸款人資質(zhì)
③申請(qǐng)個(gè)人住房貸款需提供的資料----證明貸款人資質(zhì)材料
④辦理個(gè)人住房貸款的程序----貸款流程
⑤個(gè)人住房貸款合同中的主要條款，比如貸款利率，還款方式和還款額等----合同條款
⑥獲取個(gè)人住房貸款申請(qǐng)書(shū)、申請(qǐng)表及有關(guān)信息的渠道----獲取相關(guān)材料（比如表格等）
⑦個(gè)人住房貸款經(jīng)辦機(jī)構(gòu)的地址及聯(lián)系電話-----信息聯(lián)絡(luò)方式
⑧其他相關(guān)內(nèi)容-----其他相關(guān)事宜
（2）貸款的受理程序
①接受申請(qǐng)
貸款受理人應(yīng)要求借款申請(qǐng)人填寫(xiě)“個(gè)人住房借款申請(qǐng)書(shū)”，并按銀行要求提交相關(guān)申請(qǐng)材料。清單如下：
a. 合法有效的身份證件；
b. 借款人還款能力證明材料，包括收入證明材料和有關(guān)資產(chǎn)證明材料等；
c. 合法有效的購(gòu)房合同；
d. 涉及抵押或質(zhì)押擔(dān)保的，需提供抵押物或質(zhì)押權(quán)利的權(quán)屬證明文件以及有處分權(quán)人同意抵（質(zhì)）押的書(shū)面證明[一般操作模式下，財(cái)產(chǎn)共有人在借款（抵押）合同上直接簽字，可無(wú)書(shū)面聲明]；
e. 涉及保證擔(dān)保的，需保證人出具同意提供擔(dān)保的書(shū)面承諾，并提供證明保證人保證能力的證明材料；
f. 購(gòu)房首付款證明材料，包括：借款人首付款交款單據(jù)（如發(fā)票、收據(jù)、銀行進(jìn)賬單、現(xiàn)金交款單等），首付款尚未支付或者首付款未達(dá)到規(guī)定比例的，要提供用于購(gòu)買(mǎi)住房的自籌資金的有關(guān)證明；
g. 銀行規(guī)定的其他文件和資料。
②初審
貸款受理人應(yīng)對(duì)借款申請(qǐng)人提交的借款申請(qǐng)書(shū)及申請(qǐng)材料進(jìn)行初審，主要審查借款申請(qǐng)人的主體資格及借款申請(qǐng)人所提交材料的完整性和規(guī)范性。
如果不予受理，應(yīng)退回貸款申請(qǐng)并向借款人說(shuō)明原因。
經(jīng)初審符合要求后，進(jìn)入貸前調(diào)查。
2.貸前調(diào)查
貸前調(diào)查是對(duì)住房樓盤(pán)醒目和借款人提供的全部文件、材料的真實(shí)性、合法性、完整性、可行性以及對(duì)借款人的品行、信譽(yù)、償債能力、擔(dān)保手段落實(shí)情況等進(jìn)行的調(diào)查和評(píng)估。（對(duì)交易雙方和交易對(duì)象的調(diào)查）
（1）對(duì)開(kāi)發(fā)商和樓盤(pán)項(xiàng)目的調(diào)查
對(duì)個(gè)人住房貸款樓盤(pán)項(xiàng)目的審查包括對(duì)開(kāi)發(fā)商資信的審查、項(xiàng)目本身的審查以及對(duì)項(xiàng)目的實(shí)地考察。
①開(kāi)發(fā)商資信審查。具體包括：
a. 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商資質(zhì)審查。
b. 企業(yè)資信等級(jí)或信用程度
c. 經(jīng)國(guó)家工商行政管理機(jī)關(guān)核發(fā)的企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照
d. 稅務(wù)登記證明
e. 會(huì)計(jì)報(bào)表
f. 開(kāi)發(fā)商的債權(quán)債務(wù)和為其他債權(quán)人提供擔(dān)保的情況
g. 企業(yè)法人代表的個(gè)人信用程度和管理層的決策能力
②項(xiàng)目審查
a. 項(xiàng)目資料的完整性、真實(shí)性和有效性的審查。
b. 項(xiàng)目合法性審查，包括項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的合法性審查和項(xiàng)目銷售的合法性審查。
c. 項(xiàng)目工程進(jìn)度審查。
d. 項(xiàng)目資金到位情況審查。
③對(duì)項(xiàng)目的實(shí)地考察
其主要目的：一是證項(xiàng)目資料的真實(shí)性、合法性；二是開(kāi)發(fā)商從事房地產(chǎn)建筑和銷售的資格認(rèn)定。檢查項(xiàng)目的工程進(jìn)度是否達(dá)到政府部門(mén)規(guī)定預(yù)售的進(jìn)度內(nèi)；三是檢查項(xiàng)目的位置是否理想，同時(shí)對(duì)項(xiàng)目的銷售前景做出理性判斷。
④撰寫(xiě)調(diào)查報(bào)告。
信貸人員按照銀行的有關(guān)規(guī)定，通過(guò)對(duì)開(kāi)發(fā)商資信調(diào)查，項(xiàng)目有關(guān)資料的審查以及實(shí)際考察后撰寫(xiě)出項(xiàng)目調(diào)查報(bào)告。報(bào)告應(yīng)該包括以下內(nèi)容：
a. 開(kāi)發(fā)商的企業(yè)概況、資信狀況；
b. 開(kāi)發(fā)商要求合作的項(xiàng)目情況、資金到位情況、工程進(jìn)度情況、市場(chǎng)的銷售前景；
c. 通過(guò)商品房銷售貸款的合作可給銀行帶來(lái)的效益和風(fēng)險(xiǎn)分析，即銀行通過(guò)與開(kāi)發(fā)商進(jìn)行商品房銷售合作，將對(duì)存款、利息收入、中間業(yè)務(wù)、資產(chǎn)業(yè)務(wù)帶來(lái)哪些效益和風(fēng)險(xiǎn)；
d. 項(xiàng)目合作的可行性結(jié)論以及可提供的個(gè)人住房貸款的規(guī)模、相應(yīng)年限及貸款成數(shù)提出建議。（可貸額度占房屋總價(jià)值的比例）
項(xiàng)目調(diào)查報(bào)告經(jīng)審核人員審核，交有權(quán)審批部門(mén)審查核準(zhǔn)。
例題3.1金融機(jī)構(gòu)對(duì)開(kāi)發(fā)商的貸款項(xiàng)目進(jìn)行審查，主要審查方面包括（ ）。
a借款人的個(gè)人信用
b項(xiàng)目基本情況
c市場(chǎng)分析結(jié)果
d財(cái)務(wù)報(bào)表
e貸款擔(dān)保方式
答案：bcd
解析：金融機(jī)構(gòu)對(duì)開(kāi)發(fā)商的貸款項(xiàng)目進(jìn)行審查，主要審查方面包括項(xiàng)目基本情況、市場(chǎng)分析結(jié)果、財(cái)務(wù)報(bào)表